南昌楼市从去年3月发布限购限贷的政策开始，经历了限制公积金贷款政策、全装修政策以及首套房贷利率持续上涨，可以说，调控进一步加强。
从国家统计局最近发布的数据来看，南昌房价6月同比上涨5.3%，环比上涨1.6%，环比涨幅跑进全国20强，上涨趋势依旧。这令不少正打算买房的刚需们忐忑不已，南昌楼市下半年的走势如何？针对目前的房价上涨，南昌楼市调控会不会有新动作？房价会不会有所“降温”？刚需买房者下半年适不适合出手？
带着这些问题，搜狐焦点南昌站特意采访了克而瑞江西区域负责人邱春焱先生。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，走在行业前列。作为克而瑞江西区域负责人，邱春焱多年深耕大数据研究，他以专业严谨的科学方法详细地阐述了对南昌楼市的看法。
▲克而瑞江西区域负责人 邱春焱
● 南昌楼市实际情况：上半年商品房成交均价突破13500元/㎡
搜狐焦点南昌站：据南昌市房信网公布的数据显示，2018年上半年南昌市（不含南昌县、新建区）新房网签24009套，网签面积260万㎡，但是受政策影响、南昌市房管局网签系统更新等原因的影响，实际上的成交数据可能不止这些。那么，南昌目前的新房成交情况到底是怎样的？我们应该如何正确的看待目前的新房成交市场？
邱春焱：克而瑞监测数据的来源与房信网基本同步，数据非常接近。实际情况是房信网的网签数据存在延迟，不管是成交量还是成交价格方面，与市场实际销售数据存在较大的差异。
从各大开盘和加推监测来看，据不完全统计，上半年商品房实际成交量应该突破了350万㎡，成交均价突破13500元/㎡，这两个数据应该更贴近市场。
在过去两年的调控政策基础上，上半年又出台全装修房调控政策，据传南昌楼市调控还要进一步加强，可能涉及到全市限购和全装修限价。如果这些政策出台，必然对整个市场的成交量有很大的影响，市场降温也会比较明显。
● 南昌楼市下半年走势：大批量土地将入市
搜狐焦点南昌站：两会定调楼市，坚持“房住不炒”的定位，楼市政策和金融政策持续收紧。在此背景下，您觉得南昌楼市将会有怎样的变化？请邱总从数据的角度来预判一下南昌楼市下半年的走势如何？
邱春焱：这个问题可以从土地供应量、楼面价以及住宅成交量和住宅价格等方面来解读。
从土地供求量方面来看，上半年南昌土地市场供不应求，且供求量下降明显。2018年上半年南昌累计新增土地供应158万方，同比下降4.22%，累计成交208万方，同比下降31.66%。区域方面，南昌土地市场供求主要主要集中于新建区、赣江新区，其中新建区新增供应量排名第一，南昌县以47万方位列区域成交第一，而经开区溢价率最高，达115%。
从土地楼面价方面来看，受限价政策影响，南昌整体楼面价有所下降。2018年上半年南昌成交土地楼板价3281元/㎡，与去年同期相比下降35.44%，最高楼面价达11039元/㎡。在限价与楼面价的博弈之间，多家开发商合作拿地平衡地价、合作开发的现像凸显。未来土地市场方面，根据之前南昌市本级公布的土地供应计划来看，南昌市本级计划供应5850亩，截止目前已供应1421亩，因此下半年南昌将会有大批量的土地入市。
从住宅成交量方面来看，2018上半年南昌住宅市场成交229.92万方，同比上涨19.30%，较2016年同期下降19%，成交主要集中于九龙湖62.71万㎡，高新区36.36万㎡，经开区32.92万㎡，湾里区24.01万㎡；而东湖区较以往有些反常，主要受紫金城大量放量而影响；西湖区、青山湖区及青云谱区大部分为老盘在售，成交量较低。新建区住宅供求双双同比大幅度下降，其中新增供应量42.29万㎡，成交量为61.72万㎡，市场严重供不应求，供求比为0.69。而南昌县商品住宅成交142.19万㎡，同比上涨9.5%
从住宅成交价格方面来看，2018年上半年主城区与南昌县、新建区住宅成交均价及套均总价均表现上升。其中主城区住宅成交均价为11718元/㎡，同比大幅上涨20.19%，创五年内新高；南昌县住宅成交均价为8094元/㎡，同比上涨11.93%；新建区住宅成交均价为10264元/㎡，同比上涨42.71%。其中红谷滩住宅成交均价仍然领跑主城区，达 16746元/㎡。套均总价方面，上半年主城区住宅套均总价为136万元，同比上涨26.4%；南昌县住宅套均总价为79.94万元，同比上涨14.9%；新建区住宅套均总价为114.54万元，同比上涨72.07%，主要因去年集资房集中签约，导致基数较小，2018年相对涨幅较为明显。
● 开发商未来趋势：谨慎拿地 投资向省会周边城市转移
搜狐焦点南昌站： 面对调控加码、楼市趋紧的环境，开发企业将如何应对当前楼市形势？
邱春焱： 从当前政策来看，调控政策持续加码，高地价引起的高楼价，市场的不规范引起的高首付，在一定程度上限制了刚需客户的支付能力和投资客户的支付预期。市场成交量总体回落趋势逐步显现，对整体市场的预判保守不乐观。
从房企投资角度看，拿地愈加谨慎，过去两年的疯狂砸钱拿地的局面会得到局部改善，投资视线从省会城市逐步向周边城市转移，比如上饶、赣州、吉安等经济条件较好的地级城市，甚至高安、丰城等县级市乃至经济较好的县城。在南昌驻点的百强房企在过去的一年，基本已经开始扎进地市拿地，有些企业果实颇丰。随着棚改货币化政策的出台，地市县市等三四五线城市的投资风险也随之而来，那么在规模和效益如何选择则是房企应该面对的另一个话题。
从房企营销角度看，上半年单价超过16000元的项目开盘大都不够理想（除个别高品质项目和别墅项目），而价格在12000元/㎡以内的项目基本开盘售罄。与过去两年开盘开一个售罄一个的局面有所不同，刚需市场和改善市场已经开始分化。想要在销售高速度和销售高价格做到两全齐美，变的不那么容易。这也是摆在各大营销人员面前的重大课题。
● 刚需购房：关注市场动态 尽早出手
搜狐焦点南昌站：很多购房者都想知道，下半年适不适合买房？“金九银十”购房者到底该不该出手？
邱春焱：投资置业者当然很关注市场动态，目前来说，地产保值功能依然健在，尤其是在省会中心城市。
对于刚需客户来说，尽早出手不用犹豫，市场大行情回落不代表楼市价格下降，反而还是在微涨的，经开、湾里、望城新区和莲塘银三角都是目前刚需客户选择较多的区域。对于改善客户来说，选择区域和项目显得尤为重要，比如华侨城万科、国贸天峯、新力时代广场等这些在区域内比较知名的项目可以考虑选择，项目品质也比较不错。
对投资客户来说，重点是寻求投资价值较高的城市和区域。城市来说，省会南昌和人口大市赣州是投资的热点城市；对区域来说，南昌的经开区、九龙湖和赣江新区是选择较多的板块。
克而瑞江西区域负责人邱春焱先生在此次采访中，以十分专业的角度和严谨的逻辑分析了当下南昌楼市的现状以及下半年的发展趋势，也让大众对南昌楼市有了更清晰地认识和了解。下半年的南昌楼市发展究竟如何？几个月过后或许就可以见证到。
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