決定一棵樹的枝葉有多繁茂的，不在地上，而在地下，就是樹根。決定房價起落漲跌的，是土地供應量。要分析北上廣深一線城市的房價走勢，房太尉必須從這裡入手。
很簡單的道理，可以被用作蓋樓的土地越少，住房越緊缺，房價越貴。一般來說，從拍地到開盤，時間快可以短至幾個月，慢可以到兩三年，一般來說，如果不存在開發商囤地捂盤的情況，一般在一年左右。就是說，今年土地出讓的數量多少，直接影響著明年可供出售的房屋數量。
我們先來粗略看看近兩年全國情況。2016年，全國土地出讓面積20.82萬公頃，（一公頃=一萬平方米），同比下降5.9%；其中，住宅用地供應面積7.29萬公頃，同比下降11.7%，供應緊張。2016是全國房地產用地供應量連續第3年下降。但與此同時，2016年全國土地出讓合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。從全國來看，地少了，價高了！這正可以解釋為什麼2017年為何頻頻出現“限價限購”的調控政策，因為如果不限，房價必然飛漲、樓市必現搶購。不過現在情況也不樂觀：漲價和搶購成了二選一的難題，房價被限制，居民為了佔便宜一定瘋狂搶購；不限價，放開了隨便交易，那房價肯定又被炒高。
為了預測明年的房價走勢，再看今年的土地出讓情況。很遺憾還沒有全國整體數據，但國土資源部發布了105個重點城市的數據。
2017 年第三季度，全國105個主要監測城市土地供應面積5.45萬公頃，達到近四年來同期最高供應量。供應量同比增加27.84%。其中住宅用地0.97萬公頃，同比增加20.26%,是2014年以來增幅最大的一個季度。2017年三季度，分不同類型的城市來看：一線城市住宅用地供應同比大幅增加226.55%；二線城市同比增加14.58%；三線城市同比增加19.31%。
再回頭看2017年第二季度，全國105個主要監測城市土地供應面積3.99萬公頃，供應量同比減少11.65%。不過，住宅用地0.8萬公頃，同比增加17.1%。2017年二季度，一線城市住宅用地供應量同比上漲9.52%；二線城市住宅用地同比增加7.14%；
三線城市住宅用地同比增加12.47%。在2017年第一季度，全國105個主要監測城市土地供應面積3.69萬公頃5，供應量同比下降4.22%。但住宅用地0.84萬公頃，同比增長9.52%。
房太尉發現，2017年的全國土地供應面積呈現按季度逐漸遞增的趨勢，特別是住宅面積同比2016年均有較大幅度增加。據此推測，在2018年下半年，在普遍二三線城市，房地產市場供應量應該出現近年來的一個高峰，房價也可能因此處於低谷。
一線城市的土地供應非常特殊——可出讓的面積很少，而且位置遠離市中心。下面，我們逐個分析。
北京
先看北京。《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃。這一計劃數字跟2015年一樣。但是，2015年的計劃供應量就已經比2014年計劃減少450公頃。其中商品住宅750公頃，比2014年減少250公頃。更糟糕的是，計劃趕不上變化，實際完成情況是：2015年經營性住宅用地僅出讓了約513公頃，比計劃的750公頃少了200多公頃。
近五年北京土地出讓非官方統計數據如下：
官方2017年土地供應計劃如下：
總的來說，北京土地供應較為平緩，除2016年明顯偏少外，根據規劃，今後幾年變化應該不大。北京房價雖不會出現像去年的深圳一樣出現百分之幾十的暴漲，但漲速超過GDP增速也是沒有懸念的。
上海
跟北京不同，上海不具備土地開發外擴的條件，因此土地供應格外珍貴。《中共上海市委關於制定上海市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》顯示“‘十三五’時期逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長，就是到2020年要守住總量3185平方千米的紅線。” 2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年只有不到600公頃。而2005年-2009年，上海平均住宅用地供應量為1040公頃。注意，上海市2015年不到600公頃的供地面積是包含了商業用地、保障性住房用地與商品住宅用地。2015年上海實際完成的商品房用地出讓面積僅為311.2公頃。
據同策諮詢研究部數據顯示，2017年上半年上海土地公示87幅，合計301.71萬平方米，環比大幅下滑53%，同比略微下滑1個百分點。從供應結構上看，純宅地推出30幅，合計148.37公頃，環比、同比分別下滑36%、13%另據房天下平臺數據統計顯示，2017年第三季度上海共出讓地塊（不包含工業用地及動遷房用地）共33幅，主要是住宅，出讓面積137.26萬平方米。
據此，上海的房價漲速明年大概率超過北京，可能成為一線城市房價漲幅最大的。
深圳
現在我們去南海邊畫個圈的深圳。
深圳的土地供應存在兩個特點：公共基礎設施用地比例高；存量建設用地比例高。2015年計劃供應建設用地1600公頃，公共基礎設施就佔了近1000公頃。存量建設用地主要指已批未建的存量土地，以及已建、在建但利用率較低的存量土地。2015年深圳存量建設用地佔總土地出讓指標比例為73.1%，位於全國前列。這說明，在新增土地有限的情況下，利用好存量建設用地，或許是緩解土地供應不足的好辦法。但土地供應不能總是“吃老本”，深圳今年的情況十分不樂觀。2017年第三季度深圳房地產市場報告顯示，全市合計出讓土地100多萬平方米。而且，大部分為南山區商業用地，而非住宅。
深圳的存量土地開發和長租公寓建設都比較厲害，這有利於緩解住房供應緊張的局面。但是，深圳的土地供應仍然有限，而且投資者較多，房價波動性大，若當地限購政策和銀行利率不放鬆，預計2018年房價可能小幅回調。
廣州
廣東省會廣州的土地供應在一線城市裡是最充足的，房價也是最低的。今年上半年，廣州住宅用地完成供應241.16公頃,同比增長131%。戴德梁行統計顯示，今年7至9月廣州共出讓地塊46宗，出讓面積233.7萬平方米，同比增加191.0%。在土地供應分佈上，廣州重點供應外圍城區。三季度外圍區域土地成交面積佔全市總面積的83.8%。這說明，中心城區的待開發土地稀少，未來廣州的土地開發也只能像北京的環數一樣不斷外擴。不過，由於待開發土地充裕，廣州今後一年的房價基本沒有暴漲的可能性。所以，廣州的房價不會出現大起大落，今年暫時難以成為領跑者，但今後幾年持續漲速可能超過北上深。
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