過去的7年時間裡，鄭州的改善需求是逐步抬頭的。
4房的成交套數佔比漲了11個百分點，120-144㎡成交套數佔比漲了7個百分點。
這說明，鄭州是有極大改善需求的。
但，目前市場上，高端改善很多，剛需產品也不少，但獨獨是剛改、中端改善的優質產品極度缺失。這部分客戶換房時、部分開發商推項目時，一度用大戶型直接對等改善產品。
為什麼會有改善需求？肯定是對現有的居住環境、居住條件不滿意。換句話說，這套改善住房，至少是你的第二套房子。
這部分購房群體，數量龐大，大多數年齡在30-45歲之間，他們置換的改善住房，至少要住夠5年、10年，甚至更久。
回頭看看，你正在挑選的所謂的改善住房，能夠滿足你5-10年，甚至更久的居住需求嗎？
我們暫且不說哪些區域改善基因更強，哪些社區改善氛圍更純粹。這種選擇，錢多錢少選擇不一樣，各花入各眼，沒有絕對對錯，有很大主觀差異性。
我們今天只說產品本身。
1
一步到位的全生命週期戶型
滿足剛改、中端改善的戶型，大多數人都要求至少滿足兩個條件，至少120㎡的面積，最好是四房的空間。
其實，對於稍有經濟基礎的年輕人來說，這種改善戶型，在置業之初，就完全可以一步到位，比如全生命週期戶型。
這種戶型，能夠最大程度減少換房波折。從單身貴族、二人世界到三口之家，再到迎來二孩，三代同堂，都不需要換房，可以滿足這個家庭不同時期對居住空間的要求。
舉個例子，萬科在其他城市有一個戶型，128㎡。戶型雖不算完美，中規中矩的四房，也有缺點，公共衛生間面積小、沒有窗、不夠開闊...
難能可貴的是，這個戶型在開賣時，會細化到私人定製，包括客戶的具體需求，可以定製同面積兩房、三房、四房，甚至套房，省去後續裝修麻煩。
可自住可出租階段▼
這個定製戶型，用雙鑰匙設計，把128㎡空間分隔成兩套房。兩套房動線獨立、互不干擾。
小面積套房，有獨立衛生間，無廚房，南向臥室，有飄窗，能滿足基本居住需求。在家庭成員不多的階段，可用於出租，抵扣房貸，也可用於獨立的客房，保障主人較好私密性。
較大面積套房，三室兩廳兩衛。主臥、客廳朝南，明廚明衛，雙飄窗。
只是分割之後，大面積套房進深不變的情況下，開間縮小，會影響一部分採光通風，房間會比較暗。
二人世界階段▼
如果不單獨隔開套房，這個128㎡，可以做成奢侈兩房。
主臥、客廳朝南，向南開間10米5，南向全飄窗，住起來還是很舒適的。
主臥差不多16平米，主臥衛生間近12個平米，近9個平米的衣帽間。朝北房間佈置成瑜伽室，供女主人用，客廳富餘空間，佈置成開放式書房，方便男主人打遊戲、處理工作。
兩口之間，大家活動互不干擾。不過，公共衛生間面積偏小、無窗。
三口之家階段▼
三口之家，改動開放式書房為朝南臥室，原衣帽間改為向北臥室，變身三房兩廳兩衛。
三口之家需要更多的收納，在保持各個房間收納的同時，取消女主人瑜伽房。加大廚房面積，可做成中西廚，開放式吧檯，也可開拓成生活陽臺、儲物空間。
四口之家階段▼
在三房原有格局上，把瑜伽房再度佈置成小臥室，變成四房。是一個比較中規中矩的四房戶型。
2
全齡化社區
我們實際的居住生活中，鄰里之間不可避免會出現各種小摩擦。
舉個例子，小區裡的公共空間被廣場舞老太太們給佔領了；
再比如，滑滑梯過程中，大孩子無意把小孩子給撞倒了；
再比如，誰家的小狗沒有拴繩子，嚇到了小朋友；
再比如，相比老人、孩子，成年人在社區裡很難找到志同道合的朋友。
這些問題形成的很大原因是整個社區並不是分齡化的全齡社區。各個年齡段沒有特定的活動區域和社群空間。
在天津，我見過旭輝的全齡社區，還是比較細緻的。
關於社區裡兒童樂園的設計，旭輝已經不是簡單地把孩子按照0-3,4-6,7-12年齡段不同身心發展，設置不同年齡的樂園。
在做這些樂園的時候，會結合成年人、老人的看護，提供更精細、更舒適的設計。
低齡幼兒樂園▼
旭輝做低齡幼兒樂園，結合低齡幼兒要學步的鍛鍊需求，設計整體符合身高的安全圍界，色彩繽紛的地面，有專門的爬爬臺，學步裝置，滿足低齡幼兒鍛鍊的目的。這些樂園基本都設置在戶外，有充足的光照。
針對看護的家長，也有一些貼心設計，在休息的長廊裡設置有私密的母嬰室，滿足媽媽們戶外哺乳的需求。
老年活動景觀▼
和兒童不一樣，老人活動區域，主要在廊架下，以室內區域為主，可以曬到陽光，又能遮風避雨，滿足體弱老人需求。廊架下，主要設計充足的桌、椅組合，方便老人休息和娛樂。
想要進行戶外鍛鍊的老人，可以從室內區域走出來，到戶外活動設施處進行鍛鍊，周邊設計有草坪、大樹等景觀。
戶外緊急報警按鈕▼
針對老年人突發情況，設計有戶外緊急報警按鈕。
寵物樂園▼
針對寵物，旭輝在園區也有專門的寵物樂園。
寵物樂園有安全圍網，不僅有寵物們的活動空間，還有寵物跳圈、寵物平衡木等玩具，此外，設置有寵物便便收集箱，對整個小區的環境都是一個極大的改善。
景觀會客廳▼
至於成年人的社交。旭輝有景觀會客廳，可以招待客人、認識鄰居。景觀會客廳設計有直飲水、卡座、自主吧檯等。
除了社區內的景觀，全齡社區還包括社區內的社群空間配套。
廣州雅居樂有個盤離市區挺遠，周邊配套比較少。怎麼辦？
廣州圖書館社區分館▼
社區內有個教育中心，1000多平方，辦了個廣州圖書館的分館，是廣州圖書館的首家社區分館。還有老年活動中心、少兒培訓中心，父母邦，戶外探險等社群。
3
黑科技讓生活更舒適
不論是成長型的戶型，還是全齡化的社區，我們都可以更簡單概括為一個詞——舒適的居住體驗感。
在實際改善居住中，居住舒適度、體驗感，現在可以依靠越來越多的黑科技，滲透到生活的各個方面。
舉個例子，說起中國豪宅，很多人都會提名金茂。它的房子並沒有太多奢華之感，但實際居住體驗感很強，很舒適，因為加了太多黑科技。
7年前，北京廣渠金茂府，採用德國進口PPR毛細管網和集中軟水系統打造了天棚輻射採暖製冷系統。這個系統，通過“輻射+對流”的熱力學還原，使整個房間內形成一套近似生物的動態熱平衡，同時也能利用人體與周邊的換熱比例，實現對室內溫度的調節。
金茂進駐其他城市，區域，科技系統也根據不同區域的情況進行了有針對性的改造。比如，在北方地區注重冬季的衡暖衡溼；在南方地區，注重室內的除溼。
住宅科技系統▼
讓夏天溫度保持在24-26度，冬天溫度保持在20-22度。北龍湖金茂府甚至把這個溫度的保證，直接寫進了購房者的合同。
24小時的循環新風；
外窗隔熱；
抗干擾隔音降噪；
直飲水；
智能家居；
指紋密碼鎖...
越來越多的科技加入到更多的在建、在售住宅之中，科技讓生活更美好，科技正在改變生活。
所以，究竟什麼樣的房子才算是改善？
並不是每個對現有居住環境不滿意的人都能買得起北龍湖；
並不是一定都要買大戶型，160/180，甚至200以上；
並不是非得奢華的裝修，高高在上的價位；
並不是非得選擇市中心；
並不是不能選擇近郊；
而是這套房子你住起來很舒服、很舒適，足夠讓你住上十幾年都不用再考慮更換。
· END ·
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