據房產網站curbed報道，自2008年房地產市場蕭條以來，房屋建設每年都在增長，但隨著建築材料、勞動力和土地價格的上漲，建築業的步伐正在放緩。這導致市場上的住房減少，住房短缺情況惡化。
與此同時，隨著失業率回落至危機前的水平，美國每一代人都希望購買房屋，導致對住房供不應求，尤其是在大城市。結果還包括房價飆升、租金上漲幅度超過低收入美國人和中產階級的工資增長。
報告強調了以下幾大關鍵因素，以及它們如何造成美國住房市場的可負擔問題。
建設成本+土地使用調控放緩住房建設
泡沫經濟前，美國住房供過於求。今天，我們面臨相反的問題：住房短缺。住房建築每年都在增長，而這種增長呈現出放緩的跡象。
根據聯合國人居署的報告，2017年單戶住房建設開工增長9.4%，完工增長8.8%。多戶住房開工率下降9.7%，完工率上漲11.3%。該報告得出結論，雖然多戶住宅的下降令人擔憂，但新住房渠道依然強勁。
住宅建設受到幾個因素的阻礙，導致了住房價格的上漲，特別是對中低收入美國人而言。在木材價格暴漲的帶動下，2016年至2017年間建築材料的成本累計上漲4%。除了成本增加之外，勞動力短缺也減緩了建築的步伐。土地也變得更加稀缺，圍繞土地開發的繁文冗節阻礙了建築的密度增加。
好消息是，多年來建築商和開發商專注於高端市場，如今小型獨棟住宅和製造住房的建設繼續快速增長。不過，低價住房僅佔單戶住宅的22%，低於1999年至2007年的平均33%。
經過多年的推遲
千禧一代進入了購房市場
住房建設步伐緩慢的同時，千禧一代終於進入了購房市場，住房需求已經擺脫了危機後的低谷。與他們的父母或親戚一起生活的千禧一代的比例仍然是26%，另外還有9%的千禧一代與非家庭成員合住。這意味著仍有可能再次出現新一代千禧一代，他們將形成新的家庭模式，並進一步增加這一代人的住房需求。
與此同時，老齡化的嬰兒潮一代促進了65歲以上人口的增長，在過去的十年中，這一數字已經超過700萬戶。他們活得更久、更獨立、更喜歡呆在家中。結果，這類人口的房屋售出量比過去減少，促成了現有住房銷售短缺。
報告指出，移民在遷移期間對住房需求做出貢獻，但更重要的是穩定了經濟下滑期間的需求。在2006年至2016年期間，約150萬外國出生的家庭當上房主，抵消了本土出生房主多達110萬的下降。
隨著特朗普總統嚴厲打擊非法移民和挫傷合法移民的積極性，人口普查局預計移民比率比特朗普就職前低。儘管如此，2040年移民人口增長的比例將從今天的42%上升到67%。
房屋所有權稍微反彈
老年人處於主導地位
受到低利率的推動，首次購房者獲得抵押貸款，房屋擁有率終於出現轉機。從某種角度來看，2017年是美國房屋所有權旺盛的一年。大約110萬美國人成為房主，這是大衰退以來的最高水平。
今年夏天，購房市場或許是“有史以來競爭最激烈的”。受到房價上漲、可負擔性以及庫存有限等因素影響，購房者心力交瘁。特別是沿海大都市的房價飆升，惡化了地域不平衡和差距。
洛杉磯的房屋擁有率為48%，匹茲堡則為70%以上。洛杉磯中等收入家庭僅能負擔佔出售房屋11%的住房抵押貸款，而在匹茲堡，即使是最低收入階層的家庭也能負擔26%。這一差距有助於解釋年輕“有房族”的持續滯後問題。雖然25-34歲人群去年的房屋所有權增加了0.6%，但他們僅39.2%的房屋擁有率遠低於30年前的45.5%。
儘管千禧一代和年輕人常常主導有關房屋所有權的話題，但老年公民實際上可能會做更多的事情來塑造真正的市場。與美國整體人口一樣，房主的平均年齡也上升，從1990年的50歲增加到2016年的56歲。在對不同年齡階段人口的調查中，65歲以上的老人是唯一一個2017年房屋擁有率(78.7%)比1987年(75.4%)更高的人口。
房主的老齡化有著重大意義。 2014年的一項調查發現，88%的老年人希望隨著年齡的增長而呆在家中。如果他們忠於意圖，他們將為家居裝修帶來巨大商機，重點是便利和生活無障礙和。它還令市場承受更多的壓力，為千禧一代製造庫存緊張。
租房仍然是“雙城記”
富人的城市vs窮人的城市
去年房屋所有權出現小幅上漲，與此同時，租房人口從36.6%下降到36.1%，35歲以下的租戶下降了22.4萬。這表明經濟實力的提升令住房市場得到改善，租賃市場也略有回軟。
但就像去年一樣，租賃市場越來越迎合豪華公寓居民的需求，低收入租戶則掙扎求存。
多戶住宅繼續向豪宅傾斜，追逐不斷擴大的市場並提供更多設施(2016年，86%的新公寓擁有游泳池，89%擁有室內洗衣房)。去年高收入租戶的數量增加，年收入超過10萬美元的租戶增長了5%(他們的租房比例為19%，租金創歷史新高)。多戶住宅去年交付了336,000個新建單元，並以70年代以來前所未有的速度增長。
豪華建築有助於抵消土地和建築成本上漲的影響，後者是新單元租金持續上漲的主要因素，租金從2012年的1,090美元激增至2017年的1,550美元。芝加哥和邁阿密新單元的平均租金現在都超過2000美元。
這與低收入租戶所面臨的現實形成鮮明對比，自2015年以來，現有庫存基本保持不變。
根據全國低收入住房聯盟的數據，每100名低收入租戶中只有35個出租單元可以負擔得起，而且還有720萬單元的短缺。在全國50個主要大都會區域，低收入租客都遠遠超過可負擔住房數量。轉換、拆遷和其他損失嚴重削減了可負擔住房的庫存。在1990年至2016年間，已有超過250萬個租金低於800美元的住宅單元消失。
住房挑戰：庫存短缺和巨大需求
簡而言之，美國太多地區的住房太貴了住不起。 2016年，近三分之一的美國人和47%的租房者用收入的30%以上來支付住房。大約1100萬人為住房花費了一半的收入。
在全美各個角落都會感受到這種壓力，幾乎所有的人口，從城鄉到年輕人(30歲以下的租戶中有44%，65歲以上的租戶中有54%的人，入不敷出)。聯邦政府沒有提供足夠的援助。
根據HUD最差案例住房需求報告，2005年至2015年期間，“極度低成本負擔或生活條件不足或過度擁擠的極低收入家庭”的租戶數量從6個增加到830萬個，而無家可歸者在經歷多年下滑後2017年增加了3,800。
自30年前的第一份國家住房報告以來，全美極低收入家庭的數量增加了600萬，達到1900萬，同時租賃援助和低成本住房庫存有所減少。沒有領導、資源或各級政府的共同努力，這個問題只會越來越嚴重。
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