随缘36335127

有价无市的基本都是非热点城市，这些城市房地产行业的基本面本身就是被地产商和中介、炒房客给夸大了的。

之所以这样说，是从城市规模、土地空置率、人口增速、人口净流入率、经济规模、人均收入、城市化率、城市定位等多个方面来判断的。去年很多低收入、人口净流出、城市化率较低的四线城市都跟着热点城市一起疯涨，有个别城市涨幅比甚至比热点城市还高。要知道热点城市为什么涨？

因为市区人口密度不断增加，可用于建设新楼盘的地块都极其有限，而老房子多半又都在市区比较中心的位置，买房的租房的都在快速增长，所以新房二手房价格齐升。

但是很多人口净流出的中小城市，城郊边缘地带有大量土地可供开发，人口密度也远低于大城市，完全不存在土地紧缺或者房源紧缺的情况，之所以当时跟风涨，是因为城市规模小，房源本身有限，下边县区的年轻人近些年来进城工作安家的增多，农村到县城安家也在增加，所以眼看房价上涨，都怕不赶紧下手就又得增加成本，于是一窝蜂的涌入楼市，导致当地房源瞬时间紧缺，但是这波行情过后，随着中小城市市区面积的大规模扩容，新增楼盘也在大量增加，房源一时趋紧的情况迅速转为宽松，此时房子再多，也没有当时那么火热的市场，自然会变得有价无市。

而大城市却完全不同，市区比中小城市早很多年扩容，新区人口密度都已经达到中小城市市区水准，老市区更是远远高于中小城市人口密度，而且常住人口不断增长，房产需求度是有保障的，之所以出现成交量下滑，是因为限购导致很多人没有了买房资格，限售则在成可售房源骤减，楼市成交量属于被动减少。如果这种限购限售取消，这些热点城市会立即成交量大涨，而没有限购的中小城市反而在没被干涉的情况下即出现有价无市，这是全然不同的两种情况两种概念。

至于房价支撑力度，各城市有所不同。有些城市还有一堆人排着队买房，摇号都摇不到，供小于求，又怎么可能下跌？而有些城市楼市库存比已经远高于市场需求，后市自然会逐步恢复理性。因城而异，不可一概而论。

子夜的风

不是撑不撑得住，而是有没有办法不撑的问题。

就跟《我不是药神》电影中的格列宁一样，为什么印度的那么便宜，那是因为印度的法律允许仿制药。

既然仿制药便宜，能救命那为什么不大规模仿制？

因为大家担心的仿制药泛滥成灾，倒逼研究开发的药企倒闭一样。药品的研发，本身就是一个高投入高产出的行业，抄袭的多了，谁还搞原创。

涸泽而渔，不可取。房地产行业也是。

郑州的房子为什么值钱？不还是附着在房子身上的医疗，教育等资源。

没有配套的绿化商业高架桥地铁等等配套，占有这些资源的房子本就不值钱，不靠卖地回笼资金，这活谁干。

没人干！那郑州跟我老家郸城能有什么区别？

房知书

呵呵，很多人有着一种执着，固执的认为房价的钥匙在政府，而政府根本不愿意房价狂跌：

因为这样会发生“系统性风险”：一部分人会成为负资产者，银行坏账大增，GDP大降影响收入收入等等。

当然，错误的观念还有人认为，房价一定会大跌：

因为有一种“大势所趋”在所难免：我国绝大部分人希望房价狂跌（水能载舟亦能覆舟），外部势力也希望刺破我国的房价泡沫，而且上下其手做了不少动作。

以上这些想法不能说完全错误，但是一定是偏激了，从以下几点去分析，或许才能找到真正的答案：

第一：在什么条件下才会弃供房贷，导致系统性风险呢？

最极端的状况是当房子价值一百万但是银行欠款九十万的时候，而且房价还在狂跌不能见底，这个时候才会导致系统性风险。

但是，如果房子价值为一百万，而欠款为八十万的时候，绝大多数人是不会弃供房贷的，只有那些高杠杆炒房客才有可能资金链断裂。而这些我想全社会没有人同情的，而且看情况（特别看过经济半小时以后感觉更加强烈）政府已经对这股势力厌恶至极了，有可能会痛下杀手。

第二，看起来期望房子狂跌的力量是人多势众，其实早就被“分化瓦解”了：

通过安置房、租售同权、人才房、共同产权、开盘价审核制度等神操作进行实质性的四五六折销售，稳稳的托起了房价。

而这些应该还不是底牌，如果真有难以止住的风险来袭，还有更厉害的办法，更神的操作，通过银行系统的按揭调整，完全可以让贷款者有惊无险的度过危机，在弃贷与续供之间找到新的续供的支柱。

所以，在2016年房价大涨以后，导致了一波购房热潮到如今已经两年多了，在这个两三年内，虽然看起来房价依然坚挺，但是各种抑制手段确实见效了，成交量大肆萎缩了，在各种漂亮的数据后面，已经隐藏着现金流短缺的巨大危机了。

只有交易才会让水活起来，地皮才能卖出去，税收才能源源不断，银行才能有更多的收益，这个道理才是硬道理。而通过首付30%加上三年的月供（20年），房子的价值风险已经消除了40%以上，这就是底气所在，退一万步讲，就算房子跌40%，系统性风险也不会有想象的那么大，死掉的顶多是炒房客而已。

但是，某些力量正在拼命反扑，故意制造轰动效应，但是房价毕竟已经在高位运行，一二线城市交易的对象也只不过是1%的富人群体了，这就是“泰极丕来”的明显特征，力量已经衰竭。

所以，房价的有价无市只不过是目前两股力量在胶着状态而已：

但是房子毕竟是要交易的，政府需要房子交易，银行需要房子交易，刚需需要房子交易，各种实体企业也需要房子交易，只有交易各种商业行为才会有活力。当月供超过四年，增加了20%的底气，加上首付的30%，风险就已经不复存在了。而现在所有的综合措施，比方安置房、人才房、共同产权房等等也初具规模，购房的热情大肆衰减，房价自然就软着陆了。

综上所述，顶多在2020年前后就会见分晓：

到那个时候各种限制性措施将会渐渐放开，当然那些期望房价大跌为白菜价的人有可能还是会失望的。因为白菜价不符合各方利益，更加不符合健康经济的特征。

预测是，就算房价会跌下去，不可能超过30%到40%。而最有可能的结果是房价平稳过度，慢慢缓释，只不过在涨跌10%到20%之间浮动。想通过买房子发财，看起来机会渺茫了。只要没有人想通过买房子发财了，房价自然就再也不会刺痛所有人的神经了，那个时候的房子，只不过是一个家庭购买一个大件商品而已，就像汽车等一样。

老龚说势，不违心说假话。

老龚说势

也许还能撑很久呢？毕竟我读书的时候，08年的厦门岛内已经遍地一万多的房子了，年底金融危机袭来，所谓的房价大跌，就是些八千的跌到四千，半价对折是有原因的，地段不好交通不行都是因素；可一万八千的起码还有一万五，越贵的越坚挺

前几天老家来亲戚，到厦门旅行，一起见面吃了个饭，席间忽然聊起房价，我老家那种县城，现在只要是市区地段，基本都是一万往上的楼盘，大家一顿声讨，忽然表妹说起XX楼盘，一脸羡慕的说房子确实盖得蛮好，小区绿化看着就喜欢.....最后惋惜一把，哎呀，它要不卖一万八多好，一万三的话，我卖了旧中学那套正好买这个楼盘.....

于是大家话锋都转了，没有买不起的房子，只有买不起自己心目中想要的房子罢了。许多人在小城市都有父母或者爷爷奶奶辈留下的老房子，住其实并不愁，只是随着求学、工作的流动，去了外地，在外地买不起了，回家乡又不情愿；但真的回去了，住是最容易解决的，很多人不回去的症结往往是工作不能如意，加上未来自己有了子女，下一代的求学和工作，又要跳出家乡的小城市。

之前有个刷屏微信的公众号帖子，手握500万现金，却买不起北京的房子，最后选择了移民。此文一出的第二天，后面的分析和骂声就来了，夫妻2人的500万是怎么来的？不是赚来的，是年轻时在北京买了一个小户型，后来这套房一卖，哗！五百万现金到手。然后拿着这么多钱没买到想要的大户型，声讨北京房价高....这就是典型的收人韭菜笑嘻嘻，被收韭菜妈卖批。

楼市的买卖里，大部分人是手握一套的，比如父母那一代，当年房子是分配的，父母年迈了，想换个距离医院、公园近的，把当年分配的老房子一卖，作为新房首付，贷款由子女来还，比比皆是。

或者新婚小夫妻，父母赞助首付，夫妻共同还贷的，也是一大块人群；加上新婚姻法出来以后，我认识大把单身男/女，都开始存钱买小公寓，婚前的是自己的，宁可辛苦自己，绝不便宜外人；买房大军都是这么壮大起来的。

加上真炒房大军，他们四处游荡，伺机炒房.....也许房价不会再大涨了，也许真的会有回落，有些地方确实降了，但买房人群永远存在的，说房子无市，是不可能的。

小凤凰树

房价有价无市一旦出现，就说明多空双方处于僵持阶段，房东不愿意降价抛房，而购房者又不愿意高位买房，双方价格下不来，这样就导致有价无市的现象出现。不过决定房价有几个因素，要综合分析才能判断有价无市的情况下，能撑上多久，我给大家先分析一下：

首先，一二线城市的房价有价无市，是政府通过限购、限售令，把当地房地产给暂时冻结起来，避免房价发生大起大落，这样的房价还是能撑上一段时间的。像北上广深自去年3月房地产调控以来，房价虽然下跌了一些，但是跌幅很小，已经连续很长时间成交量无法放大。

但是三四线城市有价无市撑不了多久，因为主要是抄房者进入，而且三四线城市自身对于人流吸引力远不及一二线城市，所以像北京周边地区这些三四线城市房价率先就吃不消调控。比如香河、燕郊等地的房价从2。9万/平方米，跌到现在的1。8万/平方米，一年下来，房价也跌去了不少。所以能撑多久要看所在的城市规模。若是三四线城这样的小型市场，房价说涨就涨，说跌就会大跌。

再者，要看开发商的忍耐力有多少，如果楼市成交低迷下去了，但开发商觉得后市还会上涨，就不用降价促销。但如果遇到还债周期来临，开发商的资金面出现问题，那这个有价无市，马上会松动，新房价格会下跌。对于开发商来说，只要把新房销售出去，回笼资金，这样就可以度过资金方面的难关。

最后，一旦房价有价无市了，要看当地的房贷利率处于何种位置。如果房贷利率处于历史低谷，炒房者觉得压力不大，大家都可以拼耐性。而如果房贷利率处于历史较高水平，炒房者感到还贷压力很大，这样持续耗下去吃不消，还不如把房子趁高价时候降价买掉，这样可以减轻还贷压力。

不执著财经

房价有价无市还能撑多久？

我可以明确的告诉你，适合居住和工作的城市房价永远不可能下跌。房价下跌的城市是人口净流出城市，是衰落城市是面临死亡的城市，这样的城市房价下跌了，你敢买吗？

像我现在所在的武汉市，20年前的房价是现在的1/10不到；10年前的房价是现在的1/5左右，5年前的房价是现在的1/2左右。未来的房价还有可能是现在的两倍甚至三倍。

虽然房价在上涨，但武汉市的城市建设和发展速度也非常地惊人。武汉的城市口号是“武汉，每天不一样”，的确，事实也是这样。20年前的武汉才多少人？20年前的武汉才多大？再看看现在的武汉有多少人，现在的武汉有多大！

一个国家只要在发展不垮台，全国哪怕有50%的城市房价下跌，那我敢肯定另外50%的城市房价必然疯涨。而事实上，这种情况根本不会存在。极有可能发生的是，10%左右的城市资源枯竭环境破坏不宜居住房价会跌；90%的城市房价依然会涨。

这不是撑不撑多久的问题，根本不存在撑的问题。人口净流入的城市房子即便没有人买，房价也不会下跌。楼市不是股市，股市有涨跌的，楼市只涨不会跌的。只有人口净流出的城市房价才会跌，这样的城市面临死亡，房子最便宜你也不会买。

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山人的生活感悟

不得不说，中国房地产己经走到山穷水尽的地步了！

我以前和地产行业有业务往来，知道他们的内幕，这个看似光鲜的行业，几年就己经举步坚难！！！

地产行业曾经一本万利，在巨大的利润下也成了一些疯狂的习惯！！！比如贷款！你知道怎么贷的吗？！自己有一个亿，贷两亿买三亿地皮，建房款让建筑商撑着的事常有，用商品房抵圧再到银行货款！！！这一个亿的真实资产可能要干五个亿的事，一旦出现问题，房子卖不出可能连利息都不够！！！

险呀！！！但现在有价无市的行情对地产商而言太可怕了！！！耗不起呀！！！

但他们得硬撑着！！！不然就倾家荡产，一无所有！！！一个市有地产商两百多家，活跃的约五十多家，资金风险在可控范围的连十家都没有！！！

我己经两年没跟地产打交道了，躲他们远点我认为会安全些！！！

我只所以透露这些，是因为我认为己经不存在地产业复活的可能了！！！

龙啸九天令

首席投资官评论员门宁：

房价如果有价无市，最多撑1-2年就会下跌。因为房地产是资金密集型行业，是高、杠、杆的行业，而现金流是房地产企业的血液，缺少现金流的房地产企业将会经营困难，严重时还可能资、金、链、断、裂。

环京地区的房价在大幅上涨之后，开启全面限购，像华夏幸福、荣盛发展这样的倚重京津冀区域的房企，经营受到了极大的影响。今年3月华夏幸福大、幅、降、价甩卖霸州、大厂孔雀城就是为了回笼现金。

然而又是半年过去，环京区域的房地产销售政策仍然没有放开，华夏幸福为了获得现金流只好以137.7 亿元的价格出售了19.7%的股份给中国平安。

这笔收购透露出很多信息，但并不是所有的信息都是老百姓愿意看到的，我一条条解读：

1、华夏幸福低价出售股权，说明房地产企业确实缺钱了。在今年去杠杆的大背景下，严格的限购政策让房地产企业现、金、流、不、足，有很多高负债的小地产公司倒下。如果限购和去杠杆一直维持下去，总有一天大地产公司也会扛不住。

2、保险公司的长期资金入股，说明了险资对国内房地产市场长期看好，那么拉长时间看，国内房价很可能还是会上涨。

3、华夏幸福大股东承诺未来3年业绩复合增速不低于30%，说明大股东对房地产未来的预期也很好。我判断大股东在等限购放开。

另外，即使在如此严格的限购政策下，房地产在今年上半年仍然交出了一份漂亮的答卷：

2018年1-6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%；

1-6月份,房地产开发企业土地购置面积11085万平方米,同比增长7.2%；

1-6月份,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%；

1-6月份,商品房销售额为66945亿元，同比增长13.2%；

1-6月份，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%；

......

无论从哪个指标看，都没有出现所谓的有价无市，我看到的是量价齐升。

我知道大家喜欢看房价会【大跌】的分析，但实际情况是限购并没有打压到房地产市场的火热，照这种情况，房地产价格很难大、幅、下、跌。

我承认房地产价格存、在、泡、沫，但我不认为泡、沫以房、价、下、跌的方式出清，房价大概率会横盘震荡消化掉现在泡、沫。

大跌？还是想都不要想了。

首席投资官

房价会慢慢跌，但是不会崩盘。只要一直保持这个调控态势，房价就是这个节奏。

今年小地产商可能会率先撑不住，因为房企普遍借债太多，如果不能快速出售的话，回款就会困难。

调控持续个几年，小地产商基本就被消灭干净了，被手握大量现金的地产公司收购了。就比如万科，早就手握800亿现金等着收购了。

如果房地产税出台，房屋租赁模式得到很好的落实，那么就将进一步打击炒房者。持有多套房的炒房者就会回吐，房价进一步降低。

同时呢，随着我国经济转型渐趋向好，居民收入稳步增长，未来房价肯定会在一个点，止跌回升，开始慢慢上涨。不过，也不会大涨了，毕竟还有房地产税在，炒房客不敢冒然行动。

伦理君

房子一旦出现有价无市的现象，就会像股市出现指数涨、没有成交量一样，可能就会面临下跌的风险。

要知道，房价所以会涨，就是因为有成交做支撑，尽管有些成交是炒房者的买来买去、卖来卖去，有内部循环的感觉。但是，毕竟也会带动刚需也像股市的散户一样加入到房子的交易之中，从而把价格越抬越高，泡沫越来越多。有价无市了，就说明炒房者也不行动了，刚需则开始等待观望。如此，市场就会越来越低迷，并进一步影响购房者的购房热情。

需要看清楚的是，这样的状态是暂时的，还是长久的，是开发商和炒房者的默契行动，还是政策调控下的无奈之举。如果是前者，问题比较复杂。反之，房地产市场就真的迎来变局了。

而从目前的实际情况来看，由于调控一轮接着一轮，措施一个接着一个，特别是“房子是用来住的，不是用来炒的”要求的提出，无论是炒房者还是开发商，都已经感到了真正的压力，以前那种等待调控政策退出的信心也越来越小了。特别是开发商，已经开始做转型的准备。如万科，就开始进军文化产业了，恒大、万达等也都有了新的思路和想法。炒房者则明显收敛了许多，不敢再轻易出手。更多情况下，也没有出手的空间。

也正因为如此，一些城市出现的有价无市现象，已经不是暂时现象，而是调控发展到一定阶段的成果体现。而且，这样的现象，正在向更多的城市蔓延，向更多的城市扩展。一旦形成全局性状态，那么，房地产市场就真的将步入稳定有序的轨道，房价也逐步步入稳定有序慢速下降格局。至少，不会再出现明显上涨的现象。

所以，房地产市场正在向好的方向发展，一个健康有序的市场会在未来两到三年内形成，从而真正让房子回归到居住属性。

關鍵字: 有价无市 房价 炒房客