存量房时代之下，深圳二手房是市场的主力，平均来看每年二手房成交量是新房2倍以上。在新房数据失真的情况下，二手房的数据才代表市场的真实数据。

近日，从深圳贝壳研究院获取的《2018年上半年深圳二手房大数据》来看，深圳整体二手房房价小幅上涨，三价合一威力有限，市场更偏理性，以下是大数据核心内容：

2018上半年深圳二手房大数据

01 2018上半年，深圳二手住宅成交33704套，同比增长16.2%；成交均价57297元/平，同比上涨5.4%。三价合一之后，一些业主惜售，导致市场供需矛盾扩大，优质房源存在一定的涨价。

02 龙华成交量同比增长4成，宝安、南山房价上涨较快。近一年龙华新房供应大幅缩减，需求向二手房转移。

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04 60-90平为市场主力，罗湖小户型最多。罗湖小户型二手房总量较大，上车门槛比较低，一些首次置业或者期望收租的投资客会首选。

05 成交单价6万元以上比重增加，龙岗超过一半低于4万元，比如布吉、横岗、龙中、南联、宝荷等片区。

06 总价200-300万元比重增加，盐田罗湖上车门槛低。很多资金有限的置业者的选择，比较多的集中在盐田、罗湖、龙岗，总价低上车容易，也是今年总价中位数成交回落的原因。

07 买卖双方成交周期呈现缩减，置业者平均是38天，业主平均是103天。56.2%买家购房在两周内决策

08 购房者集中在25-35岁，业主集中在35-50岁；宝安、龙岗偏年轻，小于30岁超过四成；关外年龄低于全市水平，关内平均年龄超过40岁。

09 从2010-2018年上半年看，贷款购房的比例逐年提升，目前为93%。平均贷款六成，七成多购房者月供在1.5万内。全市平均月供1.3万左右，罗湖盐田月供较低。

10 上半年全市二手住宅成交量第一为华润城一期，前10名龙岗占4成，分别有龙珠花园、振业峦山谷、丽湖花园、桂芳园。

11 总价1500万以上豪宅成交前10名：纯水岸、中信红树湾、东海花园、半岛城邦、熙龙湾、中海九号公馆、圣莫丽斯、红树西岸、星河丹堤、双玺。

12 上半年，深圳典型初中学区房平均涨幅9.9%，涨幅最高为深圳湾学校，超过17.5%；涨幅超过10%的有南二外海德学校、深外龙华校区、南外高新学校、福外景田学校。

13 60个片区上涨有57个，微跌有3个。涨幅前三位有深圳湾片区，涨幅17.8%；百花园岭片区，涨幅为12.4%；科技园片区，涨幅10.7%。

14 预计下半年整体的成交量稳步向上，但也存在分化。

二手房量价齐升，主要原因：需求释放+业主惜售

2018上半年，深圳二手住宅成交33704套，同比增长16.2%；成交均价57297元/平，同比上涨5.4%。相比头几年幅度可谓十分平稳，主要是2016年底的调控作用显著，房价快速上涨的势头已经被控制，市场购买行为理性。

不过价格依然呈现稳中有升的趋势，主要当前二手房交易成本相比头几年增加，比如“卖了再买”首付成数、税费金额增加（三价合一后），

60-90平为市场主力，罗湖小户型最多

上半年全市小面积段增加，60-90平方米为市场主力。60平方米内占26.4%，其中罗湖小面积占到45.4%

据悉这个和市场存量有较大的关系，比如罗湖区小户型二手房总量较大，上车门槛比较低，一些首次置业或者期望收租的投资客他们会选择罗湖；而福田有些小户型学位房物业、或者办公区域周边的小户型也十分收到年轻人的青睐。

龙岗成交单价超过一半低于4万

上半年6万元/平方米以上占30.6%，增加4.5%且各区间同步扩大，这也反映了上半年二手房价上涨的趋势。

各区方面，龙岗、盐田是价格相对较低的区域，龙岗54.6%物业成交均价在4万元/平方米内，比如布吉、横岗、龙中、南联、宝荷等片区；南山、福田则是高价比较多，大部分超过6万元/平方米；龙华、罗湖、宝安各单价区间相对均衡。

置业者平均是38天，业主平均是103天

2018上半年，买卖双方成交周期呈现缩减，置业者平均是38天，业主平均是103天。主要是供需矛盾扩大，春节后市场活跃房源快速消化，而“三价合一”后业主存在惜售（或者高价放盘变现惜售），当出现一些优质房源时置业者购买十分的果断。

7成左右购房者在35岁以内

从近三年看，置业者平均年龄较为稳定，约为33岁，业主平均年龄有小幅上升的趋势，上半年约为40岁。双方年龄对比看，置业者七成左右在35岁以内，因为当前主力购房群体在“80后、90后”，近八成业主集中30-50岁且各区间分布均匀，据悉其中亦有很多业主属于换房一族。

各区域来看，原关外三区（宝安、龙岗、龙华）买卖双方年龄都相对偏低，一是房价相对较低，对于经济实力不强的年轻人来说，可以说是首选；二是房屋户型、小区环境相对较好，比较吸引年轻人。关内四区（福田、南山、罗湖、盐田）的购房者当中，有不少是关注学区、豪宅的改善型购房者，他们的年龄相对偏大。

贷款购房比例达到93%

从2010-2018年上半年看，贷款购房的比例逐年提升，目前为93%。

但是在去杠杆的背景下，2017-2018年贷款成数相比2015-2016年则明显的下降，2018年上半年平均贷款为六成，平均贷款金额231万，与去年持平，比2016年低；

上半年平均月供相比2016-2017年有小幅增加，主要因为房贷利率上浮所致。

2018年购房指南

2018年下半年预测：量价延续上行

第一，价格与成交量同步发展，过去两年深圳二手房价也产生了一些波动，不过并未出现连续的下跌趋势，调控初期市场产生观望，成交量急落，业主心理价位松动，但是成交量稳定后价格“由稳转升”。

第二，2018年上半年由于置业门槛和置业成本提高，业主惜售增加，供需矛盾扩大（客房比超过3），比如“三价合一”后一些区域“普通住宅”供不应求。

第三，市场已经走过去年的“低温行情”，存在局部活跃和阶段性活跃，令到市场信心提振，业主心理价位变强，挂牌价格持续向上。虽然市场整体供需矛盾扩大，业主价位坚挺，但是置业者也没有恐慌追高买入，买卖双方存在博弈。所以，预计下半年二手房价会延续小幅波动上行。

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