近日，有网友向明星房博士提问，房子比市面价低不少，会不会有什么猫腻？
这也是买房人普遍关注的一个问题。大家在选二手房时，往往会先被一些低价房源所吸引，首先你要确定这套房是不是真实存在的，避免遇到“假房源”；如果确实是真的，总价比周边市场价的房子，考虑这几类：一是40年产权商业性质的公寓，二是拆迁安置房，三是法拍房，四是房屋本身存在瑕疵。
40年产权公寓
我们都知道一般的房子的产权是70年，属于住宅性质，而这种40年产权的商业性质产品自诞生以来就备受争议，不过价格也确实会比周边的房子普遍低出不少，极具诱惑力。
>>>>40年产权商住房“三宝”：总价低、面积大、不限购
首先，由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，所以开发商自然成本价就比较低，售价也会相应低出不少。
其次，对于这种房子，开发商往往偷面积，调高4.5米，同时隔成2层，不少美其名曰“买一层赠一层”，房本面积60平，实际居住面积可能达到120平，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。
最后，在南京，商住房是不限购不限贷的，购买起来门槛就低了很多。同时也要注意的是，这类房子不能使用公积金贷款，商贷首付至少5成。
>>>>40年产权商住房购买需慎重
缺点一：产权40年商住房最为人诟病的就是40年产权，那40年之后呢？据小翼了解，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。不过房屋中介认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，具体是多少呢？还未知。
缺点二：水电物业费比纯住宅高 “买得起，可是住不起。 ”有不少人担心商住房的水电费高昂，负担不起，商住房的水电物业费比70年纯住宅水电费要高出不少，甚至有的商住房没有通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。
缺点三：不能落户。如果买房是为了落户，一定要谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能落户，只能暂时有个“小窝”，想要落户还是要购买70年大产权的纯住宅房产。
缺点四：买卖税费高。至于想买房投资的土豪们，这种房子的升值空间，一般来说并不大，没有住宅涨的快，而且商业性质房子买卖税费很高，不过租金还算比较客观，尤其是黄金地段。
缺点五：首付比例高，只能商贷，用不了公积金。需要注意的是，商业房产的首付比例最低为50%；并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，商业用房的贷款最高年限为10年。这无形中也会给购房者带来一定压力。
缺点六：居住体验差。 商业住宅一般是高层建筑，一层十几二十户的再正常不过了，如果物业恰巧不负责任，楼道卫生、邻里关系、居住体验都会大打折扣。
拆迁安置房
拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。符合上市条件的拆迁安置房，上市时价格往往低于周边商品房很多，因此受到很多刚需的关注。
小科普！拆迁安置房上市分三种情况：
1、低收入申购和国有土地拆迁取得的经济适用房，转让时要向政府缴纳50%的差价收益金，计算公式：【本次转让核定的契税计税额－（原购房缴纳契税计税金额+原契税实缴额）】×50％；
2、农民拆迁补偿的房子，上市时不用交收益金；
3、违规拿房的，上市时交100%的收益金。
所以必须去开上市确认书，这样一个能确定是否能上市，另外一个收益金是多少也能看出来。
>>>>江宁拆迁安置房比同区域商品房低1.5万/平
就拿江宁九龙湖板块的殷巷新寓来说，殷巷新寓由同曦地产承建，最早一批房源竣工交付时间在2002年，最早入住的一批居民，在这里住了已经16年。
该小区已经符合上市条件，目前均价在2.1万/平，而同地段的商品房，如万科翡翠公园、万科金域蓝湾，均价全部都在3.6万/平往上，甚至有报价过4万/平。
>>>>购买拆迁安置房的风险
在价格低廉的同时，买房人也要注意这类风险。
一是房屋质量问题，拆迁安置房对于建房的开发商来说，并不是合算的买卖，相比普通商品房，成本有限，不难想象在质量上比较容易出现纰漏，比如隔音问题、建筑材料问题，从居住体验上说的话，有的安置房户型不是很好，通透性、采光、功能区划分都不如商品房。
二是房产证难办，这种房子办理产权证会比较复杂，很少有项目能在一年内就办下来的，有的要3年，甚至五年以上才能办下来，办不了产权证就无法落户，就不能享受本地区居民的待遇。
三是转手不容易，有些安置房不能马上办好产权证，没有产权证就没法办理按揭贷款，想转手的话只能要求对方全款购买，但是既然你都想卖掉房子，聪明的人谁会接手呢？
法拍房
法拍房是一个小众市场。法拍房，顾名思义，就是遭法院强制执行拍卖的房屋，起拍价比市场价低很多。
根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍的情况，二次拍卖时应适当降低保留价，一般是首拍价格的80%~90%。
如果二拍也流拍就将进入三拍，同样也会继续降低保留价，降到二拍价格的80%~90%。如果三拍也出现流拍情况，房产就将被直接抵押给债权人。
虽然法拍房一般都会低于市场价格，但是品质较好的房子，基本在一拍里就被人拿下了，基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。并且参加拍卖的个人信息都是保密的，就不要想着大家都不出价，等房子流拍进入三拍之后再用低价拿下这种事了。
>>>>法拍房为什么如此便宜？
1、法拍房是个小众市场，参与的人不多，很多人甚至都不知道有这样一个市场；
2、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款，但相对来说还是比较麻烦的。现在，部分法拍房支持贷款购买，但是仅限商业贷款。
3、潜在风险高，普通人不敢参与。
>>>>法拍房的优势
1、一般法拍房的价格比市场价要低，一般是评估价的7折起拍，价格让人心动。当然，最终得以成交价来判定是否有性价比。
2、不少房源可贷款，即首套房最低3成首付。（也有限定为一次性付款的）
3、法拍房也执行限购政策，买法拍房需要提供购房证明。限购筛选掉了一批你的竞争对手，相对来说，竞争不是那么激烈。
>>>>购买法拍房的风险
存在一定风险，潜在纠纷主要是房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。而一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。还可能存在这些问题：
1、存在产权争议问题
2、拍卖的房产存在长期租赁合同
3、房产存在抵押
4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵
5、实际居住人拒绝搬迁，入住难
瑕疵房
市面上正常买卖的二手房，如果价格特别低，要么事房主真的很急售，要么就是房屋本身可能存在一些瑕疵，房主或中介可能进行了隐瞒，这就需要买房人购房前彻底了解房屋的具体情况，避免“入坑”。
一、要核实房屋产权情况及性质
1、要核实房屋所有权人身份。
房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。
2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。
卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。
3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。
商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。
二、房产如为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意
产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。
三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押
很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。
是否设定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登记部门核实。
四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响
1、要确保买方有购房资格。
2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。
3、如果需要贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。
五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况？
1、土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。
2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。
3、房屋的基本情况：要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。
4、学区：如果购买的是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，二也最好亲自核实。
六、房屋周边的情况要调查什么？
购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：
周围邻居都是什么人？小区是否紧临公路、铁路、飞机航线?这些产生的噪音是否影响到小区居民？房屋是否发生过凶杀案之类的。
房子本身的情况很多人是都知道核实的，但这房子以外的情况很多人购房时并没有注意，住进去以后才发现，但是以这些为由指证卖方违约又很难成立，所以最好事先注意。
七、合同中的最基本条款有哪些？
房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。
房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。另外，建议采取资金监管的方式，对买方更安全。
交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。
违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。
八、要及时办理网签备案手续
目前各地存量房买卖，都实施网签制度，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，对买方是一种保护，因此签订书面买卖合同后，一定要尽早办理网签备案手续。
九、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属
很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。
十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费
购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖费的，可能要到供暖季才发现。
所以，物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。
十一、要注意户问题的特殊处理
户口制度是我国特色，购房时很多人不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。
建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。
十二、交易过程注意保留证据
签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。
原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，对交房时间、相关设施情况，共同签字，各自保留。
购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。
閱讀更多 南京二手房 的文章
