“桌子是入口，吸引流量的入口”。优客工场创始人毛大庆对共享办公曾有一句很经典的总结。
优客工场创始人毛大庆
物理空间的增长，是这些共享办公空间必备的“硬件”，是规模效应的基础。所以外界看到，从2016年下半年到2017年，国内的众创空间、共享办公开始了一轮“拼规模“的体力竞赛、加速连锁布局，以及之后上演的并购重组、优胜劣汰的剧情。
从一张办公桌到1万张办公桌不难，再到100万张、千万张甚至过亿张办公桌呢？这种物理空间的增长很快会遭遇边际效益的瓶颈，“重资产”生意背后的赚钱逻辑，是业界和资本真正关心的。
法无定法。“冲进共享办公的围城不难，因为冲进来时门是开的，但突围的时候门是关着的。”曾有共享办公的参与者在2017年初如此感慨。突围不外乎这样三种可能：一部分人通过不断融资突围，一部分人找到自己的商业模式+融资突围，一部分人真的赚钱，能直接开门出来。
现在，就看谁能找到那扇可以打开的“门”。
拓宽管理“幅宽”
通过输出相对标准化的管理和战略合作的方式，形成规模化的运营和管理，这是以优客工场为代表的国内一类共享办公的主流打法。根据优客工场5月份官方对外的数据，优客工场已正式完成C轮融资，估值达110亿人民币，在全球35座城市布局了160个共享办公空间。
去年底，优客工场对外推出了全新的品牌形象，同时发布了产品线升级战略。当时优客工场创始人毛大庆介绍，这是他们在经过国内外市场调研，以及近三年来对自身产品和客群研究基础上交出的成果。
事实上，彼时的共享办公行业已经行至迭代的分叉路口：
自2015年以来，共享办公行业呈现爆发式增长，然而蓬勃的生机掩盖不住它在成长中出现的问题：行业标准的缺失、运营主体能力的良莠不齐、概念大于实际的蜂拥而至，都在制约着共享办公的发展。
从爆发增长，到经历联合、重组的沉淀期，一个行业的成熟和发展需要制定标准。在此期间，优客工场先后以战略股权合作、合并、投资等形式与多家细分领域的优质企业完成合作，进行了整合与重组。
毛大庆曾明确表示过，这种共享空间，原则上是连锁的业态。标准化，是连锁化的复制、输出之前提。如果一个个熠熠生辉的单体的共享空间，能变成可以标准化、规模化、可复制和输出的业务模式，盈利模式进而可以期待，像优客工场这样的共享办公将真正从“二房东”转身为“空间服务商”。
2016年，优客工场对外发布了首部《中国众创空间发展蓝皮书》；2017年，优客工场又牵头联合多家同行业企业发布了《众创空间（共享办公）服务标准》，推动行业规范标准的建立和完善。
2017年底优客工场升级品牌形象的同时，还对旗下产品进行了迭代升级，推出了五条全新的产品线，包括针对头部创新企业的共享办公空间群落的集成Matrix；服务大中型企业及跨国企业的商务办公空间Elite；将客群被定义为在细分领域较为领先的中型成长性公司的Clash；为中小型创新企业提供的办公及企业服务空间Box；历史建筑中的共享艺术空间，突出人文风情的办公空间Heritage。按照优客工场的官方解释，希望通过对产品项目的功能和定位进行重新划分，以更加精准地对接用户的不同需求。
在毛大庆看来，品牌和产品的升级，也是出于一家企业对于自身品牌发展的必然要求。他在此前的采访中，曾将共享办公的管理和运营类比为酒店管理业。比如希尔顿酒店在2017年已经历了整整110年的历程，如今他们已拥有一个遍及90个国家和地区、超过4000家酒店的庞大产品体系。在主品牌之下，希尔顿又拥有从华尔道夫、康莱德，到逸林、花园等等不同的子品牌，覆盖着从奢华、高端、中档等不同层级的市场。
当下，共享办公行业也即将进入一个更加精细、专业的成熟期。
从加法到减法，共享办公细分客群
“中国一定有两个趋势要崛起，一是创业要推进，二是高端服务要崛起。”世鳌国际创始人兼CEO刘天飚相信，在这个大背景下，能够为企业提供一站式高效率的服务式办公场景，这样的行业一定会得到巨大支持。
世鳌国际创始人兼CEO刘天飚
此前十年，刘天飚和世鳌国际在媒体面前一直保持着低调。2007年刘天飚在北京创办了世鳌国际第一家——CBD大厦中心，在此之前，他在方庄一处“几乎没有办公属性”的小楼里，做了一个小的服务式办公中心，三十个办公室，他当时想测试一下服务式办公的产品模型和产品逻辑在这种看似没有办公属性的地方能否行得通，一旦能走通，这样的产品形态“当到了一个有场景的地方，有资金的地方，有资源的地方，它将会释放更大的能量”。
在做办公服务之前，刘天飚“八年搬家七次”的创业经历让他对办公的“底层”需求了如指掌，他和团队梳理了办公六大最底层的需求场景：
（1）前台，没有企业是没有前台的，前台是一个企业的形象入口；
（2）用于交流和会议的会议室；
（3）员工休息的茶水吧；
（4）开放式的办公区或者开放式的工位区；
（5）各种各样的专属的办公室，是私密性的办公室、私人的办公室；
（6）辅助性的公共设施空间，公司大小不一，公共设施空间也不一样。
“这六大底层功能是我们今天做办公产品为客户解决需求最基本也是最底层的产品和服务支撑，如果离开这六点，很多都是假象。”刘天飚直言不能满足上述办公底层需求的共享办公都是“耍流氓”。
到2015年左右，世鳌国际第12家服务式办公中心出现时，其产品形态也行进到了3.0阶段，即接近目前联合办公、共享办公的状态，世鳌国际从最初的一站式拎包办公，到一站式的商务服务，再到一站式的商务社交全方位的解决方案提供商。刘天飚介绍，2015-2017年间，世鳌国际搞了上千场活动，都是为了把客户连接起来，搞了互联网加社群，各种各样的活动，带来了客户极大的黏性。
刘天飚感慨，服务式办公这个行业在十年间起伏三次，这个行业里很多的品牌消失了，定位“高端办公服务”的世鳌国际希望能坚持初心，继续走下去。据官方资料，世鳌国际主要提供基于创业、办公、会议、商务社群及一站式云端交易服务平台。截至2018年第一季度，世鳌国际在全国8座一线与新一线城市CBD中央商务区拥有个18家办公中心，服务企业9000家，为企业节约60%的办公成本。
5月中旬，刘天飚在北京接受媒体采访时介绍，世鳌国际即将推出全新的4.0办公产品，即在北京国贸SK大厦即将亮相的近7000平方米的服务式办公中心，这个世鳌国际旗舰中心将具象呈现世鳌国际对于“新办公”理念的阐释：“真正做到办公生态方案的解决供应商，而非简单的产品供应商”。
刘天飚认为“新办公”由新体验、新智能、新生态支撑，世鳌国际的4.0产品将重点围绕这一理念来打造并完善“云办公、云商务、云社交和云交易”。他同时介绍了即将开业的SK大厦项目，世鳌国际4.0产品的典型代表，从基于空间的运营，向基于人的运营转换。
“这个行业会走向细分，像餐饮业的各种菜系一样，我们可能是粤菜，还有川菜，淮扬菜，鲁菜等等各种菜系都很好，每一种菜系都有各种拿手好菜；再有就是跨界联合，比如把共享办公与ShoppingMall联合，和餐饮、酒店等等也都可以联合，彼此流量共享，彼此分享变现手段，这都是行业带来的巨大的价值，这是4.0的产品。”刘天飚说。
除了定位高端的世鳌国际这条产品线，世鳌国际今年还将推出针对入驻客户和普通会员的高性价比产品：to C端的流量产品ServCoffee，以及to B端的移动办公。刘天飚将这两款产品比作共享办公行业中的“海底捞”，“任何消费者都可以享受超值的优质服务体验”。
刘天飚认为，共享办公行业作为共享经济的垂直细分领域，其产业底层逻辑与餐饮业类似。在市场上具有高度的包容性与多元性，既应该有高品质的米其林餐厅类，也应该有中产阶级偏爱的私房菜类，还有最符合大众需求的海底捞类，而世鳌国际就是要做主要针对中高端客户与一部分一般大众的服务式办公产品。针对中高端客户的办公服务产品的内容，在刘天飚看来，需要“小蜜蜂精神”，即“围着客户转”，“让你客户开心是你唯一的信条”。
无论是优客工场的“连锁化”，还是世鳌国际的中高端服务式办公，都是共享经济在不动产领域的尝试。伴随着房地产行业从增量时代进入存量时代，迫切需要“存量物业盘活和消化”的有效方式涌现。有人曾说，“存量资产管理的时代到来”，在住宅领域，我们看到了链家这个样本，在办公领域呢？
作者 | 贺文
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