粵港澳大灣區指由廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的“九市二區”城市群，是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區和日本東京灣區之後的世界第四大灣區。
用簡單的話解釋其實就是“珠三角經濟區”的升級版。
粵港澳大灣區規劃出臺在即，人們對該區域的投資熱情逐漸高漲。但是，對比雄安新區和海南自貿區的嚴格限購政策，那麼可以預見，一旦有政策試驗區的利好落地，那麼也會出臺配套的房地產政策。可想而知，留給大灣區的投資窗口，越來越收緊。
01、灣區經濟在國民經濟中的重要地位
目前，全球60%的經濟總量集中在入海口，75%的大城市、70%的工業資本和人口集中在距離海岸100公里的海岸帶地區。灣區經濟已經成為帶動全球經濟發展的重要增長級。
全球的灣區經濟大多具有四大特徵，高度開放，創新引領，區域融合，宜居宜業。
02、粵港澳大灣區，誰才是最有投資價值的城市？
三核三輔的空港體系，奠定了第一城市梯隊
粵港澳大灣區目前已經形成以香港、廣州、深圳為中心的立體式交通網絡，擁有香港國際機場、廣州白雲機場、深圳寶安機場為中心的三個國際化空港，配套澳門機場、惠州機場、蓮溪機場，形成三核三輔的空港體系。
所以，從空港體系看，粵港澳大灣區形成了以深圳，香港，廣州為核心的城市群，因此該區域第一梯隊城市為深圳、香港和廣州、澳門。
對內“一小時都市圈”的建設，形成第二城市梯隊
隨著港珠澳大橋、虎門二橋、深中通道等連接珠江兩岸的交通樞紐建設，以及城際軌道交通、高鐵的開通，極大增加區域交通的便利性，真正意義上形成了珠三角一小時經濟圈。
“一小時都市圈”的建設，聯通了珠江東西兩岸，形成了粵港澳大灣區城市內部連接。提升了核心城市的輻射效應。因此，東莞、佛州、珠海、惠州、中山為大灣區的第二梯隊城市。
江門和肇慶距離核心城市較遠，屬於大灣區的衛星城。兩地土地資源豐富，未來可承擔這一區域產業轉移，成為大灣區的緩衝地帶。因此屬於第三梯隊城市。
此外，在投資、置業選擇上，粵港澳大灣區無疑使得深圳、廣州核心城市地位更加凸顯。那麼廣深周邊接壤的衛星城，東莞佛山惠州中山地位也會隨之提升。
03、大灣區不同城市買房價值投資選擇
大灣區不同城市買房價值投資選擇
對於普通人來說，能分享到大灣區建設的紅利，最大的抓手就是房地產。買房就是買城市的發展潛力和前景，購房者通過買房分享到城市發展的紅利，優質的教育資源，高品質城市規劃配套和設施，以及社會保障福利和孩子的前途！比如：戶口、學位、地鐵、高鐵、就業、社會保障和環境配套。
接下來，我會簡單分析一下大灣區幾個重點城市的房地產基本情況。
1
深圳
深圳作為粵港澳大灣區的核心城市，投資價值巨大。2017年深圳房地產市場調控及時、精準。既在備案價格上限制了新房的上漲，又在土地供給側出臺多項政策，防止地王出現。去年深圳商品房市場熱度整體低迷。預計2018年市場依然會相對穩定。
看好地區：關內的南山區和關外的龍崗、龍華新區、寶安區，出讓土地成交量比較大，未來有很大的上漲空間。
2
廣州
廣州市場在2017年下半年略有回暖。企業拿地熱情未見消減，土地市場仍量價齊升，樓板價突破萬元。預計2018年依然會保持供不應求的態勢。
看好區域：市中心的天河價格最為堅挺，資金能力稍弱的可以選擇白雲區和海珠區，投資可以考慮外圍區域的增城和南沙，預計未來上漲空間較大。
3
東莞
2017年東莞樓市調控政策密集程度前所未有，政策市場全面收緊，土地市場供應減少。但這依然不影響品牌房企的拿地熱情。於此同事，東莞的成交均價持續走高。看好區域：松山湖片區是東莞為堅挺的區域，幾乎沒有受到調控的太多影響，投資價值較高。此外，臨深區域和臨廣區域投資熱度很大，潛力較高。尤其看好鳳崗區域。
4
佛山
佛山一手二手住房同時限購，購房門檻提高，對房企嚴控備案價，銀行利率提升，17年房產熱度有所下降，預計2018年價格相對穩定。
看好區域：禪城區、南海區配套成熟，價格堅挺。順德區、三水區有較大潛力。
5
惠州
相對於東莞、佛山，惠州的調控政策較為溫和，屬於環深唯一不限購城市。去年土地供求走高，惠陽及大亞灣投資熱情較高，但需要長持，目前配套不成熟。惠東縣周邊配套較為成熟，建議選擇二手房置業。
6
珠海
珠海的調控政策繼續收緊，不僅住宅限購，個別土拍地塊也有了“十年限售”的模式。預計2018年價格溫和上漲。看好區域：香洲區土地資源稀缺，有很高的投資價值，橫琴新區價格拉昇很大，需要長持，斗門區處於價值窪地，可以選擇中長期投資。
7
中山
中山限購較為寬鬆，土地供需較為平衡，預計2018年溫和小漲。其中，東區供應稀缺，屬於價值投資區域，17年火炬開發區上漲幅度不小，但整體區域體量較大，供大於求，應該謹慎投資。
其它兩座城市江門,肇慶,作為深圳，廣州，香港等核心城市的衛星城，將成為粵港澳大灣區今後發展的緩衝地帶。短期內很難分享到大灣區建設的紅利。未來發展還要持觀望態度。
1979年小平先生在南海邊畫了一個圈，深圳從一個小漁村成長為今天的超級城市。40年後的今天，這個圈子繼續畫大，形成城市新格局。
按照目前的發展速度，粵港澳大灣區將在2022年左右超越東京灣區，成長為世界第一大灣區。與雄安新區，長江經濟帶，經常中國經濟“三足鼎立”的局面，支撐起中國經濟未來的發展。
看好惠灣區域
“對於灣區11個城市，規劃都會帶來很多利好。從城市群的角度劃分比較困難，倒希望我們更多成為點狀的城市，比如香港、深圳、東莞、惠州、中山、廣州等，點狀城市的特點是中心像歐洲、邊緣像非洲，希望大灣區規劃能把城市節點連接起來。”
對於置業深圳外溢城市，則更看好惠州。“深圳從羅湖福田南山等原關內地區發展，從1千億到2萬億的時候，必須往外擴充，現在到了觀瀾、龍崗中心城、坪山等地，承載已經到了極限。規劃當中，先通過軌道交通把人口疏散出去，最重要是靠東莞、惠州、中山與深圳對接，正是這個原因個人更看好惠州。”
如果純粹從地理條件、經濟基礎、科技發展水平來看東莞雖然略勝一籌，但正式因為東莞有這樣的優勢，反倒使得東莞不太願意跟深圳那麼積極對接了，東莞地方小，土地資源稀缺，如果深圳與東莞的軌道交通連通了，如果都住到東莞去，相應的配套、教育、醫療等會給東莞帶來巨大壓力，但這點對東莞來說沒有太多價值，因為我們上班在深圳，創造的稅收還是在深圳。
從消費上，我們更多選擇互聯網，對東莞當地也沒有太大價值，但東莞與惠州相比較，惠州更主動更願意跟深圳對接，而14號線正成為最早貫通的深圳與惠州一條跨城地鐵。當然我們也希望我們大灣區的規劃能成為節點式規劃，而不是同心圓。
“舉個例子來看，穗莞深城際線2018年動工，東莞的1號線還沒有動工，反而是14號線我個人認為最快開通，我覺得雖然說東莞和深圳未來有5條線要對接，但更看好惠灣這個區域。
關注軌道交通
城際開發和品牌地產
對於臨深城市置業的建議，更為強調軌道交通的作用。 他認為，有三個城市可以關注。第一個是惠陽，有惠州南站，未來還有14號線接駁，第二是虎門，穗莞深城際線；第三個是塘廈，贛深高鐵；。第二個是城市建設開發，惠州大亞灣比較值得關注，因為它是成片開發，可以做較好的配套。
第三個要特別關注品牌開發商，因為很多小開發商做的產品容易出現問題，小區會有很多問題和糾紛，品牌開發商開發的產品、物業都會更好一些，更能享受類似深圳的服務。
縮小价差比
應儘快買房
對於需要儘快滿足居住需求的年輕人來說，如果能買得起，建議儘早買，“第一，能減少焦慮，第二，未來的粵港澳大灣區還會有一些發展機會，如果軌道交通開通了，房價上漲的空間很大。因為目前深圳和臨深的價差還是非常大的，所以剛需置業者應該趁著這個機會，儘早買是比較好的選擇。”
“當軌道交通逐步開展了，疏散的力度加大，這些沿軌道的區域房價還將會上漲的空間，目前來看，深圳跟周邊區域的價差還是比較大的，如果能把價差比縮小，今早買房還是比較好的選擇。”
對於
臨深片區置業，更看好深圳、東莞、惠州和中山。如果只選兩個城市，建議深圳和惠州，“當然，年輕人如果有機會留在深圳置業，深圳還是首選。”城市未來的大趨勢是資源的集聚效應越來越強烈，獲得成本和發展機會將會增多。
“除了首選深圳之外，年輕人在香港可置業機會少，第二選擇可以考慮莞惠和中山，離城市距離越近，發展機會和資源都會增加很多。”
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