隨緣36335127

有價無市的基本都是非熱點城市，這些城市房地產行業的基本面本身就是被地產商和中介、炒房客給誇大了的。

之所以這樣說，是從城市規模、土地空置率、人口增速、人口淨流入率、經濟規模、人均收入、城市化率、城市定位等多個方面來判斷的。去年很多低收入、人口淨流出、城市化率較低的四線城市都跟著熱點城市一起瘋漲，有個別城市漲幅比甚至比熱點城市還高。要知道熱點城市為什麼漲？

因為市區人口密度不斷增加，可用於建設新樓盤的地塊都極其有限，而老房子多半又都在市區比較中心的位置，買房的租房的都在快速增長，所以新房二手房價格齊升。

但是很多人口淨流出的中小城市，城郊邊緣地帶有大量土地可供開發，人口密度也遠低於大城市，完全不存在土地緊缺或者房源緊缺的情況，之所以當時跟風漲，是因為城市規模小，房源本身有限，下邊縣區的年輕人近些年來進城工作安家的增多，農村到縣城安家也在增加，所以眼看房價上漲，都怕不趕緊下手就又得增加成本，於是一窩蜂的湧入樓市，導致當地房源瞬時間緊缺，但是這波行情過後，隨著中小城市市區面積的大規模擴容，新增樓盤也在大量增加，房源一時趨緊的情況迅速轉為寬鬆，此時房子再多，也沒有當時那麼火熱的市場，自然會變得有價無市。

而大城市卻完全不同，市區比中小城市早很多年擴容，新區人口密度都已經達到中小城市市區水準，老市區更是遠遠高於中小城市人口密度，而且常住人口不斷增長，房產需求度是有保障的，之所以出現成交量下滑，是因為限購導致很多人沒有了買房資格，限售則在成可售房源驟減，樓市成交量屬於被動減少。如果這種限購限售取消，這些熱點城市會立即成交量大漲，而沒有限購的中小城市反而在沒被幹涉的情況下即出現有價無市，這是全然不同的兩種情況兩種概念。

至於房價支撐力度，各城市有所不同。有些城市還有一堆人排著隊買房，搖號都搖不到，供小於求，又怎麼可能下跌？而有些城市樓市庫存比已經遠高於市場需求，後市自然會逐步恢復理性。因城而異，不可一概而論。

子夜的風

不是撐不撐得住，而是有沒有辦法不撐的問題。

就跟《我不是藥神》電影中的格列寧一樣，為什麼印度的那麼便宜，那是因為印度的法律允許仿製藥。

既然仿製藥便宜，能救命那為什麼不大規模仿製？

因為大家擔心的仿製藥氾濫成災，倒逼研究開發的藥企倒閉一樣。藥品的研發，本身就是一個高投入高產出的行業，抄襲的多了，誰還搞原創。

涸澤而漁，不可取。房地產行業也是。

鄭州的房子為什麼值錢？不還是附著在房子身上的醫療，教育等資源。

沒有配套的綠化商業高架橋地鐵等等配套，佔有這些資源的房子本就不值錢，不靠賣地回籠資金，這活誰幹。

沒人幹！那鄭州跟我老家鄲城能有什麼區別？

房知書

呵呵，很多人有著一種執著，固執的認為房價的鑰匙在政府，而政府根本不願意房價狂跌：

因為這樣會發生“系統性風險”：一部分人會成為負資產者，銀行壞賬大增，GDP大降影響收入收入等等。

當然，錯誤的觀念還有人認為，房價一定會大跌：

因為有一種“大勢所趨”在所難免：我國絕大部分人希望房價狂跌（水能載舟亦能覆舟），外部勢力也希望刺破我國的房價泡沫，而且上下其手做了不少動作。

以上這些想法不能說完全錯誤，但是一定是偏激了，從以下幾點去分析，或許才能找到真正的答案：

第一：在什麼條件下才會棄供房貸，導致系統性風險呢？

最極端的狀況是當房子價值一百萬但是銀行欠款九十萬的時候，而且房價還在狂跌不能見底，這個時候才會導致系統性風險。

但是，如果房子價值為一百萬，而欠款為八十萬的時候，絕大多數人是不會棄供房貸的，只有那些高槓杆炒房客才有可能資金鍊斷裂。而這些我想全社會沒有人同情的，而且看情況（特別看過經濟半小時以後感覺更加強烈）政府已經對這股勢力厭惡至極了，有可能會痛下殺手。

第二，看起來期望房子狂跌的力量是人多勢眾，其實早就被“分化瓦解”了：

通過安置房、租售同權、人才房、共同產權、開盤價審核制度等神操作進行實質性的四五六折銷售，穩穩的托起了房價。

而這些應該還不是底牌，如果真有難以止住的風險來襲，還有更厲害的辦法，更神的操作，通過銀行系統的按揭調整，完全可以讓貸款者有驚無險的度過危機，在棄貸與續供之間找到新的續供的支柱。

所以，在2016年房價大漲以後，導致了一波購房熱潮到如今已經兩年多了，在這個兩三年內，雖然看起來房價依然堅挺，但是各種抑制手段確實見效了，成交量大肆萎縮了，在各種漂亮的數據後面，已經隱藏著現金流短缺的巨大危機了。

只有交易才會讓水活起來，地皮才能賣出去，稅收才能源源不斷，銀行才能有更多的收益，這個道理才是硬道理。而通過首付30%加上三年的月供（20年），房子的價值風險已經消除了40%以上，這就是底氣所在，退一萬步講，就算房子跌40%，系統性風險也不會有想象的那麼大，死掉的頂多是炒房客而已。

但是，某些力量正在拼命反撲，故意製造轟動效應，但是房價畢竟已經在高位運行，一二線城市交易的對象也只不過是1%的富人群體了，這就是“泰極丕來”的明顯特徵，力量已經衰竭。

所以，房價的有價無市只不過是目前兩股力量在膠著狀態而已：

但是房子畢竟是要交易的，政府需要房子交易，銀行需要房子交易，剛需需要房子交易，各種實體企業也需要房子交易，只有交易各種商業行為才會有活力。當月供超過四年，增加了20%的底氣，加上首付的30%，風險就已經不復存在了。而現在所有的綜合措施，比方安置房、人才房、共同產權房等等也初具規模，購房的熱情大肆衰減，房價自然就軟著陸了。

綜上所述，頂多在2020年前後就會見分曉：

到那個時候各種限制性措施將會漸漸放開，當然那些期望房價大跌為白菜價的人有可能還是會失望的。因為白菜價不符合各方利益，更加不符合健康經濟的特徵。

預測是，就算房價會跌下去，不可能超過30%到40%。而最有可能的結果是房價平穩過度，慢慢緩釋，只不過在漲跌10%到20%之間浮動。想通過買房子發財，看起來機會渺茫了。只要沒有人想通過買房子發財了，房價自然就再也不會刺痛所有人的神經了，那個時候的房子，只不過是一個家庭購買一個大件商品而已，就像汽車等一樣。

老龔說勢，不違心說假話。

老龔說勢

也許還能撐很久呢？畢竟我讀書的時候，08年的廈門島內已經遍地一萬多的房子了，年底金融危機襲來，所謂的房價大跌，就是些八千的跌到四千，半價對摺是有原因的，地段不好交通不行都是因素；可一萬八千的起碼還有一萬五，越貴的越堅挺

前幾天老家來親戚，到廈門旅行，一起見面吃了個飯，席間忽然聊起房價，我老家那種縣城，現在只要是市區地段，基本都是一萬往上的樓盤，大家一頓聲討，忽然表妹說起XX樓盤，一臉羨慕的說房子確實蓋得蠻好，小區綠化看著就喜歡.....最後惋惜一把，哎呀，它要不賣一萬八多好，一萬三的話，我賣了舊中學那套正好買這個樓盤.....

於是大家話鋒都轉了，沒有買不起的房子，只有買不起自己心目中想要的房子罷了。許多人在小城市都有父母或者爺爺奶奶輩留下的老房子，住其實並不愁，只是隨著求學、工作的流動，去了外地，在外地買不起了，回家鄉又不情願；但真的回去了，住是最容易解決的，很多人不回去的癥結往往是工作不能如意，加上未來自己有了子女，下一代的求學和工作，又要跳出家鄉的小城市。

之前有個刷屏微信的公眾號帖子，手握500萬現金，卻買不起北京的房子，最後選擇了移民。此文一出的第二天，後面的分析和罵聲就來了，夫妻2人的500萬是怎麼來的？不是賺來的，是年輕時在北京買了一個小戶型，後來這套房一賣，譁！五百萬現金到手。然後拿著這麼多錢沒買到想要的大戶型，聲討北京房價高....這就是典型的收人韭菜笑嘻嘻，被收韭菜媽賣批。

樓市的買賣裡，大部分人是手握一套的，比如父母那一代，當年房子是分配的，父母年邁了，想換個距離醫院、公園近的，把當年分配的老房子一賣，作為新房首付，貸款由子女來還，比比皆是。

或者新婚小夫妻，父母贊助首付，夫妻共同還貸的，也是一大塊人群；加上新婚姻法出來以後，我認識大把單身男/女，都開始存錢買小公寓，婚前的是自己的，寧可辛苦自己，絕不便宜外人；買房大軍都是這麼壯大起來的。

加上真炒房大軍，他們四處遊蕩，伺機炒房.....也許房價不會再大漲了，也許真的會有回落，有些地方確實降了，但買房人群永遠存在的，說房子無市，是不可能的。

小鳳凰樹

房價有價無市一旦出現，就說明多空雙方處於僵持階段，房東不願意降價拋房，而購房者又不願意高位買房，雙方價格下不來，這樣就導致有價無市的現象出現。不過決定房價有幾個因素，要綜合分析才能判斷有價無市的情況下，能撐上多久，我給大家先分析一下：

首先，一二線城市的房價有價無市，是政府通過限購、限售令，把當地房地產給暫時凍結起來，避免房價發生大起大落，這樣的房價還是能撐上一段時間的。像北上廣深自去年3月房地產調控以來，房價雖然下跌了一些，但是跌幅很小，已經連續很長時間成交量無法放大。

但是三四線城市有價無市撐不了多久，因為主要是抄房者進入，而且三四線城市自身對於人流吸引力遠不及一二線城市，所以像北京周邊地區這些三四線城市房價率先就吃不消調控。比如香河、燕郊等地的房價從2。9萬/平方米，跌到現在的1。8萬/平方米，一年下來，房價也跌去了不少。所以能撐多久要看所在的城市規模。若是三四線城這樣的小型市場，房價說漲就漲，說跌就會大跌。

再者，要看開發商的忍耐力有多少，如果樓市成交低迷下去了，但開發商覺得後市還會上漲，就不用降價促銷。但如果遇到還債週期來臨，開發商的資金面出現問題，那這個有價無市，馬上會鬆動，新房價格會下跌。對於開發商來說，只要把新房銷售出去，回籠資金，這樣就可以度過資金方面的難關。

最後，一旦房價有價無市了，要看當地的房貸利率處於何種位置。如果房貸利率處於歷史低谷，炒房者覺得壓力不大，大家都可以拼耐性。而如果房貸利率處於歷史較高水平，炒房者感到還貸壓力很大，這樣持續耗下去吃不消，還不如把房子趁高價時候降價買掉，這樣可以減輕還貸壓力。

不執著財經

房價有價無市還能撐多久？

我可以明確的告訴你，適合居住和工作的城市房價永遠不可能下跌。房價下跌的城市是人口淨流出城市，是衰落城市是面臨死亡的城市，這樣的城市房價下跌了，你敢買嗎？

像我現在所在的武漢市，20年前的房價是現在的1/10不到；10年前的房價是現在的1/5左右，5年前的房價是現在的1/2左右。未來的房價還有可能是現在的兩倍甚至三倍。

雖然房價在上漲，但武漢市的城市建設和發展速度也非常地驚人。武漢的城市口號是“武漢，每天不一樣”，的確，事實也是這樣。20年前的武漢才多少人？20年前的武漢才多大？再看看現在的武漢有多少人，現在的武漢有多大！

一個國家只要在發展不垮臺，全國哪怕有50%的城市房價下跌，那我敢肯定另外50%的城市房價必然瘋漲。而事實上，這種情況根本不會存在。極有可能發生的是，10%左右的城市資源枯竭環境破壞不宜居住房價會跌；90%的城市房價依然會漲。

這不是撐不撐多久的問題，根本不存在撐的問題。人口淨流入的城市房子即便沒有人買，房價也不會下跌。樓市不是股市，股市有漲跌的，樓市只漲不會跌的。只有人口淨流出的城市房價才會跌，這樣的城市面臨死亡，房子最便宜你也不會買。

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山人的生活感悟

不得不說，中國房地產己經走到山窮水盡的地步了！

我以前和地產行業有業務往來，知道他們的內幕，這個看似光鮮的行業，幾年就己經舉步堅難！！！

地產行業曾經一本萬利，在巨大的利潤下也成了一些瘋狂的習慣！！！比如貸款！你知道怎麼貸的嗎？！自己有一個億，貸兩億買三億地皮，建房款讓建築商撐著的事常有，用商品房抵圧再到銀行貨款！！！這一個億的真實資產可能要幹五個億的事，一旦出現問題，房子賣不出可能連利息都不夠！！！

險呀！！！但現在有價無市的行情對地產商而言太可怕了！！！耗不起呀！！！

但他們得硬撐著！！！不然就傾家蕩產，一無所有！！！一個市有地產商兩百多家，活躍的約五十多家，資金風險在可控範圍的連十家都沒有！！！

我己經兩年沒跟地產打交道了，躲他們遠點我認為會安全些！！！

我只所以透露這些，是因為我認為己經不存在地產業復活的可能了！！！

龍嘯九天令

首席投資官評論員門寧：

房價如果有價無市，最多撐1-2年就會下跌。因為房地產是資金密集型行業，是高、槓、杆的行業，而現金流是房地產企業的血液，缺少現金流的房地產企業將會經營困難，嚴重時還可能資、金、鏈、斷、裂。

環京地區的房價在大幅上漲之後，開啟全面限購，像華夏幸福、榮盛發展這樣的倚重京津冀區域的房企，經營受到了極大的影響。今年3月華夏幸福大、幅、降、價甩賣霸州、大廠孔雀城就是為了回籠現金。

然而又是半年過去，環京區域的房地產銷售政策仍然沒有放開，華夏幸福為了獲得現金流只好以137.7 億元的價格出售了19.7%的股份給中國平安。

這筆收購透露出很多信息，但並不是所有的信息都是老百姓願意看到的，我一條條解讀：

1、華夏幸福低價出售股權，說明房地產企業確實缺錢了。在今年去槓桿的大背景下，嚴格的限購政策讓房地產企業現、金、流、不、足，有很多高負債的小地產公司倒下。如果限購和去槓桿一直維持下去，總有一天大地產公司也會扛不住。

2、保險公司的長期資金入股，說明了險資對國內房地產市場長期看好，那麼拉長時間看，國內房價很可能還是會上漲。

3、華夏幸福大股東承諾未來3年業績複合增速不低於30%，說明大股東對房地產未來的預期也很好。我判斷大股東在等限購放開。

另外，即使在如此嚴格的限購政策下，房地產在今年上半年仍然交出了一份漂亮的答卷：

2018年1-6月份,全國房地產開發投資55531億元,同比名義增長9.7%；

1-6月份,房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米,同比增長7.2%；

1-6月份,商品房銷售面積77143萬平方米,同比增長3.3%；

1-6月份,商品房銷售額為66945億元，同比增長13.2%；

1-6月份，國有土地使用權出讓收入26941億元，同比增長43%；

......

無論從哪個指標看，都沒有出現所謂的有價無市，我看到的是量價齊升。

我知道大家喜歡看房價會【大跌】的分析，但實際情況是限購併沒有打壓到房地產市場的火熱，照這種情況，房地產價格很難大、幅、下、跌。

我承認房地產價格存、在、泡、沫，但我不認為泡、沫以房、價、下、跌的方式出清，房價大概率會橫盤震盪消化掉現在泡、沫。

大跌？還是想都不要想了。

首席投資官

房價會慢慢跌，但是不會崩盤。只要一直保持這個調控態勢，房價就是這個節奏。

今年小地產商可能會率先撐不住，因為房企普遍借債太多，如果不能快速出售的話，回款就會困難。

調控持續個幾年，小地產商基本就被消滅乾淨了，被手握大量現金的地產公司收購了。就比如萬科，早就手握800億現金等著收購了。

如果房地產稅出臺，房屋租賃模式得到很好的落實，那麼就將進一步打擊炒房者。持有多套房的炒房者就會回吐，房價進一步降低。

同時呢，隨著我國經濟轉型漸趨向好，居民收入穩步增長，未來房價肯定會在一個點，止跌回升，開始慢慢上漲。不過，也不會大漲了，畢竟還有房地產稅在，炒房客不敢冒然行動。

倫理君

房子一旦出現有價無市的現象，就會像股市出現指數漲、沒有成交量一樣，可能就會面臨下跌的風險。

要知道，房價所以會漲，就是因為有成交做支撐，儘管有些成交是炒房者的買來買去、賣來賣去，有內部循環的感覺。但是，畢竟也會帶動剛需也像股市的散戶一樣加入到房子的交易之中，從而把價格越抬越高，泡沫越來越多。有價無市了，就說明炒房者也不行動了，剛需則開始等待觀望。如此，市場就會越來越低迷，並進一步影響購房者的購房熱情。

需要看清楚的是，這樣的狀態是暫時的，還是長久的，是開發商和炒房者的默契行動，還是政策調控下的無奈之舉。如果是前者，問題比較複雜。反之，房地產市場就真的迎來變局了。

而從目前的實際情況來看，由於調控一輪接著一輪，措施一個接著一個，特別是“房子是用來住的，不是用來炒的”要求的提出，無論是炒房者還是開發商，都已經感到了真正的壓力，以前那種等待調控政策退出的信心也越來越小了。特別是開發商，已經開始做轉型的準備。如萬科，就開始進軍文化產業了，恆大、萬達等也都有了新的思路和想法。炒房者則明顯收斂了許多，不敢再輕易出手。更多情況下，也沒有出手的空間。

也正因為如此，一些城市出現的有價無市現象，已經不是暫時現象，而是調控發展到一定階段的成果體現。而且，這樣的現象，正在向更多的城市蔓延，向更多的城市擴展。一旦形成全局性狀態，那麼，房地產市場就真的將步入穩定有序的軌道，房價也逐步步入穩定有序慢速下降格局。至少，不會再出現明顯上漲的現象。

所以，房地產市場正在向好的方向發展，一個健康有序的市場會在未來兩到三年內形成，從而真正讓房子迴歸到居住屬性。

關鍵字: 房產 有價無市 城市