影说笑
首席投资官评论员门宁：
学区房一直是中国最坚挺的资产，没有之一。北京的学区房，一次次用高成交价冲击着人们的眼球。
2016年时，北京市西城区大耳胡同29号院一条宽1.5米长约7米的过道，仅供院内其他住户进出，不能住人，但在某购房网站上标价150万。一条过道为什么能卖到单价15万？原因是这条“学区过道”对口的是北京市第一实验小学。
2016年2月份，中国最大房产中介—链家的网站上刊登出一则房屋出售信息：位于北京市西城区文华胡同一间二手房，属于北京实验二小的本部学区房，且临近地铁站。该房报价380万元，面积只有6平方米，单价为612904元/平米。
另外一个就是今年四月发生的，北京市西城区地下室卖出1050万元，买主竟称非常划算。
不得不说，贫困真是限制我了的想象力。买主一般认为，自己现在买完学区房，孩子将来可以上重点小学，等毕业以后再把房子卖掉，不仅不会亏钱，往往还会赚一笔，何乐而不为呢？
但是买学区房真的没有风险吗？恐怕不是的。
1、学区房最大的风险就是学区调整，因为学区房最大的价值在于房子上附带了教育资源，一旦学区调整意味着教育资源不再存在，那么学区房变为普通商品房，价格自然会下降。
2、学区房的第二个风险是教育资源的调整，即使学区不变，如果教育资源被更多向其他小学倾斜，那么意味着削弱了学区中附带教育资源的价值， 学区房的价格同样会下降。
3、房地产价格本身具有波动性，如果房价出现下跌，学区房的价格同样也会下跌。
但是教育存在马太效应，优质的学校会吸纳更多的资源，教学实力会越来越强，优质小学的门票价格只会越来越高。另外现在的租房入学等制度，依然是把教育资源与房子捆绑，并没有改变现状。
并且目前我们的货币和财政政策转为宽松，房价继续下跌基本没有可能了。
所以我不认为学区房的风险会被触发，学区房仍然会是一项最坚挺的资产。
首席投资官
对于这个问题，我只想说一句，伴随教改，“学区房”越来越像一个传说。至于是否是最危险的资产，那要看大家在哪个价位接盘。如果仅仅是为了投资，那么，要有强大的心脏接受未来那些不确定的现实。
所谓“学区房”其实就是一个非常成功的营销案例，它利用人们重视子女教育的焦虑感，来实现了房屋销售的增长，非常聪明的做法。但是，对于购买学区房的人们来说，这个话题却值得仔细思考，谨防被忽悠。
以北京为例，“学区”的说法是最近几年才有的，是北京市教委进行教改的一个举措，即，将强弱校混搭，划片设置，就近入学。随着北京户籍学龄儿童的数量减少，很多小学被撤并，一些保留下来的学校获得了更多资金，得到了快速发展。现在大多成为所谓名校，而十几年前，也就是普通学校而已。
真正让“学区房”火爆起来的是开发商配建的那些小区里面的学校，这些学校通常都挂着知名学校的名字，为开发商的楼盘销售助力。前些年，还屡屡发生因为买房业主的子女无法进入小区配建的名校就读，而发生纠纷的案例。借着这样的势头，那些带着入读名校资格的老房子开始焕发新生，价格一路走高。其实，稍微了解情况的人都知道，通常名校接纳的此类因为房产和户口原因就读的学生很少，不到百分之一。通过其他途径进行择校的学生，构成了所谓名校的学生主体。可是，没办法，房产营销的力量太强大，以致于太多人相信了买房就可以保证子女就读名校的说法，“学区房”几乎成为了所有人均认可的硬通货。
“学区房”的概念是个舶来品，根本就与中国的实际情况不符。国外的学区，是区域内房屋业主用自己缴纳的房产税来维持的。美国苹果公司的乔布斯原来居住的学区，平均房价高达百万美元以上，同时，这个学区的房产税也是水涨船高。但是，没有人有怨言，因为这些税收大部分都用于该学区的教育领域，维持了学区内学校的高质量和好口碑，惠及学区内所有缴纳房产税的业主子女。用法律思维来解释就是，权利和义务相统一。
而中国的学区却不是房屋业主纳税来形成的，它只是行政命令的产物。把哪个学校确定为重点校、示范校，通常都不是当地居民能够了解的。就像现在，东城、西城、海淀、朝阳、丰台等几个区，相继出台政策，倡导“教育均衡化”的原则，不仅推出多校区划片，而且进行强弱校联合、增加学位、弱小学对口强初中、增加优质校比例等方法，让更多孩子有机会进入条件较好的学校就读。
还有一点要特别说明，不管学区房的价格怎么高歌猛进，都和学校老师没半毛钱关系。这和美国的情况完全不同，因此，大家花费巨资购买了学区房之后，不要以为就可以顺理成章地要求老师也要提供和学区房等值的教育服务哦。老师们自己是买不起学区房的，他们的孩子也不一定能够进入名校就读的。大家都在江湖上混，将心比心吧。
因此，大家想想，如果提前六年或者三年购买了学区房，而等到孩子该入学的时候，也许政策就变了。那时候，才叫冤呢。况且，那些名校给当地居民带来的巨额房产增值收入，也没有回馈全社会。可对这些名校的教育拨款可是全社会掏钱啊，最终却仅仅是给当地有限的居民带来收益。因此，如果某一天，政府改弦更张，让教育均衡化，让学区房变得亲民，也没有什么奇怪。剥离房屋上的附加福利，现在来看，是大势所趋。
我说的这些东西，已经不是新内容了，可是，却还是有很多人嗤之以鼻。没办法，人各有志吧。我也不强求，我只是觉得在孩子教育的问题上，与其花费巨资购买学区房，不如给孩子更多的关注和陪伴。良好的家庭教育比哪个学校都强，因为孩子首先是父母的孩子，而并非学校的孩子。
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颖想法律
学区房的经济逻辑是扭曲的。
学区房的价值来自于哪里？来自学区的价值。学区的价值来自于哪里？一是学校的教学质量，一是家长群体的整体素质。而学校教学质量很大程度上取决于教师的质量与付出程度。就经济原理而言，一个对价值产生重大贡献的因素，应该得到相应的回报。但公办学校的薪酬机制，决定了教师从学区的价值增值中获益几无。这就决定了，教师要从学区价值中获益的最佳途径就是跳槽到可以给出公平价格的单位，民营机构就是其中最主要的选择。随着民办教育不断发展，公办学校的优质师资不断流入民办学校和机构。市场的价值扭曲逐渐得到纠正，一个人想要获得优质的教育，就应该向优质教育的提供者支付更高的费用，而不是向与学校无关的房产业主支付费用。
第二点，学区价值的第二点，来自于相对素质较高的家长群体。但大多数城市，都处于动态发展之中，优质学区的背后，往往是老破小的住区品质。随着越来越多人更注重当前生活品质，而不是将希望寄托于下一代，新旧学区的替代会更为普遍，拥有良好居住品质的住区会吸引优质人群，进而创造新的优质学区，而旧的学区会逐渐衰落。就投资而言，这里面自然有阶段性的投资机会，但此消彼长的不确定性增加了投资风险，以往买进必赚的逻辑不复存在，而买进必赚心理带来的资产溢价，使得高位套牢且永久性套牢的可能性逐渐增加。
第三，就政策而言，公办教育作为国家对居民承担的基本义务，在法理上不存在重点照顾某一区域居民的合理性。随着我们国家政治社会与公民意识的逐渐发展，公办教育必然会逐渐均衡化发展，国家必然会不断制定公办教育均衡化发展的政策。这是一个漫长的过程，但趋势不可逆转。作为一个国家意志在社会生活中扮演特别重要角色的国家，学区房作为国家意志的对立面，迟早会被击溃。
综上所述，就经济原理、城市发展与政策推进而言，学区房日益失去其价值，特别是由于近期越来越明显的资产泡沫，更显示出其危险性的一面。
如实境界
先把这个诱导性的题目放一边。谈谈什么叫学区房。望子成龙是每个家庭都有的良好愿望。成龙成凤的最明确路径就是上一所好大学，各种二代请无视。各城市，省级重点高中考上985 211的人数远远高于市级重点高中及其他，这是有统计数据支撑的。那么，每年在中考中，考上省级重点高中人数较多的初中就是我们要关注的目标。但是，这些我们关注的初中旁的房子是不是就是学区房么？答案是否定的。因为，天朝的初中采用对口免试升学制度，所以这些初中的门开在对口的小学里，上了对应的小学自然可以进入心怡的初中。而小学采用就近入学制度，也就是说，教育部门会根据房子离小学的距离确定一个区域，有这个区域内户口的孩子可以上这个小学。想要让孩子落户，简单粗暴的方式就是卖房落户。买能上好初中的房子是学区房。而不是离他近的。第二，谈谈有交易价值的学区房。接着第一点。上边给出的概念是广义的，这里的所谓学区房并不是都有很好的投资价值。好初中在每个人的定义里不全一样，特别是对于经济能力差异巨大的两个人，对学区房的定义也是差距巨大。有投资价值的学区房，其对应的初中升省级重点高中人数排名应多年连续保持在前三名，说白了就是一个城市顶尖的优质教育资源。其他的所谓学区房，是假学区房。如果明确了这个概念。我们就可以讨论学区房是不是有巨大风险。第三。学区房的核心价值不在于房子的质量，户型建成年代。也不在于地段交通配套。而在于户口，户口的价值来自于能让你的孩子获得顶尖的教育资源，和同样顶尖的同学。这个户口的取得必须通过买房落户取得，也就极大的保障了你入手的资产的流动性。房地产最大的风险不是价格波动，而是流动性风险。在买涨不买跌的心理驱动下，一旦崩盘，交易量萎缩，有价无市。这时，由于学区房有刚性交易量做支撑，在价格合理的前提下，其风险要远远小于附近同条件非学区房。所以学区房不可能成为最危险资产。第四，学区房的风险可能来自政策。比如重新划片，这个涉及资产价格重大调整，教育部门不敢轻易实施，会引起集体上访和行政诉讼。联合划片前几年讨论过，现在也不知道死到哪里去了。
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个人观点：学区房未必是最危险的资产，但是风险的确很大。
有一位国内的朋友怀孕后，她在朋友圈里告诉大家，已经买好了昂贵的学区房，是幼儿园、小学、初中三学区，准备给未来的宝宝铺好成长的道路。
大家在祝福的同时也为她有些担忧，其实，投资学区房的风险非常大。
1、 有关学区规划的政策会调整。
根据户籍和房产所在地进行划片招生，就近入学本来是科学合理的措施，可是因为学校之间有着显著差异，导致名校的学区受追捧，薄弱校的学区被嫌弃，孩子所受到的教育差距很大，才有了学区房身价暴涨的现象。
国家公办教育的发展方向是教育资源均衡化，改革基础教育上的各种不公平现象。就拿学区的划分来说，很多地方是每年都有微调，有的地方进行了强弱校混合，多校区划片，租售同权，这种变化虽然不大，但却是发展的方向。
2、 国家加大对薄弱学校的投入，缩小校际之间的差异。
为了促进教育资源的平衡，国家采取很多方式加大对薄弱学校的投入以平衡各校间的师资力量与教学水平；有的地方采取了集团化办学，名校合并弱校等方式，逐步降低学校之间的教学水平差，也就是是说，今天你花高价买名校的学区房，等到孩子上学时，名校可能名变成普通学校。
3、学区房现象是不合理的存在。
在美国也有学区房，各学校的教育投入取决于当地居民交纳地产税的数额，有“取之于民，用之于民”的味道，经费很透明，所以没有什么争议。
但是，中国的教育是由政府出资，是全体市民的共同投入，不应该出现各地区之间不平等的现象。近些年，人们从很多地方已经看到了教育水平平衡发展的趋势。
“学区房”是房产开发商设下的诱饵，学区热的降温势在必行，从长期来看，一旦学区房的优势不再，房子的价格将会大幅回落，因此，投资学区房是有很大风险的。
远方老师在美国
有一种优势叫“我家离学校很近”，有一种无奈叫“绝不让孩子输在起跑线上”，有一种硬通货叫“学区房”。
学区房可谓寸土寸金，一间如同鸽子笼一般大小的房子就好几十万，哪怕是上百万也不稀奇。房价高到爆，学区房就是其中的一根“导火索”。
近水楼台先得月，只要和重点小学、中学沾边的房子，其价格都可能水涨船高。尽管学区房如此昂贵，但却一直处于供不应求的状态。
从某种意义上说，学区房就是一种另类的“绿色通道”，它的价值在于换来一个让孩子挤进名校的名额，除此之外，其他的价值都可以忽略不计。
故此，花上百万去买学区房，买来孩子一个上名校的名额后，随后哪怕五十万甩卖出去，也是一笔稳赚不陪的买卖。
那么问题来了：买学区房是不是一直稳赚不陪呢？非也！学区房也有可能成为最危险的资产，原因如下：
首先，每一套学区房差不多都要绑定买主六年时间。很多名校规定：只有住上六年的“土著”，孩子才有可能享受进名校的资格。很多时候，明天和意外哪个先来，谁都无法预料，而学区房却要锁定买主长达六年时间，这其中的变数，想想都让人不寒而栗：万一自己用大半辈子买了学区房，而原来的这所名校如果迁走了或者换牌了，那该怎么办？
有人说，这种想法无异于杞人忧天。但是，我要说，这绝对不是杞人忧天，其他地区我不太清楚，但在我们地区，一些实验小学、实验中学迁址、换牌子的事情似乎并没有少干过。学区房无法移位，但学区每年都在调整，如果重点校变成了普通校，买了学区房的家长除了嚎啕大哭，还能怎么样？
其次，近年来，教育均衡化的动作越来越大：好的老师动态交流，名校优势正逐年削减。一旦多校区划片、强弱校取长补短的规定落到实处，比较弱势的小学与强悍的中学实现无缝对接，学区房的恶梦必将接踵而来。
第三，炒学区房毕竟是一种畸形、病态的产物，当这种病态被重视，被“对症下药”的时候，学区房的优势将可能荡然无存。
当然，在正常情况下，学区房仍然不会过时，优质的教育资源依然是普罗大众无福消受的奢侈品。
只要学区不迁不换不移，学区房的价格依然会如中老年人的血压那般居高不下，你说呢？
微雨润苗
学区房成为最危险的房子！这个问题中的危险房子不是指的房子的建筑质量，而是指房子的价格要大幅度的跳水！为什么学区房子会大幅度的降价呢？
首先，我们看看什么是学区房，学区房是房地产市场的衍生品！由于我国小学都采取划片招生，就近入学所以优质小学周围的楼区。就变成了所谓得学区房，学区房反应了一个城市教育资源的分配非常不均衡，这也同时体现出教育的不公平！
第二，再让我们看看学区房子的价格，由于作为父母的都希望自己的孩子能接受优质教育，进入到一个优质的小学，不让自己的孩子输在教育的起跑线上，所以他们不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。从古至今父母都重视教育，古代不就有孟母三迁的故事！所以学区房被家有学子的家长们炒到是其他地区房子价格的几倍！
家长为了自己的孩子买了学区房，但是这里面还真的有危险性！买房子一定要慎重！
第一，片区调整！ 受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者。比如我周围一个小区，每年都去他周围的一个优质学校，所以他的房价就很高，但是由于又在他的旁边新建了一个新学校，这个小区的学生全划归为新学校，结果这小区房价跳了水！
第二，买新房子的时候，不要只听开发商得忽悠，说什么小区临近名校，并不是临近了名校就一定在名校上学，要根据具体的划片政策！所以你要慎重了解！你一旦你投资后，将来进不了名校，后悔就晚了！
第三，还有我们国家自己认识都学区房的问题，认识到优质教育资源不均衡，认识到教育的不公平！所以加大对薄弱校的投入，和教师培训。最重要的措施是加大优秀教师轮岗的力度，用来均衡优质教学资源，相信学校之间的差距会越来越小！到那个时候学区房也就消失了！
所以家长投资学区房是个危险的事，一定要慎重，不要将你的投资变成危险的资产！
松高寻鹤
学区房因特殊的需求，稳定存量，增长的需求成为房地产细分市场的一个特殊产品。价格波动很大，这样的产品，一般会暴涨暴跌。
1.政策因素
近来不少城市学区房政策不断收紧，例如北京，多区通过“多校划片”“房产登记时间”“六年一学位”等多项措施，严控“以房择校”，“学区房”难以对应单一名校。因此以前你可能是能上重点学校的高价学区房，政策一变可就不是那么回事了。
2.自身因素
学区房之所以价格这么高，价值并不在房子本身，而是在其附加的教育价值上。教育质量的好坏决定了孩子未来的发展，因此学区房房价才会被炒上天。
不少家长倾其所有才得以买到面价狭窄的学区房，并且大多数重点学校附近都是破旧的老房子，因此买下来之后自己一家人住太拥挤，并且生活品质不高。租出去吧又因为太破旧，租金通常不高。
总结：买了学区房想要靠它来回笼资金是没有多大希望了，只能求自己的孩子能够上个重点学校，受到良好的教育。但是照目前的政策来看，买个学区房整的也跟抓阄似的了，现在是重点学区，以后谁又能说的准呢？
\n {!-- PGC_VIDEO:{"thumb_height": 636, "thumb_url": "94eb0005237e7c4cb9cf\ 随着人们的钱包越来越鼓，房地产也开始变得越来越火爆。同时在人们对于孩子教育越来越重视的今天，学区房就成为那些望子成龙的家长的投资对象。给孩子一个好的学校，一个好的学习环境对于孩子今后的升学和发展有着指导性的影响。 合伟说
不过，对于学区房而言由于其价值直接与学校挂钩，所以也是一种最危险的房产！
那么对于学区房的危险到底是来自何方的呢？
对于学区房存在的危险我们可以从两个角度来分析：
第一、学区房于学校挂钩
毫无疑问，房产的价值主要是附加值的体现，地段、学区、交通、环境、服务这些都是可以提高房屋价值的决定性因素。因此，对于学区房而言一个好的学校就是房屋增值的根本原因/
不过我们也可以发现，对于学校而言一般都是50年的教育地产，如果不是规划发展的需要是不会搬迁的。就算搬迁也要在原地附近重建的。所以说，学校在一个片区的稳定性是有保障的。
但是天有不测风云，如果该学校由于规划原因要调整或者搬迁的话那就惨了。房屋增值的根本因素被打破，学区房的噱头也就没有了降价就是自然的了。
还有一个情况就是学区房单位划分有浮动性，如果将学区房浮动出学区房的片区那也会让学区房的价值大减。
所以说，学区房于学校相挂钩的因素使得学区房本身就存在隐患。
第二、学区房于户口挂钩
这个问题的表现主要是由于现在局部地区出台的“租购同权”导致的。
由于以前的学区房认定是必须要有房子和户籍才可以上学。但是现在“租购同权”的背景之下只要租房子就可以落户，只要租房子就可以享受就近入学。所以说，这项政策也使得购买学区房的人减少。从而导致学区房有价无市。
不过，“租购同权”的出台也可以促进学区房周边的租金上涨。但是对于房产的价值来说就没有太大的帮助了。
所以说，在学区房的价值全靠学校和户籍政策保证的情况下，一旦发生变故学区房的价值就会一落千丈。
房产老J
回答这个问题，就用我自己身边的例子来说明吧。
实例
我身处南方二线城市，近年来房价稳定在1.6-3万之间。普通房价在1.6万，学校好的学区房在2万左右，如果是双学区房一般在2.4-2.6万。
我是09年上的大学，当时我们这边市一中算是数一数二的初中高中部。但是当我13年大学毕业回来才知道，市一中已经是中流的学校，而当年最差的中学则一跃成为首席初中高中部。
自然而然，当年最差的中学附近学区房水涨船高。
解释
从上面的实例我们完全可以看到，仅仅4年不到，一流的学校变成了中流水平，而垫底的学校反而成为了顶尖水平。
而下一个4年？8年？12年呢？谁知道哪个学校会一飞冲天呢。况且每个地区的师资力量完全是未知数。每年都会进行学校间的抽调，用以平衡各学校之间的师资力量，教学水平。而社会越往后发展，学校之间的教学水平差将会缩短，长期来看，学区房的优势不再，价格回落。
总结
学区房投资之所以危险就是因为完全是一时的，并不是长远之计。如果为了近期子女上学那是没办法，如果单纯是投资，那么需要时刻关注学校师资力量动态。
