本文轉載自公眾號：“子木聊房”
說到房子，存在兩種截然不同的立場。
一種是希望房價漲的。這種一般是手裡有房，心裡不慌，買了房希望房子增值的。
另一種是希望房價降的。這種一般是沒買房，或被高房價所困，望而卻步。期盼房價跌跌不休，好有機會上車。
今年下半年開始，房價下跌的消息時不時傳來。但其實這裡面存在一些誤解？
一，下跌的假象
買房的喜歡看新房價，業內喜歡用二手房價。
1、中國人熱衷買新房，總覺得新房才是好的。除了北上廣這些一線巨量需求的城市，二手房交易佔市場比重較大外，其他的城市住房成交還是以新房為主的。對大多數買房者而言，看房看的是新房、新樓盤價格。
所以，大多數情況下，新房降價的可能性比較低。
2、另有一個價格維度是二手房價格。
一般情況下，判斷市場真實狀況，多用二手房價。二手房價往往低於新房房價。
二手房價格漲跌更能反映市場真實情況。比如在市場高燒的時候，新房供應趕不上需求，此時多餘的需求就會轉向二手房，推高二手房價。在市場入冬的時候，新房也會通過二手房渠道進行售賣。隨著二手房市場供大於求，交易週期變長，房主降價出手，拉低房價。
另外，在調控政策嚴抓，對新房房價進行控制的時候（如限價），市面上買不到的新房，開發商為了破限價，往往也通過二手房渠道流出。這也是為什麼會有二手房房價高於新房房價形成倒掛的原因。
總之，二手房市場的相對自由、靈活的市場，決定了業內在參考房價指標時多以二手房為主。
這也就是，為什麼大家在說市場入冬、房價下降了，但是很多人卻仍感覺到新房價格明明還在一步步升高。無非是參考的數據不同而已。
所以，國家統計局每月都會有兩個不同維度的房價統計，新房和二手房。而每個月，新房出現環比下跌的城市寥寥無幾，而在市場趨冷的時候，二手房價環比下跌的就開始大幅增多。
二、下跌的真相
如果我們把視角拉近，放在不那麼宏觀的市場裡。
好多人就是想買新房，難道這新房房價就沒有下跌的可能嗎？肯定有。
但一般有幾種情況。
1、高燒的概念過後。
滾燙的概念過後，很容易出現房價下跌。
前段時間和一個山東青島的朋友聊了一下當地房價。2018年的山東青島，隨著新區域規劃出臺，上合組織峰會召開，紅島片區某偏遠沿海樓盤房價在正值火熱的時候房價在1萬5左右。幾個月前，朋友再去看的時候，房價跌到了1萬。這一跌就是三分之一。
受人為推動影響，概念高燒起來的時候，大家對片區房價潛力會高估，再加上投資和剛需雙重作用，房價自然升高。當概念冷卻，投資需求離場，房價開始擠泡沫，自然導致房價下跌。
投資需求過旺的地方，房價下跌的可能性更大。前兩年房價腰斬的海南、廈門就是很好的例子。
2、市場轉涼，房價打折。
市場情況不佳的情況下，為了拉動銷量，開發商降價去庫存是一種手段。
今年年初開始，知名房企恆大就曾推出過全部樓盤9折的優惠。另外，今年各地的開發商降價售房的消息也時有傳來。
這種情況一般受市場影響，房企折損部分利潤，以降價換取數量，無非就是過去賺十分的錢，現在賺八分而已。
如果我們把區域放在單一的一座城市裡時，這種打折降價厲害的樓盤一般會多出現在距離市中心相對偏遠的地方，並且有大量樓盤入市。人口活躍的地段，一般買房需求旺盛，供給量卻少，需求基本能夠支撐住房價。
三，對買房的啟示
如果我們能夠明白房價下跌的邏輯，那基本上可以判斷在什麼樣的時機買房成本相對低。
1、市場冷淡期入場
一方面，房價相對穩定。漲幅小或乾脆橫盤，更甚者房價下跌。
另一方面，可供選擇的房源相對較多，冷淡期市場房子供應量小於需求量，市場相對不那麼火熱，購房競爭者少，買房更容易。
2、避開高熱概念片區
這幾年隨著我們國家新的發展戰略提出，產生出一大批的樓市概念，中心城市、自貿區、一體化、示範區等等，多到數不勝數。
大家一定要學會鑑別這些概念。
一般情況下，概念正火熱的時候，這些片區的房價泡沫會相對的高一些。如果想入場，要麼就在最一開始掌握先機，要麼就等概念涼了以後，擠水分的時候考慮。
樓市裡，有一句話被大家深信不疑，叫“買漲不買跌”。但在我認為，買房時機這件事，還是在市場冷靜的時候把握住更值一點。因為你說不準，它漲起來的時候你是不是能買到，以及是不是還買得起。
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