朱海斌，摩根大通董事总经理、中国首席经济学家、大中华区经济研究主管兼中国股票策略主管，并任清华大学国家金融研究院兼职研究员和香港中文大学（深圳）兼职教授。曾在国际清算银行先后担任经济学家和高级经济学家，长期从事中国宏观经济、银行业监管、金融稳定以及资产配置方面的研究。
“在我国，除了房产税，我们还可以重点考虑资本利得税。”
“并不是所有的城市都需要发展住房租赁市场，因此我们在政策上一定要避免一刀切。”
……
十九大以来，建立房地产长效机制正加速推进，2018年房地产迎来长效机制关键年！
房地产长效机制涉及领域众多，其在落地过程中，将会面临哪些难点？未来我们应该如何进一步完善相应的制度安排？为此本刊专访了摩根大通中国首席经济学家朱海斌。
房地产开发投资：全年前高后低
记者：2018年上半年已经收官，房地产发展形势较好。国家统计局数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，相较市场预期有所提高。您认为，背后的原因是什么？2018年房地产开发投资总体情况将如何？
朱海斌：从前五个月的数据来看，房地产开发投资增速比原先市场判断的预期要高，主要有一些技术上的原因。一个原因是，2017年第四季度有一部分土地出让收入，其实际付款拖到了2018年第一季度。另外一个原因是，从房地产投资建筑成本走势来看，2017年第一季度是低点，到第二季度以后才开始往上走，由于基数较低，所以我们在计算房地产投资同比增速的时候，数值会相对较高。
在此数据基础上，我们判断2018年全年，房地产投资增速将和2017年大致维持在相同的水平，即在7%左右，这也就代表着2018年下半年房地产投资的趋势，会慢慢地往下走，全年基本上是一个前高后低的情况。
我们认为支撑房地产开发投资增速维持在7%的水平，其中有一个很重要的因素，那就是十九大报告指出“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，2018年上述房地产长效机制措施将逐步推进，尤其是租赁房建设，虽然规模尚小，但其增速可能比想象的要快，这将支撑房地产开发投资增速维持在与2017年相当的水平上。
房地产长效机制的关键问题
记者：您刚才谈到，房地产长效机制建设正在逐步推进，从目前实际执行情况来看，您认为，我们在建立房地产长效机制的过程中，应该注意哪些问题？
朱海斌：从政策角度谈，建立房地产长效机制，这个大方向是非常值得肯定的，为了更好地推动房地产长效机制建设，我们尤其应该注意如下几个问题。
第一，建立房地产长效机制的一个重要内容，就是改善房地产市场的土地供应制度。在这方面，在过去的几年，从党中央到国务院，都一直强调要区分不同的城市，因城施策，因为房地产市场地域属性较强。在供给端的土地供应方面，国家已经讲得非常清楚，就是在需求比较旺盛、但是供给偏低的地方，政府要主动扩大土地供应量，反过来，在供给大于需求的地方，政府就要减少土地的供应量。
但在实际执行方面，结果可能恰恰相反。因为在一二线城市，土地供小于求，地价比较高，所以地方政府不需要卖太多的地，就可以满足财政方面的需求，所以其往往没有主动意愿去加大土地供应的力度。反过来，一些三四线城市，恰恰面临着土地财政的压力，尽管这些地方的房地产市场已经是供大于求了，但是地方政府还是有很强的意愿多卖地。因此我们说，在房地产长效机制建设方面，至少在土地供应方面，进展相对滞后，政策的制定和执行有比较大的偏差。
第二，房地产长效机制建设中另外一个比较重要的内容，就是房产税，大家都很关心房产税的问题。房产税，拓宽来讲，其实这是涉及房地产交易和持有环节的一些基本制度安排的问题。现在这些制度建设进展比较缓慢，需要加快改革的步伐。
第三，在建立房地产长效机制的过程中，需要注意房地产市场的稳定发展与金融风险的关系问题。在2018年的三大攻坚战中,防范与化解重大金融风险被放在首位。其实金融风险并不是新命题，这些年我们一直在谈。我们每年都说金融风险在上升，但是风险并没有爆发，我们认为，这里面有一个很重要的原因，那就是房地产在其中起到了一个非常核心的作用。虽然每年我们都在谈房地产泡沫，但到目前为止，并没有出现房价大幅崩盘的情况，所以从这个逻辑上来讲，房地产市场是维持金融体系稳健运行的非常重要的因素。
因此，在未来的一段时间，我们能不能真正有效地引入房地产长效机制的安排，能不能维持房地产市场平稳健康发展的趋势，从防范金融风险的角度而言，可能是最核心的一个内容，意义重大。也就是说，在未来的3-5年，如果说房地产市场没有出现大的调整，金融风险基本上都还是可控的，但是一旦房地产出现危机信号的话，可能我们面临的问题会严重很多。所以回到房地产长效机制安排的话，我们在政策上需要一些紧迫感，加快改革的步伐，而不是仍然依赖于传统短期的行政性管制这些措施。这值得我们关注。
征收资本利得税？
记者：您刚才谈到了开征房产税的问题。开征房产税是建立房地产长效机制的重要组成部分，相关话题一直被讨论。您认为，房产税能否起到预期的效果？在房地产交易和持有环节，我们还可以采取哪些制度安排？
朱海斌：房产税之所以能够引起大家的关注，无外乎基于两个原因。一个原因是，引入房产税后，会增加房子的持有成本，从而降低房地产市场的需求，尤其是投机性的需求，从而起到平抑房价的作用；另一个原因是，房产税作为替代地方政府土地财政的一项收入来源，未来有利于政府从房地产市场慢慢退出。
但实际上，关于房产税，现在争论很大。虽然我国不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入全面运行阶段，但是从房产税的立法讨论到真正执行，我相信还是会有一段时间，而且即使在我国征收房产税，大家也都有一个基本的判断，那就是房产税征收可能有很大的豁免范围，比如说首套房豁免，或者说通过划定“豁免征收面积”的方式,确定房产税的起征点。从这个逻辑上来讲，虽然我们说房产税是房地产长效机制建设中的一个重要组成部分，但在具体作用和效果上，也许将远远低于大家的预期。
那么，在房地产持有和交易环节，有没有其他的措施，同样能够起到平抑房价或者打击投机性需求的作用呢？我认为是有的。在我国，除了房产税，我们还可以重点考虑资本利得税。我们明文规定，资本利得税是20%，因此资本利得税不存在法律层面的障碍，在征收方面不必经过立法讨论这个环节。除非基于短期原因，考虑征收超出20%的资本利得税，才可能需要政府的立法程序或者其他行政程序。
相比房产税，资本利得税有一些明显的优势，比如资本利得税是在交易环节，而不是在持有环节征税，在交易环节征税的难度远远低于持有环节，因此从政府角度而言，征收资本利得税具有明显的便利优势。如果真的考虑在房地产领域征收资本利得税，我们也可以设计相应灵活一些的制度安排。比如针对那些最初不是商品房，而是历史遗留下来的其他性质的住房，或者说针对首套房的置换性需求，可以考虑进行税收豁免。
除了资本利得税，针对目前在房地产交易环节所征收的税收，比如说印花税或者营业税，我们也可以考虑做出相应的调整，从而更有力地打击房地产市场上的投机行为。
更多依靠市场力量
记者：积极培育发展住房租赁市场是建立房地产长效机制的重要方向，您认为未来住房租赁市场的发展要着重突破哪些瓶颈问题？
朱海斌：从房地产长效机制角度来讲，租售并举是政策方面非常重要的一个改变。2003年以来，我们一直强调商品房是城镇住房供应的主体，现在我们明确提出租售并举，所以在未来，我们的房地产市场可能会呈现商品房、保障房（包含棚户区改造）和租赁住房三条腿走路的局面。
发展住房租赁市场，我想先强调一个前提。我国住房市场在不同城市间的差异非常大，并不是所有的城市都需要发展住房租赁市场，因此我们在政策上一定要避免一刀切。目前一二线城市房价偏高，房价涨幅也过快，超出了很多普通居民的承受能力，鉴于这种局面，在一二线城市，非常有必要加快发展住房租赁市场。而在房价相对合理的一些小城市，培育发展住房租赁市场就没有那么大的必要性。
如何培育和发展住房租赁市场？一个非常重要的政策逻辑便是，该市场管的要归市场，该政府管的要归政府。因为如果只是依靠地方政府的话，那我们的住房租赁市场发展，无论是在规模上，还是在速度上，都远远不能满足一二线城市的需求。在这种情况下，我认为还可以开拓几个比较重要的思路。
一是调动长期机构投资者的积极性。2018年5月，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，鼓励保险资金参与长租市场，我认为这是件好事，对发展住房租赁市场具有积极作用。实际上，允许保险资金或者说其他一些长期的机构投资者参与租赁房市场，并不是我国独有的创新。在德国、瑞士这些国家，居民本身拥有和持有住房的比率非常低，瑞士大约有2/3的人在租房，德国也有超过一半的人在租房。在这些国家的住房租赁市场上，机构投资者是非常重要的、稳定的供应方，所以我国完全可以参考这些国家的经验，积极鼓励和支持长期机构投资者参与到住房租赁市场的培育发展上来。
二是关注农村的土地改革，利用农村存量集体用地建设租赁住房。现在针对一些城中村，或者说郊区农民的宅基地建设，最近有一些文件相继出台，比如国土资源部和住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等，允许农民盖建一些租赁住房，租赁住房的收入归村民集体所有，这是一个非常有益的突破。实际上我们在农村集体用地流转方面，在重庆等地已经开始了一些有益的探索，我们可以借鉴这些地方上的经验，积极在农村发展住房租赁市场，并将其推广到更多的城市。
三是支持和规范个人出租住房，培育个人住房成为我国住房租赁市场的另一个供应主体。在美国和日本这些国家，他们住房租赁市场的供应主体便是个人的住房。在我国，个人所拥有的投资性的住房或者空置房的比例，其实也是不低的，这完全有可能作为未来租赁住房供应的一个主体，因此我们应该对个人出租住房给予更多的支持和规范。
四是从政府层面来讲，政府应该引导和建立相对比较规范的住房租赁市场。为什么现在大家对租房没有太大兴趣，很重要的一个原因就是，我们在出租房屋时，存在很多不规范的地方，比如租房者害怕随时被赶走，出租者害怕租户不好好保护房子或者出现逃租的问题，双方的权益都没办法得到保护，因此租房者和出租者都没有安全感，这是目前我国住房租赁市场发展相对滞后的一个重要因素。针对此，政府需要考虑如何更好地设计房屋租约以及如何更好地保障租房者和出租者的权益，从而推动住房租赁市场更加规范地发展壮大。
投资策略：综合考虑多重因素
记者：对很多人来说，房地产是否仍具有投资价值是其关注的焦点。那么，在房地产的消费或投资问题上，您认为我们应该重点考虑哪些问题？请您为我们的读者提供些建议。
朱海斌：我认为，从消费角度来看的话，如果房子是用来自住的话，其实哪个时点都是买房的时点，因此没有必要太纠结。
而从投资角度来看的话，目前在投资策略上，我们需要考虑城市未来发展的空间、经济发展因素以及人口流入流出因素等。因为未来各地区的房价，如果说有涨跌起伏的话，那么归根结底，将与当地的经济发展以及人口、教育、资源各方面的情况密切相关。
閱讀更多 新供給經濟學研究院 的文章
