車位少，很多市民停車難。有些小區還有幾百甚至上千個空車位，但是居民寧願讓愛車“流浪”路邊，也不把車停在小區裡。
這是怎麼回事？有人覺得車位價格高，負擔不起，還有人認為，車位沒有產權，花大價錢買虧得慌。“20萬元買個車位，卻沒有產權。一旦出現糾紛或者意外，權益不一定能得到保障。”市民宋先生對車位產權有所憂慮。像宋先生這樣的車主不在少數，因為有產權的車位實在是少之又少。
車位沒有產權會有什麼樣的影響？落實車位產權對緩解停車難有哪些好處呢？我們一起來了解一下。
不少小區有地下車庫買車位才能進去停車
“平陽南路華鼎泰富公館有地下車庫，只賣不租，一個車位25萬元，地下有600多個車位，據說就賣了50多個，多數業主每天把車停在門口馬路兩邊。”市民陸先生說。
這種情況在太原並不少見。新領地小區、金業苑、競傑常青藤小區、東瑞攬勝小區等不少高層住宅小區都有地下車庫，但業主需要購買車位才能進小區停車。有的小區車位銷量不錯，但還有不少小區車位空餘比較多。除了覺得價格高，還有些市民不買車位是因為覺得“不值當”，“有個在物業工作的朋友說，現在太原車位多數沒有產權。那麼貴買個車位還不是自己的，圖啥？”市民劉女士說。
家住寇莊北街麗澤苑小區的王女士就遇到這樣的問題，麗澤苑小區是地下立體車庫，一個車位均價10萬元。“我家買的是二手房，開始考慮過買車位，10萬元的價格在這個地段算便宜的，等買了車也不用每天找地方停。”王女士說，但後來她改變主意了，“原來的房主拿來當時他買車位時的收據，就感覺不正規。後來，我和愛人商量了一下，立體停車場是機械式的，不像普通地下車位，估計沒有產權，還是不買了。”
有的市民雖然購買了停車位，但買到的僅是“使用權”。長治路新城市花園小區的業主張先生，在2016年年初花15萬元“購買”了小區地下車庫的一個車位。但最近他發現這個車位並沒有產權。張先生籤的是“地下停車位買賣協議”，但仔細看條款，內容是就“新城市花園”商品房項目地下車位使用權買賣事宜達成如下協議。買受人所買車位位於本項目地下三層某區×號車位，該車位總價為人民幣15萬元。車位使用年限與買受人所購房屋使用年限一致。“一直以為簽了買賣合同，買的就是車位，是有產權的，但仔細看了合同才發現不是這麼回事。”
太原大部分車位沒有產權但不影響交易
市民瞭解小區車位是否有產權嗎？記者隨機採訪了20多位省城市民，只有五六人明確知道車位是沒有產權的，有的只是使用權。很多市民都覺得，買車位簽了買賣合同，就應該是有產權的。
瞭解車位產權現狀的市民不多，不過開發商和物業基本瞭解這個情況，但如果購買車位的業主不詢問，他們很少主動提及。記者以業主的身份諮詢了省城幾個小區的售樓處後發現，不論平面車位還是立體車位，即使售價高達20多萬元，停車位也是沒有產權的，售樓人員然後加一句“現在太原的車位都沒有產權。”如果不主動問車位產權問題，沒有一個售樓人員會主動告知。
採訪中，很多開發商和物業工作人員都表示，雖然沒有產權，但是不影響交易和使用時間。家住新領地小區的趙女士最近剛把車位賣了，“車位沒產權，買的時候就知道。其實買、賣的時候都不安心，但現在就是這麼個情況，太原車位好像都沒產權。”趙女士說，如果車位能登記產權，可能願意購買的人更多。
太原的車位都沒有產權嗎？記者採訪了太原不動產登記局不動產登記處的沈處長，對方表示，目前太原只有獨立車庫(四周有牆分隔的封閉式車位)和別墅附帶車位符合登記條件，可以進行個人不動產登記，此外的地下車庫、地面車位、立體車庫等，都無法進行個人不動產登記。
按照《不動產登記條例》規定，平時人們常見的車位產權情況，有多種情況，沈處長對此簡單做了介紹：
第一種：小區開發商在小區路面或空地上規劃的車位。根據《中華人民共和國物權法》規定：佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。“既然是業主共有，那物業或開發商就沒有權利買賣，而是可以讓業主按照一定的比例使用。”沈處長說。
第二種：地下停車場的平面車位。“現在這種比較多，這種車位業主只擁有對停車位的使用權，不能進行不動產登記，且具體使用年限取決於業主和開發商簽訂的合同，政府不作干預。”沈處長說，這種停車位雖然不可以進行不動產登記，但是可以做標註，“比如業主在樓上買了一棟房子，就可以標記‘該住戶在地下×層擁有一處編號為×號的停車位，面積為×平方米。’”
第三種：經過規範建設的非封閉的、非單間的立體車庫。沈處長介紹，立體車庫一般都是作為一個整體，屬於開發商所有的，所以即使開發商把車位賣給業主，業主也同樣只享有使用權而不享有物權。
第四種：別墅的車位。如果是連排別墅，車庫在地下，那麼就和第二種情況類似，業主只享有使用權而不享有物權。但是如果是獨門獨院的別墅，或者車庫能直接通向自己家中，那麼車庫作為別墅的一部分，業主就擁有其物權。
另外，還有一種人防車庫。開發商根據《人民防空法》的規定，建設地下人防工程，然後將之改造成地下停車位，這些車位稱之為“人防車位”。這類車位的產權不屬於業主也不屬於開發商，而是屬於國家。人防車位無法出售，但可以出租。
“只售不租”比比皆是他山之石可以攻玉
雖然現在省城小區的地下車庫都不能進行不動產登記，但是很多小區的車位對業主卻“只售不租”，這讓很多市民感到氣憤。家住綠地世紀城的劉先生說，小區地下車庫一個車位的售價約20萬元，不買車位就不讓進車庫。“車位賣出不去，也不出租，大家只能把車停馬路邊。而且，租一個車位一年5000元，買車位的錢夠租40年。”劉先生說。他始終不明白，為什麼開發商不從方便業主的角度考慮，把車位租出去呢？東中環東瑞攬勝小區的宋先生也有疑惑：“車位沒有產權，怎麼能出售呢？我看過小區其他業主的合同，買賣的是使用權，使用權能單獨買賣嗎？”
“在太原，小區停車位‘只售不租’的情況很普遍，目前還沒有合適的解決辦法。”京翰(太原)律師事務所的尤明國律師說，從法理上來說，這麼做是不合適的。因為省城多數購買停車位的業主，買到的並不是所有權而是使用權。
尤明國說，從特定層面講，使用權是可以進行買賣的，比如說房地產企業取得土地使用權證的過程，其實就是對土地使用權的買賣。但這個買賣實際上是租賃的性質。
那停車位的買賣合同是不是就等同於租賃合同呢？尤明國解釋說，如果在合同中明確規定了停車位只能用不能轉租、不用時要退還給開發商，那麼買賣停車位的使用權實際上就是租賃的性質。但如果合同中允許轉讓，就是可以處分；如果允許出租，就是可以收益，這就另當別論了。按照《合同法》的規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
關於一些房地產商對車位只售不租的情況，近兩年，國內其他一些省市出臺了相關政策。2017年7月上海市住建委聯合上海市物價局最新發布的《關於加強商品住房及其附屬地下車庫(位)等設施銷售監管的通知》第四條規定：商品住房附屬的地下車庫(位)等設施，應當提供給本項目內的業主、租賃人使用。房地產開發企業尚有未出售的車庫(位)等附屬設施，應當出租給本項目內的業主、租賃人使用，不得以只售不租等理由拒絕出租。今年，合肥市房地產管理局印發的《關於進一步規範房地產開發項目車位(庫)銷售管理工作的通知》也提到，開發企業應當充分發揮停車位(庫)的使用功能，對尚未銷售或附贈的車位(庫)，業主要求承租的，開發企業不得以“只售不租”為由拒絕向業主提供停車服務。
購買停車位市民需保護好自己權益
很多市民擔心：購買了車位沒有產權，會不會有糾紛？“前幾天看新聞，杭州一位市民買了房子和車位，兩年沒住，等到想住的時候卻發現車位被別人佔了。去找開發商，對方只同意退錢，但實際上這個車位已經漲價了。”市民胡先生對購買車位可能帶來的問題有些擔心。
尤明國介紹，現在停車位的產權不明晰，從法律上講屬於不確定狀態，“在不能進行產權登記的情況下，與開發商簽訂的停車位買賣合同，屬於無效合同，是不受法律保護的，遇到法律問題，法院是不予處理的。目前，多數糾紛最後都是開發商退錢處理。”按照《中華人民共和國物權法》等法律規定，符合規劃的車位，開發商可以通過售、贈、租等方式提供給業主，但是必須先取得銷售(預售)許可證才能出售。
由於找車位困難，採訪中也有不少市民選擇購買或者租賃別人的車位。“我們小區的二手車位就很火爆，前段時間我家車位很順利地賣了，當時買家再三跟我們確認使用會不會存在問題。我知道車位是沒有產權的，雖然再三承諾，也簽了合同，但還是有些擔心，之後會不會出問題。”家住新領地小區的趙女士說。
關於這一點，尤明國建議業主仔細看看和開發商簽訂的合同中是否有明確的規定。如果合同表明可以買賣，那即使是私下籤訂的合同，效力實際上和從開發商那裡籤的原始合同一樣。但如果合同規定不能買賣，私下買賣停車位可能就會引發法律糾紛。因為這種情況下，停車位實際上屬於開發商的資產，他有處分權。
採訪中，城南都市嘉園小區售樓部的工作人員說小區的車位雖然只有使用權，“但使用年限是和房屋的使用年限一致的。”對於房地產商的這一說法，尤明國說這其實是一個誤區，因為房屋是沒有使用年限的，只有土地才有使用年限。停車位的使用年限其實是按照取得土地使用權證的使用年限來算的。
尤明國建議，不論是哪種情況，市民在購買停車位時，都要仔細看看合同，以免自己的合法權益受到侵害。
鏈接：把停車位按附屬設施登記到房產證裡受法律保護
從2016年9月，太原開始實施不動產登記後，太原不動產登記局不動產登記處就對符合不動產登記條例的車位進行登記；而對不符合登記要求的，比如說部分地下平面車位，也進行了備註處理。“將來太原如果開始對車位進行不動產登記，這些車位是可以登記的。”沈處長說，對於那些完全不符合不動產登記規定的，只能由車位的出售方和購買方進行協商。這些車位包括業主共有道路或場地規劃的停車位、立體停車庫和人防車庫。
不過，市民可以放心的是，按照《不動產登記條例》規定，如果把停車位按附屬設施登記到房產證裡，那就是受法律保護的。“但在購買時能不能得到這種承諾就不好說了，還是要看具體情況。”尤明國說。而如果停車位已經按照附屬設施登記了，那就和房屋產權是一樣的了，此時的車位買賣合同也就不能算是租賃合同了。
“希望我們能儘快出臺有關停車位不動產登記的法律法規。”採訪過程中，不少市民都提出了自己的希望，市民張先生說，“咱們太原如果能給停車位發放產權證明，買車位的人就會多一些，亂停車的情況就會少一些。”此外，還有人希望相關部門能對小區車位的租售問題進行規範，管住“只售不租”，這樣，小區車位空著，路邊停滿汽車的情況就會少很多。
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