6月25日长沙出台新政，限购限售加码，大批新落户人群失去购房资格，新政满月，长沙市场表现如何？
市场：去化率下降 全装修不被买账
7月9日，天健城和北辰三角洲同时拿证，分别为783（酒店式公寓+普通住宅）和936套住宅，开福区中心板块两大“王”终于面对面。
凌晨排队、中暑晕倒、现场打架，办理业务的市民连绵不绝排出1公里……“排长队买房”的一幕再次在长沙上演。
天健城337套住宅,476套公寓，4天共认筹1404批，认筹人数是套数的1.8倍；北辰三角洲939套住宅共认筹3607批购房者，认筹人数是套数的3.8倍，长沙市场依旧过热。
7月22日，天健城开盘住宅部分去化率100%……
一方面是开福区两大“王”的认筹火爆，另一方面却是开盘项目去化率的“惨淡”
625新政前开盘去化率基本保持在90%左右，而625新政后连续两周开盘去化率出现断崖式下跌，第28周短暂上周后，29周再次下跌。6月25日-7月22日，据不完全统计，长沙共计40次开盘，部分项目去化率依然是100%，但市场盛况不再，大部分项目开盘当天去化率并不理想，部分项目低至13%。
上周据不完全统计，有8个项目开盘，但摇号销售楼盘包括振业城二期、天健城、澳海澜庭，中签率分别为41%、34%、67%；不摇号销售楼盘包括碧桂园高尔夫花园、华远华时代、合能枫丹丽舍等认购率从13%至72%不等，意味着购房者可以随到随买。市场呈现从“卖方市场”向“买方市场”转换的趋势和特征。
625新政后，购房者买房特征是什么？
特征一：品质成购房者买房的重要标准
（6月25日-7月22日）
从各版块开盘去划情况来看，滨江新城、高桥、尚东板块为第一梯队，其次为芙蓉北、省府北以及梅溪湖板块，高铁新城跌入第三梯队。
从价格端来看，一二手房倒挂现象严重的板块，购房者信心指数依然高涨，比如，滨江新城、梅溪湖、省府北等板块，去化率依然不错；从开盘项目来看，尚东板块鑫苑芙蓉鑫家以低于板块3000元/平米以上的价格，去化率达100%；
625新政后，购房者有了更多的选择， 品质成为其参考的重要标准。举个例子：芙蓉北板块则主要依靠珠江好世界项目为全装修交房，但去化率达91%，主要是前期珠江郦城积累了很好的品质口碑，从而延续到珠江好世界，成为其高销的主因之一。
特征二：全装修不被买账
（6月25日-7月22日）
与一二手房倒挂现象相对的是全装修政策发行后，购房者对全装修的接受情况明显并不乐观，梅溪湖板块中海熙湾装修标准5298元/㎡，当天去化率仅70%；美的、新力等全装修项目去化率也并不理想。
这与全装修增加了购房者成本有关，但更重要的是购房者对市场上开发商装修能力的不信任有关，如前期积累的较好口碑，则前装修会为其加分不少，例如万科魅力之城去化率依然达86%，珠江好世界去化率达91%，时代倾城去化率83%……
特征三：购房者一次性到位心里加剧
分面积段来看，625新政后，首套房被限制只能拿证后4年才能买二套，购房者多选择一步到位。从数据上看，主力户型从100-130平米户型向110-144平米户型方向转变，并且有加剧的趋势。
总结：625新政打击的是炒房者的信心，在政府保刚需、稳房价的政策下，购房者对于项目价格及品质尤其敏感，对于一二手房倒挂现象较为严重且品质有保障的楼盘，刚需购房者依旧信心十足。
供求情况：供求比或将反转
625新政对开发商的拿证时间和开盘时间进行了强制性的规定，近四周，内五区长沙商品住宅共计供应72.2万方，成交87.6万方，供求比0.82，随着更多捂盘项目的入市，供求比或将反转。
近四周，625新政撬开了包括振业城、天健城、建发央著、通号岭绣苑等项目的供应，其中振业城已2年未开盘。
分区来看，开福区受天健城和北辰三角洲大量供应影响，商品住宅供应量达28.58万方；岳麓区供应项目达7个，除此之外，开福区也达6个供应项目。
从供应项目来看，纯新项目占比达41%，为天健城、珠江好世界、通号岭绣苑等5个项目，但捂盘项目推售两依然占比较小，星沙作为捂盘重灾区，预计27日将会有部分项目放量。
总结：受新政影响，开发商推售更加积极，但部分捂盘惜售项目依然未入市，625新政满月，政府将加大督查力度，近期供应或将遭遇井喷，供求比反转。
土地：限定条件增加 房企热情不减
2018年上半年土地供应基本集中在3、4月份，625新政之前有五周土地供应低位运行。6月25后，长沙市内六区供应井喷，共计供应16宗地，4宗为双限地，其中望城区两宗双限地要求建设20%的限价商品房；高新区053号地块规定120平米户型占比需达60%；052号地须建一所学校……。
根据长沙市目前土地供应情况来看，预计2018年后半场土地供应会参考其他城市，增加限价商品房、加入自持比例、以及限定面积段等要求。
625新政后，长沙土地市场成交受前期供应减少的影响，成交量下降较为明显，但7月13日当天挂牌的双限地[2018]长沙市040号地块，7家企业竞拍，仅4分钟遭遇熔断，可见房企的的拿地热情依旧不减。
总结：后期土地市场供应加码，或将缓解长沙楼市库存压力，同时开发商对于好的地块的需求依然热情不减。
总结与预判：625新政后，政府各个职能部门纷纷出台新政政策或加大巡查力度，大批项目黑名单曝光；购房者虽然大部分被挡至门外，但政府限价下，购房者买房有了更多选择，位置、品质、口碑较好的项目购房依然需要摇号，可见刚需购房者对市场依然信心十足。后期限价商品房供应比例将上涨，但依然挡不住开发商的拿地热情。
625新政即将满月的前两天，长沙出台了“湘十一条”。为防止“溢出效应”从长沙六区一县的政策调控，蔓延到全省调控，特别提及株洲和湘潭，两大城市一旦市场过热，或将出台针对性调控政策。
供求数据截止时间：7月20日
范围：内六区（供应内五区）
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