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2018年上半年是很有意思的一段時期，地產市場既承繼了2017年的火爆，也經歷了央視帶來的意外，以及現在開始呈現的降溫。讓威海地產人既有打了雞血的一群人依然在搖旗吶喊，也有一批人趨於理性，不過更多的人還是比較迷茫。其實這些地產人無論是持有什麼觀點都有一個共同的特點就是對市場的判斷都是沒有太多依據支持或者思考問題的邏輯性存在問題，尤其是沒有精確全面的數據作為支持。綜合我們威海房地產大數據平臺的數據、主要地產企業家、行業其他專家的觀點，對2018年房地產行業形勢的發展趨勢，我們梳理分析如下：
1、威海房地產轉型升級趨於完成
威海的房地產轉型升級趨於完成，意味著威海的房地產從“黃金時代”進入“白銀時代”。這一時期的地產特點和威海前十年的地產特徵截然不同。具體的幾個表現為：一是威海目前的房地產產品多元化，別墅、洋房、多層、小高層、高層都有供給，且有不同層次，價差區分比較明顯。價格基本反應了產品價值、企業價值、地段價值和城市資源價值；二是客群市場更加分明、中高端客群以本地為主，中低端客群以外地為主。需求目的更加細分，本地居住和投資、外地是度假、養老和投資；三是新開的盤基本上都在6個月內，完成銷售工作。開發主體完成規模的大小更替、業態新老更替，功能從單一走向多元、資源從個體走向整合。開發主體已經轉變為上市公司、國資地產公司和本地實力公司。
2、
威海居民因為對2017年房地產發展的恐慌引發的透支消費，已經對日常生活、企業效益和社會發展造成了影響。
威海居民市民卡公交使用頻次調查分析
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
威海居民出行市民卡頻次的上升，表明威海居民消費支出的減少，這一數據直接反應了日常支出能力的降低。
威海高校事業單位工作人員銀行存款數據分析
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
威海高校和事業單位工作人員銀行存款的大幅下降反應了居民財富的透支情況以及未來應付危機的能力，這種存款的不足將會導致居民消費信心不足，影響社會整體發展，也側面反應了威海本地居民在3-5年之內無能力購買住宅這種大宗商品。
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
2017 年威海居民消費價格指數分析
數據來源：威海統計局2017年統計年鑑
威海居民餐飲和出遊次數反應了在社交和休閒娛樂方面的支出情況，威海本地居民減少了這兩項支出，表明2017年的消費結構發生了重大改變，居住支出已經影響了居民的生活質量。
3、威海房地產外地客群需求強勁
山東省外部市場房價對威海依然有利好趨勢。根據山東大學威海市場管理研究中心的研究發現威海的房地產和青島、濟南有很高的相關關係，當青島房價與威海房價比為2.8，濟南房價與威海房價比為1.8時，這兩個城市的居民會來威海購房，且能形成規模化。目前這一條件已經具備：
威海與濟南、青島房價比分析表
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
新增市場可持續較好，外部市場樂觀。2017-2018年4月，在套數分佈上，外地客群購房比例超過本地客群，其中小戶型外地客群佔比為67%，大戶型比例為28.1%。山東省成為威海外部市場最主要的省份，佔比超過50%，其中濟南、淄博和青島成為前三位，但青島增速最快；外部客群中，河北客群增長最快，購買區域主要集中在榮成和南海
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
山東省四縱四橫鐵路網，交通便利，將助力威海房地產外部市場。山東的四縱四橫交通網的建設，極大縮短了威海與周邊地區的距離，提升了威海房地產的競爭力和輻射範圍
4、威海本地換房率高峰期已過，首改和中產改善客群大幅減少
威海人均房屋擁有量已經突破國際最高標準和房地產泡沫最高警戒標準。國際上房地產泡沫的最高標準為人均1套房，但是考慮中國房地產收入比較高，加上是三四線城市，一般認為人均在0.8套房為最高警戒線，威海目前人均已經超過1套房，行業處在高風險運行階段。
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
以高區為例，以首改和中產改善的客群已於2018年2月出現大幅下滑，換房客群在未來18個月內不會有大幅增長。
數據來源：山東大學威海房地產大數據平臺整理
威海城鎮化已經接近高峰，對房地產行業的主要推力已經過去。根據城鎮化發展規律一般城鎮化水平在55%-60%區間對房地產拉動作用較大，城鎮化水平高的城市二手房和新房市場將走向成熟。
數據來源：威海統計局2017年統計年鑑
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威海近年來的房地產市場如何呢？
下面我分別列舉2015-2018威海市房價變化，以下數據為威海市全市下轄區樓盤銷售的均價，不是某地區某樓盤的價格，大家不要搞混，也不要偷換概念。
2015年，威海市全市房地產銷售均價為5626元/㎡；
2016年，威海市全市房地產銷售均價為6005元/㎡；
2017年，威海市全市房地產銷售均價為8232元/㎡；
2018年5月，威海市全市房地產銷售均價為9561元/㎡；
大家可以看到2015-2016威海市的房價上漲率幾乎可以忽略不計，而過了2016年，2017、2018年威海市房價出現了猛漲。這兩年威海發生了什麼？
其實從2016年開始，全國的房地產開發商都紛紛改變了戰略佈局，將發展重點從一二線城市向三四線城市遷移，也就是從2016年開始很多三四線城市突然湧入了很多開發商，他們在房屋建築規劃、戶型設計、園林綠化、物業服務等各方面提升和改善了本土開發商的樓盤品質。
威海市的房價會下落嗎？
房價的上漲是過去幾年城市發展的問題反映，而非當前的市場環境。
一座城市房價上漲的原因大致為兩點：第一，之前該城市的房價處於低窪區；第二，城市人口不斷增加。
城市房價長期出於低窪區，造成了房價的過度抑制，而人口的不斷增長，是點燃房價的內因，再加上媒體的各種報道煽風點火，引起了購房者內心的恐慌，最終紛紛進入市場，這時國家和地方政府出臺政策，不推出政策還好，一推出限購政策購房者更加恐慌，從而房價井噴式上漲。
大眾的心理很有意思，那就是低價時無人問津，高價時紛紛搶住。2016年底，我的一位同事就在看房，當時房價8000多，他已經32歲，還沒結婚跟父母住，月收入過萬，問我該不該買。我說：別人可以不買，你這種情況應當考慮買房了。
結果呢？他聽取了網友的建議：房價會將的不要買！他也就沒買。
如今2018年，房價16000，漲了一倍，他堅持要買，呵呵不？8000時不買，16000時堅持要買，問題是他想買也不一定能買到，因為要搖號。
所以說，剛需購房者，不要上網去問什麼“房價會不會掉？”“我該不該買房？”這樣的問題，因為這樣的問題跟你沒關係，你是必須要買房的人群，你應該去問“買房應該注意什麼？”這樣的問題。別整天聽網上那些要麼是買不起房的，要麼是名下很多房的人說什麼“不要買房”“買房沒用”，是的，對於他們來說，一個買不起房，一個不用買房，當然勸你不要買。但問題是，你是誰？你在幹什麼？你未來結不結婚？生不生孩子？孩子上不上學區？自己的事自己考慮清楚！
西一安鮮
如今威海房價明顯偏高，未來有沒有可能降下來，更多的取決於政策導向和決策者的決心，短期內下降的可能性不大。
威海是一座沿海開放城市，與青島、煙臺兩座山東經濟強市相鄰，發展也是可圈可點。
這兩年威海的房價直接從6000元的均價，上漲到2018年6月份的9785元/平方米，離海近的房子普遍在16000元上下，高位的甚至超過了20000元。並且這種勢頭沒有絲毫減速的跡象，這是很不正常的。
一、威海房價上漲的原因：
1、受到全國房價普漲的影響，威海房價也風生水起的跟上，加之周邊青島、煙臺等地樓市調控限購，有購房需求的人員外溢到煙臺。
2、樓市亂象，前陣子威海樓市被點名，被央視經濟半小時曝光，很能說明問題。
開發商捂盤惜售，中介、炒房客、投資客等炒房行為嚴重。
這也成為了威海樓市上漲的最大原因。
3、土地CZ，不延伸說了，大家心裡都明白。
二、威海房價未來走勢：
1、威海人口283萬左右，2017年底3480.1億元。
第三產業發展不錯，貿易、對外經濟發展都很好，又有中韓自貿區加特。
威海發展預期被看好，但這不足以成為房價高的藉口。
2、隨著“棚改貨幣化安置收緊”、住建部聯合7部委針對30城整改，都表明了上邊對各地樓市整頓的決心。
隨著調控政策的加強，未來極有可能會延伸到三四線城市。
屆時，威海這樣人口不多，經濟發展尚可的城市，將會受到很大波動。
3、所以，短期來看，威海房價還將保持現在的狀態微漲上去，這樣發展對城市健康發展有影響。
長遠來看，隨著政策和調控的深入，威海房價會被很好控制住的，這是可以預見的。
李阿冰
您好，我是張小白！熱愛生活，愛好足球；昨晚一戰，梅西、C羅雙雙無奈回家，梅西大力神杯夢就此結束，這是很多球迷不想看到場面。
山東威海，這座小城市，讓我印象最深刻的就是海鮮美食；雖然靠海，但是海南不同，海鮮也別有一番風味，還是很令人嚮往的。
現在只要一談到各地的房價走勢，都是七嘴八舌，都有說不盡的話道不盡的苦啊。縱觀全國市場，大中小城市房價均處於上漲或平穩期，甚至不少的縣級別的地區房價都破萬了，這個“看房價生活”的時代，真是不太好受啊。我們先看看威海目前的發展吧。
威海市是第一批中國沿海開放城市，目前是“中韓自貿區”先行示範區，2016被國務院列為第一批國家新型城鎮化綜合試點地區；2018年入選首批信用體系建設示範城市，2017年中國地級市全面小康指數排名第24位，2017年全市GDP創收3480億元。先後獲得不少榮譽稱號，如“國家衛生城市”、“國家森林城市”、“國家文明城市”等。威海市整體經濟有一定的基礎，全省經濟居中略靠後，經濟發展速度適中，還是挺不錯的城市。
目前威海市房價走勢情況
從下圖可以看出威海市近1年房價走勢情況，整體是上浮趨勢，而且年後個別城區漲幅還挺大，目前均價在10000元/平米左右，個別高樓盤已經突破2萬/平米大關；現在好像但凡經濟發展有點勢頭的城市，房價破萬及2萬好像都挺正常的，也是醉了。
從目前發展勢頭來看，房價沒有下降的空間，而且周邊的城市房價還在不斷攀升，如煙臺、青島、大連等城市；周邊城市上漲也會導致威海房價的波動。如果是剛需購房，目前樓市還不是火熱季節，可以先看看。
結果至上
最起碼暫時不會下跌，好的沿海城市比較稀缺，現在的人都追求養生，好的空氣質量，好的氣候環境畢竟少，看看威海榮成一年多的房價就知道了，現在榮成海邊走走，看看全是全國各地來買房的。
龍飄四海
威海的房價被中介和開發商聯手推高，其實根本沒那些需求，你只要注意一下有多少本地人買房便知。都是忽悠外地人到威海炒房，炒來炒去，價格高了，但市場卻沒了、同樣的濰坊2手房2年都賣不掉、沒有人接盤、往後會更厲害
我們吧唧吧唧吧唧吧唧
雖然不能認定國開行已暫停所有分行的棚改項目審批權限，但中國棚戶區改造的貨幣化顯然將逐步退出，這意味著三年來全國房地產大規模去庫存的運動，已經結束。怎麼說呢？三四線城市的數百萬套新房，以及隨之而來的大規模房貸，將砸在這些購房人的手裡。我預測這些城市的房價，2018年就是頂峰，最多持平1-2年，然後逐步下跌，連跌個數年不成問題。屆時，三四線的二手房不僅供大於求，還將有房產稅，簡直太完美風暴了。那時，這些城市靠什麼來喜迎新的年青人？賣戶口？送補貼？爭取6個錢包？想想都令人微微震撼。
宏圖九州
威海的房價基數比較低！近一兩年的上漲顯得大了一點，但是與全國同類城市相比，仍然偏低。隨著來自全國遊客的增多，對威海美景的體驗，在威海買房安居的人越來越多！房價也會順理成章平穩上漲的。
手機用戶71008793657
在半島城市青島、煙臺的光環下，淨流入人口不會有太大提升，可以想象房價很難有大的上漲空間。高房價並不能說明威海的發展如何了得，相反只能說是炒作的結果，對威海城市的發展豪無益處。
青青島
威海房價在整個山東而且作為沿海城市來說不算高，我2014年在威海的時候價格才4200左右，現在也就6000多均價，這個可能是因為威海城市小，人口少的原因吧，但是威海空氣好，環境好，安靜，很適合養老。
