永遠的晴空2
相關房屋面積科普
1、建築面積
是指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，即住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。

2、套內建築面積
是由套內房屋使用面積、套內牆體面積、套內陽臺建築面積三部分組成的。
3、套內使用面積
又稱“地毯面積”，指的是建築物各層平面中直接為生產生活所使用的淨面積之和。
包括：1）套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁櫃等空間面積的總和；2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4）內牆面裝飾厚度計入使用面積。
4、 套內牆體面積
是指套內使用空間周圍維護或承重牆體、柱體所佔的面積。其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔牆以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自有牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
5、套內陽臺面積
一般按照陽臺外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算，其中封閉的陽臺按水平投影面積計算建築面積，未封閉的陽臺按投影的一半計算建築面積。
6、公攤面積
每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。
公攤面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入公攤面積。
7、產權面積
主要是指房屋產權所有人依法擁有的房屋建築面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
8、銷售面積
商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與公攤面積之和。即：商品房銷售面積=套內建築面積+公攤面積。
根據 2003年的《物業服務收費管理辦法》中提到了包乾制和酬金制兩種形式約定物業服務費用。2007年的《物業服務定價成本監審辦法(實行)》以及有關規定，物業服務成本由人員費用、辦公費、公共區域清潔衛生服務費、公共區域秩序維護服務費、公共區域綠化日常養護服務費、共用部位共用設施設備日常運行及維護費、共用部位共用設施設備及公眾責任險、企業管理利潤、物業服務企業固定資產折舊、法定稅金及經業主大會同意的其他費用，共11大項組成。
盤查摸底小區家當
對物業服務支出成本有了大致瞭解後，接下來我們要了解一下小區究竟有多少“家當”，因為這些與物業服務費的分攤息息相關。
所謂小區“家當”分兩大類：一是小區建築規劃概況，二是小區設施設備概況。小區建築規劃概況包括佔地面積、總建築面積、綠化面積、水景面積、道路面積以及停車位。設施設備主要分為強電系統、避雷系統、升降系統、給排水系統、消防系統、照明系統、弱電系統、停車管理系統，根據小區實際情況略有出入。
混合型小區對設施設備的使用權屬需進一步劃分，如會所、公建配套、商鋪等。屬於小區全體業主共用的部分將分攤在物業服務費裡，屬於個別業主獨用的，將由其獨立承擔費用支出。
確立服務內容、標準
商議小區物業服務的內容和標準，是物業服務費定價的關鍵一環。
物業服務的項目主要分五類，即綜合管理服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化日常養護服務，共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務。針對以上五類物業服務項目制定合理的標準，對普通業主是一項艱鉅的挑戰。
好的服務需要相應的服務成本投入，當入不敷出，成本與收入倒掛時，必然導致物業服務企業降低服務標準或減少服務內容，結果是服務水平越來越差，業主滿意度越來越低，物業服務費收繳率越來越下降的惡性循環，或乾脆走人退出。
物業服務費構成詳解
1.物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費：
1.1基本工資：職務 人數 工資標準(元) 月工資總額(元)
1.2按規定提取的福利費=基本工資總額*福利比例
1.3服裝費：每人按冬夏兩季4套衣服，二年半使用期計算。
2.物業共用部位、共有設施設備的日常運行、維護費用：
2.1公共照明系統的電費和維修費
2.1.1樓內公共照明系統電費:
計算公式=公共區域照明燈總數（樓道燈）X功率X每日預計開啟時間X30天X電價
2.1.2樓外公共照明系統電費:
計算公式=公共區域照明燈總數X功率X每日預計開啟時間X30天X電價
2.1.3噴泉水系電費：
計算公式=每臺功率*每次啟用臺數*每天平均開啟時間*30*電價/12
2.1.4弱電系統電費:（弱電系統是指安防、可視對講、溫感報警等弱電設施設備），計算公式=戶數*每戶每日平均用電量*30*0.486
2.1.5維修費
2.2給排水設施的費用
2.2.1消防泵的電費:
計算公式=總功率X每月開啟時間X電價
2.2.2排汙泵的電費:
計算公式=總功率X每月開啟時間X電價
2..2.3消防水箱清洗費:
計算公式=總用水量X水價/12
2.2.4外排水清汙費
計算公式=下水井數量X清洗單價*每年清洗次數/12
2.2.5噴泉、水系用水損耗費用：損耗是指蒸發與滲漏。
計算公式=每年損耗量*單價/12
2.2.6維修費
2.3共用建築、道路維修費
2.4不可預見費（按上述費用總和的5%—10%計）
3.物業管理公共區域清潔衛生費：
3.1清潔器械、材料費（拖布、條帚、手套、清潔劑、垃圾袋等）按價值和使用年限折算出每月值
3.2垃圾桶購置費（分攤使用年限）
3.3垃圾清運費
3.4保潔用水
經實際測算，6層樓道清潔一次用水0.03噸，
0.03X119X30X3.2=342元；
3.5消殺費
4.物業管理公共區域綠化養護費用:
4.1綠化工具費（鋤頭、草剪、噴霧器等）：
4.2化肥、除草劑、農藥、補苗、汽油費用：
4.3綠化用水費：
××綠化面積約80000平方米，經實際測算，1噸水約澆100平方米綠地，按每月澆4次水，按東北地區需澆水8個月計共32次，綠化用水約2元/噸。
80000/100X32X2/12=4266元
5.物業管理公共區域秩序維護費用
5.1保安系統設備電費(監控、巡更、背景音樂、衛星接收等)：
5.2保安系統日常運行費用：（對講機電池、頻道佔用、登記表卡、停車道閘等）
5.3日常保安器材裝備費（對講機、消防用品、警用物品）
6.行政辦公費
6.1通訊費用
6.2文具、辦公用品費用
6.3車輛使用費
6.4節日裝飾費(含彩燈電費)
6.5公共關係費
6.6辦公室採暖費（北方才有）
6.7書報費
6.8社區文化宣傳費（《鴻城社區報》等）
6.9培訓費
6.10辦公區、員工生活區電費
6.11辦公區、員工生活區用水：
每月冷水400噸，熱水100噸。
400X3.2+100X10=2280元
6.12其它雜費
7.物業管理企業固定資產折舊費：
7.1辦公設備:電腦、辦公桌椅、複印機、文件檔案櫃、保險櫃等。
7.2工程用具：各專業用具，水工用具、電工用具。
7.3綠化、保潔專業用具。
7.4辦公、生活用房裝修費。
7.5員工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣櫃等）。
7.6其它。
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用
9.物業公司利潤：按上述1-8項費用的3%計算
10.法定稅費：
（按營業額繳納營業稅5%、城市建設維護稅按營業稅的7%、教育費附加按營業稅稅額的3%計，合計營業額的5.5%）
物業費=每月管理費用支出/總建築面積
注：以上測算未考慮收費率問題。
慕容老成
物業費的收取定價是要經過當地物價局審核批准，物業管理方不得單獨定價或變相漲價。
物業管理費由使用面積改為建築面積是否變相漲價？業主委員會可要求物業管理方拿出物價部門的審批文件，如物業管理方下能提供或出示物價部門的審批文件，那麼就屬變相漲價，小區業主就有權不交變相漲價的費用，業主委員會可向當地物價部門投訴。
軍歌響亮
沒聽說物業費有按使用面積計費的。物業費收費標準是根據（前期）物業服務合同約定的，假設原來的合同約定是按使用面積計費，要改成按建築面積計費，是需要召開業主大會會議，並經人數和麵積雙過半業主同意才能修改的。物業公司是不能擅自調價的，否則發生欠費，法院是不會支持物業公司的主張的。
剛剛好97399406
這種說法相當於造謠惑眾！
從房子的預售到房本辦結，所有合同文書上都是建築面積。 各地各級政府部門（規劃、建設、房產、物價、統計）都是按建築面積這一統一口徑來工作的。
請問，哪hI地方的哪一個部門是按使用面積來收物業費的？
證據何在？
執中bj1
其實關於物業費按照建築面積收就是不合理，也不用說改為使用面積好一點，問題是同一棟樓的住戶，有一百八十平的，有九十八平的，他們所享受的物業服務是相同的，但是繳費卻差了一倍，這點才是最大的不公平。
木子-雪心
很簡單，依據物業服務合同約定收費，合同規定的是建築面積，就按建築面積收費，合同規定的使用面積，就按照使用面積收費，不存在變相漲價。從我國實際情況來看，絕大多數是按照建築面積收費，幾乎沒有按照使用面積收費的案例。
spiceup
國家把地賣給開發商使用70年，開發商建成房子後又賣給老百姓使用70年，這地到底是誰的？小區沒有經過業主同意，設置一些保安，給業主進行收費，掙業主的錢，同時還收停車費，私自增加物業費，還在小區裡做廣告等等。這也太不合理了，目前很多物業與業主產生矛盾，國家應該出臺規範物業文件，讓老百姓住得安心，放心才對。
