业主委员会制度设计能行得通吗？

花儿朵朵150183730

有个同志回答挺好，我简单补充：第一，业委会有成立的必要。根据物权法，把小区物业直接推给街道、社区不合适。小区是全体业主的，自然需要全体业主享受权利，履行义务，即便让社区代管，简易的小区，社区找几个人拉垃圾，每户业主出个10块钱，复杂的小区，社区也做不了，只能委托专门的物业公司来做，不论如何管理，物业费用都需要全体业主来承担。

第二，业委会是参照居（村）委会设计的，都是自治性组织，即然村（居）委会行得通，业委会没有行不通的道理，然而实践中，鲜有成功的案例，原因大致以下方面：

一是业委会还在初期阶段。村委会虽然是自治组织，它作为国家的基层组织，协助政府搞好各种社会化管理，经济发展、社会治安、计划生育等等，运作已经比较成熟，在开始时候，村委会人员工资由农业税附加支付，农业税取消后，纳入政府财政，虽然千把块钱，但是比较有了保障。比较而言，业委会还是新兴自治组织，业委会人员工资，说是小区公益收入支付，但是多数小区没实际的公益性收入。

二是难以产生正确的业委会成员。村（居）都是一代人甚至几代人在一起生活，相互熟识，而小区多是新兴的，业主来自于各个方面，门对门都不一定认识，不便于选举产生业委成员。而出于业主的自利性，出来挑头组建业委会的业主，有时动机不纯，不想缴纳物业费的有，不想缴纳停车费的有，嫌物业不让种菜不让圈占的有，也有业主是为整个小区好的，但是，为整个小区好的业主通常不如为个人的业主，有战斗性，有持久性，所以，有时选出的业委会，在小区引导和方向上是错误的。

三是多数业主对物业关注不足。网络上，对物业骂声一片，好像大家对物业很关注，其实不然。有次召集业主大会，还是商业小区，参与人数不足全体业主的二分之一，如不提前做好预案，难以产生合乎法规的业委会。因为多数业主关注度不高参与度不足，业主大会难以召开，即便召开了，也难以代表多数业主意愿。不能代表多数业主意愿的意见，难免有失偏薄。

四是对业委会认识不足。业委会是业主大会执行机构，它不是直接管理（服务）物业的机构，专门的物业公司才是直接管理（服务）物业的团队。业委会主要职责是，代表业主大会选聘或解聘物业公司，监督物业公司运作，维护多数业主权利。

若业委会直接管理物业，便形同物业公司，却又不是物业公司，一旦出现重大安全事故，因为业委会是自治组织，不是法人机构，不易追责。另外，业委会直管物业，也就是把物业的矛盾直接转稼给业委会，一旦矛盾激化，只有重新选举业委会。选举业委会不但费神劳力，时间上也会推延四个月之久，从申请到成立业委会筹备组是四十五天内，从筹备组成立到召开业主大会是三个月内。

当然，业委某一成员可组建物业公司，到公商部门注册，来管理小区物业，只要多数业主认可也行。但前提是该成员要退出业委会。

四是业委会对物业法规不懂。物业法规包括物业管理条例、物权法及物业司法解释等。业委会是个监管小区物业的专门组织，不懂得物业法规，正如盲人骑瞎马，监管起来无的放矢，要么两眼茫然，不知如何监管，成立了也是解散了；要么瞎监管，不知物业职责范围，不知业主权利、义务。这样的监管不会把小区搞好，而只会把小区搞坏，不成立也罢！

琐事漫谈

业主委员会制度的设计目前来看存在的问题不少。

首先，当前的业委会制度是汲取西方国家业主自治模式设计的，和我们国家的国情相差甚远，特别是法律的配套、业主组织的参与、社会信用体系的完善都与国外的环境有很大的差异。

其次，我国小区的规划、设计、开发与社会发展不协调，业主入住不久问题层出不穷，凭小区业主或业委会根本解决不了问题。

第三，小区是全社会最基层的团体，业委会也是最基层的组织，在这个团体和组织中，有各式各样的人物存在其中，由于业委会是自治组织，难免存在鱼龙混杂、各自为政的情况，与我国社会治理方向很难保持一致，有时影响了社会的稳定。

因此，小区业主委员会制度有必要进行调整和完善。

首先要调整和完善与物业相关的法律法规；其次要把业主行为纳入诚信体系中去，对不诚信的业主或物业企业一定要给予惩戒；第三成立有政府相关部门参与的物业管理委员会组织替代目前的业委会自治组织，要让党和政府的在最基层组织中起主导和引领作用，让小区业主团体在整个社会活动中能够有序运转。

文钱社区

业主委员会的制度设计基本可行。虽然还有瑕疵和漏洞，但主体是正确的。

首先，必须肯定成立业主委员会的作用是十分重要的。业委会就是代表业主当家守业的主事人，这是很重要的角色。 现在的一个小区，业主共有的资产是一笔庞大的数字。有土地、公共建筑、设施设备、绿化景观、道路围墙；还有可以经营的车位、广告位；更有金额巨大的公共维修基金。 如果长期处于失控状态，这是很危险的事。 大家花了一家两代人的积蓄买房，这是置业，而能否守住家业，更是长期艰巨的考验。 如果没有代表大家当家守业的业主委员会，就无法弄清楚家底。家底不清，守业就无从谈起。 小区红线之内的土地有多少？哪些房产是开发商的，哪些应该是业主共有的？共有设施设备一共有多少台套，价值多少？ 共有车位有多少？广告位有多少？ 还有公共维修基金总额是多少，余额是多少？用在了什么地方？

如果这些家底长期被开发商和物业公司掌控着，难道不危险吗？！我们业主还能叫业主吗？

当许多人为几毛钱的物业费而怒火冲天时，可想过本该属于你名下的几万元维修基金却无声无息的变少了、不见了？而当以后你的单元真正需要维修时，只能再次要你分摊一笔不小的银子。

当不少人为该不该交电梯费争的面红耳赤时，可曾知道电梯由于保养维护不到位而需要提前大修或更新？哪个才是西瓜和芝麻的差别？

当许多有车业主为了该不该交车位管理费而咬牙切齿骂物业时，可曾想到你买的车位本该属于业主共有，而你却给开发商掏了十几万？

这一笔笔都是大帐，都是西瓜！没有自己的组织，谁出头理清这些大帐？

业主必须组织起来，而业委会和业主大会就是唯一合法的业主自治组织。

有人说业委会不作为、乱作为，不如没有。这是特错大错的说法，是与因噎而废食相同的错误逻辑。 业委会这个组织并不必然产生贪腐，因为它只是我们的工具，是中性的，无好无坏，但却是必需品。 业委会的成员出了问题，就解决成员问题。该改选的就改选，该推翻重建的就毫不犹豫！

对业委会的监督，是业主的责任。因为是你投票或弃权的结果，而它在代表你行使权力、损害的是你的利益。你不监督，谁监督？

对业委会的工作要配合、要支持，也要监督。在小区制度建设上要不断完善，靠制度监督。有的小区，成立了业主财务监督小组，为业主大会和业主负责，主要任务就是监督业委会的涉及钱财的业务，效果很好。可以推广。

总之，业委会是小区当家守业的主事人，也是服务员，更是物业与业主的桥梁。重要性无可替代。 它又是工具，有问题时也得修理、更新。

这才正常，这就是生活。

执中bj1

业委会的制度设计虽有缺陷但总体思路还是不错的，只是适用的土壤要求高，成功的例子不是很多，网上一搜却有成干上万关于业委会的苦水及新闻。

归结来说，业委会有以下以下几个特征：

一、 社会对业委会的认知度很差，很多的地方没法确认其法人地位

二、业委会成员业余，专业能力不足，瞎指挥。开发商、物业公司认为一个不专业的组织指挥专业公司，这瞎指挥，从来就是害死人不偿命的。从无数的教训中，开发商和物业不想让原来光鲜的一个小区被一群低水平的外行搞臭小区名声，连累开发商和物业的品牌，行业中丢不起这人。

所以著名的开发商和物业公司对无法确定业委会都表示慎重，没有正向的把握就宁缺勿滥，也有暗中阻止或掺沙子的事发生。 这一点，X达地产走了相反的路径，一旦小区交付完成、就很主动鼓噪积极成立业委会，到了三年，x达自家的物业公司就主动撤出小区，义无反顾，因为它知道，业委会成功运作是多么的低的概率，早些撇开干系，省得湿了脚(你们慢慢玩，我走先)，旗下住宅后续的名声比商业广场差太多。

三、 很多业主参与竞争业委会委员的原始动机不纯。少部人人进了业委会做了主，就摆出了一付生意人的架势，对物业私下谈判：帮我免物业费、停车费，一个月XXX块餐费报销等等。答应了万事好说。物业公司对这些人无法抵抗的，且有苦不能诉。你物业一反抗，这些委员就会想办法挑动业主闹事，这偏偏在小区还是权威的！！ 还有发通知:业委会禁止业主向物业公司交物业费！这让物业怎么受得了?(其它的委员寻租谋私套路有很多，本文不细说，因为不是本文重点)

四、 闲言碎语杀伤力大，业委会的委员变动快。有些业委会成立后，成员很正直，也不会瞎指挥，半年来一直和物业配合得不错，但是有些存有私心的业主(也多为未入选业委会的一些人)，在各场合质疑业委会委员:为什么不找物业麻烦？为什么不降物业费？为什么 ，为什么？，在他们锥形思维里，就是东风压西风，不能见平静，他们心中业委会就是物业反对派机构，物业做什么，就要反对!就要找物业的不痛快!。

见不到呼吁的效果，这些“热心的业主"还有盘外招，不久就传播开来闲言碎语，如 ：XX主任、委员和物业公司好得很，常常见他们在物业X经理办公室谈笑风生， 你说那么大年纪跑来跑去为的啥？没拿物业好处,谁信呢，反正我是不怎么信………业主们受人挑拨，也对业委员成员有了问号，对于这种冷暴力不信任，委员的心伤了。

业委会不管做了什么决定 ,总是有人说三道四, 业委会委员恨不得剖胸取心以证自白。

有不少委员坚持不下去了，称病、搬家等由头主动离开，慢慢地掺杂私心的人混进了业委会成了委员，后面的故事请见上一条。

五、对业委会委员的激励、监管和追责机制缺少。对于不做事，做私事，做坏事的委员没有完善的追责机制。由于没有对委员们的监管，业委会存在较大寻租空间，委员谋私利的丑事一旦曝光，也是在业委会私下里内部掩盖，委员们也不会撕破脸皮，就是对立的委员也不一定，因为他也许有把柄呢。这类犯事委员案发了不过以辞职而一退了事，没有啥追纠的案例。

同样的，对于付出了大量精力的委员没啥明确的激励，是明显违反管理权责利原则。 很多业主特别强调让别人做公益，却对委员的补贴事宜强烈反对，说啥不该拿一分钱！！？？ 己所不欲勿施于人的老话就指这些业主明显自私无良。(搞笑的是有业主指定老干部老党员来做委员)

六、居民自我制订的管理规则自己违反，践踏民主成果。成立小区业委会是小区居民自我管理的一个标志，是公民参与社区公益的一种实践。但是违反共同制订的小区规约的往往还是那些以前一直和物业相怼的业主，欠费的还是欠费，乱丢垃圾的还是乱丢。

小区出台一个有效决议，反对的人坚决不同意执行，各种场合骂骂咧咧，以前骂的只是物业公司，现在得加上业委会。

这些业主连小区议事规则都不尊重并遵守，连简单的少数服从多数都不理会，一和他说道理吧，他就是一副双手捂耳、我不听的态度，嘴里还反复唠叨我认为应咋样就咋样，业委会还没办法制约。

其它业主又对那些委员不作为有意见了:决议通过那么久，咋没动作呢？委员会搞的里外都尴尬，做或不做事都有人批评。(网上可查:长春明珠换物业:万景物业胜出 部分业主不满) 事倍功半的事一多，任谁都没信心，勉为其难做了委员，默默无闻没搞得灰头土脸的到期免职算不错的了。

于是，在各种因素下，小区的业委会成了镜中花，空中阁，大多碌碌无为，猛然地新闻中曝出有了一个成功的业委员会衣着光鲜地登场，众人雀跃、心怦不止。 可数年以后，还是仅有这个业委会是成功的。

好的业委会是物业公司的紧箍咒，无所做为的对物业公司来说就是松紧带。

不知你认为我说的有道理不？欢迎探讨，留言必复。

老包有时不在线

行得通与否关键看执行，现在成立业委会的小区有多少，占的百分比是多少，我相信至多20%，这种执行效率能叫可行吗，在这20%里对物业有约束的又有多少呢，并且成立业委会多少艰难，一个小区委派给小区业委会听起来好像是自己管自己很美好，实际执行起来真的困难重重，业委会的人也力不从心，甚至吃力不讨好，没有业委会的，基本全是开发商物业，业主根本没有对抗的力量，只能任由祸害宰割，，，我认为，要想处理好物业，必须处理好开发商，最紧要的是对公共面积，地下车位的确权，当前的房地产开发政策导致的开发商物业对老百姓一点好处都没，小区物业的工作，最好由街道办负责起来，物业是服务全体居民的，就根本不是一个盈利的行当，那些叫嚣物业是企业就是要盈利的必定是现行搞物业的既得利益者，并且十有八九是开发商物业，物业企业盈利从何来，本身不事生产，只能从1提高居民物业费，2占有公共区域收费，其它收费等，3降低物业成本中来，不论哪一项都是建立在剥削业主压榨业主利益上来，并且这些剥削下的钱也到不了辛苦做物业工作的水电工维修工清洁工保安等身上，而是被高端物业狗攫取，所以，必须打破高端物业狗的狗食盆子，彻底改变这个物业行当的目前的生态，以最小成本最大程度地服务业主才是正确的道路，

不见前年秋月朗

业主委员会是基层群众自治组织，说白了是国家民主制度在基层的试验，实践证明，业主委员会作为业主大会执行机构，各行其是，洋相百出，做的好的极少极少，出问题的经常见诸电视等各种新闻媒体，因此，这个制度需要尽快完善，在物管条例上要增设业主监督组织，从制度和组织上约束业主委员会对权力的滥用，堵住业委会腐败源头，同时要建立惩处机制，对业主委会及在物业选举过程中的各种违规行为要有明确的追责制度，要有法可依，违法必究！

风物长宜73544806

业主委员会应该做他自己该做的事，别天天想着炒掉物业自己干，业主委员会自己干，就又是一个变相的物业。

说白了他也没有能力干好物业管理，就合计赶跑物业怎么自己挣钱了。业主委员会就是监督物业服务是否达标，如果物业不达标，要么物业整改，要么更换合格的物业。

如果更换物业，这事不能有业主委员会说的算，应该是由业主委员会提出申请，交由正规部门（例如社区）审核，物业应辩是否整改。

要是更换物业，也得由正规部门统一招标，选取合理的物业公司入住园区。

就是不能让业主委员会一手遮天了，要不吃亏的就是业主，还给社会带来很多不安定的因素。

业主委员会本职就是监督物业管理，让物业透明化，让业主放心化，让物业费用在该用的地方。

业主委员会不能参与园区经营管理，要不味道就变了，本职变了，会让坏人钻空子，会让园区越来越乱。

大叔you话说

个人观点：业主委员会应由街道办事处，社区委派。（最起码是主要人员）。这样无论是对物业或业主都有一定的约束力。而且他们和小区不涉及到个人的利益关系，处理问题相比较公正。还有相对素质比较高，业主会比较信赖。更重要的是他们个人有什么违法乱纪有上一级领导监督处理。（现在的业委员会人员算什么人员？违法乱纪谁来管？）当然他们的工资应由业主支付。（既使这样也比现在的业委乱花的钱少的多！） 人员来源：农村可以招大学生村官，物权法为什么不能改为业主委员会招大学生主任？干的好的可以到社区、街道办重用！

路补平

难点太多了，全国每年有多少小区在业主自治，成功的凤毛麟角。不如支持物业公司的发展，优胜劣汰。物业公司规模扩大化，好的物业公司可以发展规模，一个公司可以承接若干个小区。每年业主大会和街道给物业评分，满分一百分 六十及格，不及格的可以开除物业。若干年以后肯定服务不好的物业公司自然而然的被淘汰了。不是所有的物业公司都不行，也不是所有的业主都素质高。

旅行只是为了生存

关键是业委会成员的条件都是向有利于物业的，有些地方业委会成立条件还是物业起草的，街道等部门有事都站物业一边，起码的公平都没有，我是不看好的，业主有不好的我相信，但我更相信绝大部分是讲理的，物业正好相反，没有多少是正规的，往往都和黑社会有关，和开发商和地方政府有利益来往，在这个层次上谈设计，行的通是不可能的，关键就是看压不压的死业主的问题

關鍵字: 行得通 业委会 社会