澳洲的房价跌了！
有一份澳大利亚房地产商发布的新报告的数据表明，6年来澳洲全国房价首次出现年度下滑，而悉尼与墨尔本两大城市房价暴跌则成为主要原因。
根据房地产分类广告集团Domain周四发布的一份报告：今年6月，澳洲全国房价中位数同比下跌了1.0%。这是自2012年6月以来首次出现的年度房价下跌。
同时，信贷紧缩使两大城市的房地产市场陷入困境，且NSW的资本同期也随之减少了4.5%。
澳洲房地产市场专家认为房价下跌主要还应归咎于购房者数量减少和信贷紧缩政策，但同时也存在其他影响因素共同催化了这一次年度下跌。
关键因素需求锐减 信贷紧缩
澳大利亚房价自2000年以来大幅上涨，但现在看起来趋势正在逆转。
2018年澳大利亚房价较去年夏季略有下降，悉尼下跌4.5%。
2008年，当美国、西班牙、爱尔兰和其他国家遭遇房地产泡沫破裂时，澳大利亚政府及时出手干预，果断采取行动，成功阻止了澳大利亚房价下跌的颓势。
当时为了稳定房价，澳大利亚政府创新推出一个政策：政府为首次购房者提供7000澳元的补助。
后来雷曼兄弟破产，澳洲政府更是一个月后将当时的住房补助增加到14000澳元，而有关新房的补助更是增加到21000澳元。
正是“看得见的手”的宏观调控与社会补助使澳大利亚在2008年房地产全球化泡沫浪潮中幸免于难。
这一次，市场似乎有所不同。
截至今年6月底，在过去的12个月里，悉尼房价下跌4.5%。这是2008年以来最大的年度跌幅。这些数据也与房地产数据公司CoreLogic本周发布的数据基本一致。
CoreLogic表示，截至7月22日，悉尼房价同比整体下跌了5.0%。
Domain地产分析师Nicola Powell博士鲍威尔也表示，悉尼的房价现已重回2016年底的价格水准。
鲍威尔认为信贷供应趋紧以及大量的在建房屋都是导致房价暴跌的关键因素。
由此可见，澳洲政府相继出台的并愈来愈紧的房贷政策已经成为澳洲两大城市（悉尼与墨尔本）6年来房价首次年度下滑的主要锅端之一。
在过去的两年里，由于澳洲银行业监管标准松懈因此遭到澳洲银行皇家委员会(banking royal commission)强力抨击后，银行不得不被迫收紧贷款。
而且，这样的政策风向尤其针对投资者。
目前海外投资者也已经无法通过澳洲四大行进行贷款。
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同时，许多机构也跟风加强了对借款人收入和支出的经济审查，在悉尼和墨尔本尤甚。
另外，随着选择变多和刚需减少，市场上活跃的购房者正在变得越来越少；而这些在市场上活跃的购房者又同时受到收紧的放贷标准和信贷供应的限制。
例外逆势大涨的霍巴特
塔斯马尼亚的霍巴特却以15.9%的年度涨幅成为了所有省会城市中房价上涨的翘楚，延续了它自2017年初开始的两位数年增长趋势。
我们也注意到大量资金从墨尔本和悉尼逐步流入霍巴特。
未来澳洲房价如何走？
未来的澳洲房价会如何走？海外投资者能否买进，或许我们应该从更多的维度去理解从而更好的预判这个市场。
1. 澳大利亚的出口经济
在全球贸易战阴影笼罩下，澳大利亚经济目前表现状况良好。中国买家从澳大利亚购买大量的原材料如铁矿石和煤炭，澳大利亚采矿业也因此蓬勃发展，这也促进了整个澳大利亚经济地发展。所以，当周围经济形势在上升时，房价很难大幅度下跌。
2.对房地产投资者的税收减免
在澳大利亚，如果你投资了一处房产，如果它赔钱了，那可以给你带来一些免税额度。
所以，若是你有一个只付利息的住房抵押贷款，你可以扣除所有的抵押付款和折旧扣除作为减免费用。它可以让你的工资和其他收入上少纳税。
这个现象，澳大利亚人称之为“负扣税”。这个短语也类似于“负现金流”。
在澳大利亚，负扣税更确切的是指：当你的投资财产拥有负现金流时所获得的税收减免。
实际上，澳大利亚政府将会为你在房地产投资上的投机损失买单。
由于税收减免，投资房产的消费者数量骤增，并且他们愿意为这些房子支付更高的价格。
这两个因素都推高了房价，这也让投资者在遭遇购买租赁物业机遇时表现地更为兴奋，他们普遍摩拳擦掌、跃跃欲试。
3.无处不在的利息贷款
这里值得提醒读者的是，大约40%的澳大利亚抵押贷款仅需要支付利息。这使得投资者将他们的债务最大化，若他们投资的房产升值时，他们的收益也将随之最大化。
另一方面，只付利息的贷款也意味着当房价下跌时，这些房主将没有那么多的资产，他们将会越陷越深。
如此高比例的付息贷款也是投机泡沫的必然迹象。像这类投资人群并不是真正的长期投资者，他们只是想尽可能优惠地利用升值浪潮来投机取“金”。
从而导致房产投资人群数量暴增，这样骤增膨胀的数量背后也蕴藏着更为紧张脆弱的泡沫危机。
4. 中国投资者
在澳洲一直存着这样的争议点：外国投资者(主要为中国人)是否抬高了澳大利亚人的房价。
澳大利亚政府有出台相关政策来限制外国买家投资澳洲房产。
根据现有的一些数据报告显示，在过去几年里，外籍投资者购买了澳洲大于10%的新房和大于5%的二手房。如果这些数据是准确的，那么外籍买家的投资行为的确对澳大利亚房价的变化产生了巨大的影响。
因为政府出台的外国买家税，海外房产投资热潮似乎正在消退，这也成为了悉尼房价在过去几个月下跌的原因之一。
未来澳洲的市场如何走？
市场在每个人心中都有一个答案。
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