“唯一住房”執行難是司法實踐中的大難題，很多法院都以執行房屋為被執行人“唯一住房”為由拒絕進行執行，很多“老賴”也經常拿這個做擋箭牌。那“唯一住房”到底能不能執行呢？筆者在這裡很確定的告訴大家，根據最新規定及司法實踐的最新案例，在符合一定條件的前提下，“唯一住房”也可以執行。接下來，本文結合“唯一住房”能不能執行這一問題的由來、歷史沿革、最新規定及最新司法案例，試著對這一問題進行解讀。
唯一住房不能執行的由來
如果被執行人只有一套房屋法院是不能強制執行的，這種說法在社會上流傳很廣。但事實上，我們國家從來沒有規定過被執行人只有一套住房時不能強制執行，上述說法源於2004年最高院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查扣凍規定》）第六條的規定，該條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”
需要注意的是，這裡只是說“生活所必需的”並沒有說“唯一一套”。“唯一”一套和“生活所必需的”是有很大區別的，只有一套不一定是“生活所必需的”，有兩套房屋如果其扶養家屬人數較多也可能是生活所必需的。但是，在司法實踐中，“被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋”往往是被執行人的“唯一住房”。
由於執行的標的物是房屋，要想以房屋對應的價值償還債務，有個前提就是房屋一定要“變現”，而房屋變現有折價、拍賣、變賣三種方式，根據上述“可以查封，不得拍賣、變賣或者抵債”規定，既然只能查封，不能“變現”，那結果就是執行不了，長此以往，“唯一一套房”不能強制執行的說法就流傳開來了。
《查扣凍規定》第六條的規定立足於以人為本及尊重和保障人權的精神，對保障被執行人及其所扶養家屬在民事強制執行程序中所享有的基本的生存權提供了法律依據。
這一規定的核心在於如何平衡生存權和債權的關係。生存權，是指在一定社會關係和歷史條件下，人們應當享有的維持正常生活所必須的基本條件的權利。我國一貫重視對公民生存權的保護，2004年3月我國憲法修正案，以及民事訴訟法等法律和行政法規中對此都作出了相應規定。可見，生存權是憲法賦予公民的基本權利，是首要人權，是公民享有其他人權的基礎，同時它又是一種絕對權，任何人都不能侵犯的。而債權只是一種普通權利，是相對權。債權關係只有在不損害國家和社會公共利益及社會基本秩序的前提下才能得到保護。因此，生存權高於一切，是其他權利存在的基礎，生存權得不到保障，其他權利就無從談起。
對《查扣凍規定》第六條的解讀
對《查扣凍規定》第六條，我們可做如下理解：
第一，該條除了保護被執行人外還保護其所扶養的家屬。
第二，必需是“生活所必需的”的房屋。
對此，《查扣凍規定》第7條規定：
“對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。”
據此，超過“生活所必需“的房屋不受此限制，但該條規定並未明確何為超出生活所必需的房屋？也沒有明確保障最低生活標準所必需住房的操作模式。
第三，這裡的房屋還必須是“居住”房屋，一般來說商用房屋是不受此限制的。
根據上述《查扣凍規定》，在多年以來的司法實踐中，很多法院在執行“唯一住房”時，都依據《查扣凍規定》第六條的規定未予執行，例如在梁兆航與羅會元等民間借貸糾紛案中，廣州中院認為：在本案執行過程中，天河區人民法院依法查封了兩被執行人名下的房產，但《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”由於兩被執行人的戶籍均在涉案房屋，除了該房屋外，未發現被執行人有其他房屋。因此，在尚未作出具體可行的安置措施以保障兩被執行人的生存居住權的情況下，目前本案暫不具備拍賣涉案房屋的條件。
何為生活所必需的居住房屋？
司法實踐中一般是這樣掌握的：
a、是否有能力租賃房屋居住?任何人都不是必須居住自有住房，租賃的住房同樣可以居住，可以滿足居住條件，所以，有收入能夠租賃住房的情況下，現居住的房屋就不是必需的住房;
b、如果沒有收入來源不能租賃房屋居住，那麼還要看該房屋是否和《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準相適應，（該辦法規定：城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%。）被執行人超過人均廉租住房面積標準的部分不是必需的房屋。
如果是設定抵押的房屋呢？
上述《查扣凍規定》為最高院2004年公佈的司法解釋，2005年最高院又公佈了另外一個司法解釋，即《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（以下簡稱《抵押規定》），如果被執行房屋是設定抵押的房屋，應該優先適用《抵押規定》，根據《抵押規定》，對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。”
人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債後，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。上述寬限期屆滿後，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，並按照民事訴訟法的規定執行。強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。此外，被執行人如屬於低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出，這意味著終止執行。
《抵押規定》系針對執行設定抵押房產的專門規定，人民法院在執行設定抵押的房產時應優先適用。我們可以這樣理解，如果是設定抵押的房屋，即便是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，也應該能得到強制執行，除非被執行人如屬於低保對象且無法自行解決居住問題。
《執行異議和複議若干問題的規定》
對此問題的態度
“唯一”一套房無法執行的問題在現實中大量出現，成為困擾司法實踐的一個大難題，形成了事實上的不公平和不公正。法院不處置“唯一住房”，雖然保障了被執行人及其所扶養家屬的生存權，但是，這是以犧牲債權人的利益為代價的，在現代文明社會，被執行人及其撫養家屬的基本居住條件是應當得到保障，但這應當是社會保障制度的功能，屬於政府職責的範圍，不應該把這種保障義務強加到申請執行人身上。
有鑑於此，最高院於2015年5月5日出臺了《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議規定》），其第二十條規定：金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。
接下來，筆者對此最新規定進行一下解讀：
（1）對《執行異議和複議規定》二十條的基本解讀
法院在處置被執行人的房產時，經常會遇到被執行人以被執行房屋系被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋提出異議，主張法院不能處置相應房屋，這種情形在實踐中非常普遍。
上述《查扣凍規定》第六條的基本精神，核心目的是保障被執行人及其所扶養家屬的基本居住條件，在現代文明社會，被執行人及其扶養家屬的基本居住條件是應當得到保障，但這應當是社會保障制度的功能，屬於政府職責的範圍，不應該把這種保障義務強加到申請執行人身上。在我國目前尚未建立有效的住房保障體系的背景下，《執行異議和複議規定》第二十條在總結之前經驗的基礎上，對該問題進行了規定，其基本思路是：
第一，人民法院保障的是被執行人的居住權，而非房屋所有權；
第二，這種居住權應當是被執行人及其扶養的家屬生活所必需；
第三，保障是有期限的，債權人對債務人生存權的保障是應急性，所謂救急不救窮，債務人最終還是應當向當地政府申請住房保障，不能讓本應由政府承擔的社會保障義務全部轉嫁給債權人承擔；
第四，被執行人不能利用法律對其生存權的保障來逃避執行。（以上四條轉自江必新、劉貴祥主編的《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議若干問題規定理解與適用》一書）
（2）對被執行人異議請求不支持的具體情形
a.對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
對被執行人有扶養義務的人，主要包括被執行人的配偶、成年子女、父母等主體。這裡的扶養，應做寬泛的理解，包含婚姻法中的撫養、扶養、贍養。該條的意思是，即便被執行的房屋屬於被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，但如果對被執行人有扶養義務的人名下有能夠維持被執行人生活必需的居住房屋，則法院應當執行。
b.執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
這條非常好理解，執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋導致現在執行的房屋為其生活所必需的居住房屋，由於是被執行人為逃避債務惡意行為導致的，則法院應當執行。但需要注意的是，轉移房屋的行為必須在執行依據生效後，已經轉移的房屋必須是被執行人自己的房屋。
c.申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
以往司法實踐中法院可以在保障被執行人及其所扶養家屬一定期限居住權或者給被執行人及其所扶養家屬提供住房的情況下，對被執行人名下的生活所必需的居住房屋進行執行。該條吸納了原有精神，根據該條規定，如果申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，則法院必需要對相應房屋執行。這裡需要注意的是，當地指的是強制執行房屋所在地，廉租房保障面積標準需要按照當地政府公佈的標準確定。
對於租金，租金水平應當參照當地房屋租賃市場的平均租金標準，這裡的當地也指的是強制執行房屋所在地，而所謂平均租金標準，一般是指一定區域內租房市場近期平均租金水平。關於扣除租金的時間，《執行異議和複議規定》在綜合平衡申請執行人和被執行人利益的基礎上，設置了5—8年的區間，5—8年的區間式的設計，賦予了執行法院在這段期限內根據案件具體情況，對被扣除租金進行適當調整的自由裁量權。另外，期間式的設計，也可以提高被執行人的配合程度，如果被執行人配合法院執行，可考慮少給些租金，如果其不配合，按照5年的最低標準給其租金法院也能夠強制執行。
（3）《執行異議和複議規定》和《抵押規定》適用的問題
對於執行設定抵押的唯一一套房原有《抵押規定》是否還繼續適用？對於該問題，《執行異議和複議規定》並未明確說明，筆者認為，原有《抵押規定》在《執行異議和複議規定》出臺以後應該還有適用空間。如果執行設定抵押的房屋屬於被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，法院可以繼續按照《抵押規定》進行執行。
案例
案例1：德州市中級人民法院李秀英、王金硯執行異議之訴一案【（2017）魯14民終1997號】。法院認為：不難看出，以上規定並不衝突，即使對被執行人名下的唯一住房，在滿足規定的條件下，仍可以執行。
案例2：樂山市中級人民法院宋世睿、王焱民間借貸糾紛一案。【（2017）川11執復16號】。法院認為：異議人主張不得拍賣唯一住房的依據是《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》第六條的規定，本院認為，該司法解釋條款的表述是在執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，但並未絕對禁止，如能保障被執行人必需的居住房屋，為平衡申請執行人的債權利益，應當允許拍賣或變賣被執行人的房屋以清償債務。
案例3：台州市中級人民法院蔣亨傑與蔣海軍執行其他一案【（2017）浙10執復24號執行裁定書】。法院認為：執行法院根據抵押權人仙居農行的執行申請，裁定拍賣該房屋、公告責令被執行人限期遷出，並明確告知被執行人將根據有關規定給予安置費、生活費，保障其生活，符合有關法律、司法解釋的規定，也與《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》（法〔2017〕48號）第六條規定的精神不相違背。（備註：該案執行的是設定抵押的房屋）
案例4：淄博市中級人民法院崔玉軍、胡昌娟民間借貸糾紛執行審查一案【（2017）魯03執復68號】。法院認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條規定，金錢債權執行中，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。申請執行人胡昌娟要求拍賣被執行人住房，並已書面同意為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋或給予被執行人五至八年租賃費用，所以複議申請人崔玉軍的複議請求本院不予支持。
案例5：廊坊市廣陽區人民法院張冀平、韓建軍委託理財合同糾紛執行一案【（2017）冀1003執異30號】。法院認為：在執行邢爽與廊坊市玖融投資諮詢有限公司、韓建軍、張冀平委託理財合同糾紛一案中，因無其他財產可供執行，本院在申請執行人書面承諾依法先行墊付被執行人8年租房費用的前提下依當事人申請拍賣被執行人張冀平名下位於廊坊市××小區××室房屋符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件如干問題的規定》之規定，與最高人民法院《關於依法妥善審理涉及夫妻債務有關問題的通知》第六條的規定並不衝突。
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