火爆的西安樓市讓二手房價格像坐了火箭一般，蹭蹭蹭地速度已經超乎你的想象。於是房主們上演了一幕幕拒絕履行合同的大戲。而購房者看到飛奔的房價，更是挖掘了買房需求，在買房過程中卻被房主或中介不斷“套路”。今天，小通通講三個故事，告訴你二手房買賣的套路怎麼破！
套路1 談好價格又漲價
反覆被套路的馬女士，
一退再退同意漲價後，還是沒買到房。
【故事】馬女士是新疆人，考慮到西安近幾年發展不錯，自己和家人便想在西安落戶。2018年4月，馬女士和家人看中了高陵區麗灣島小區一套104平方米左右的二手房，隨即跟一家房產中介公司談好，以7100元/平方米的價格成交，“為了留住房子，我們當時就給中介交了10000元定金，穩妥起見，我們還要求中介公司出具了房屋確認單，把單價、總價、房號等信息都標清楚了。”此外，馬女士還要求中介公司加了一條備註：“此房在撤案完無任何問題情況下，從今日交定金10000元起，不允許銷售給第三方”。
馬女士稱，沒想到自己如此謹慎，還是被中介“套路”了。“定金交了十幾天後，中介通知我們，房子要漲價，每平方米7300元，當時氣得我啊，但想到都折騰這麼一大圈了，無奈只好同意。
【結局】更可氣的是，沒過兩天，中介直接告訴我，房子不賣了。
套路2 房主上演“拖延術”
永遠出差在外地的房主，
讓曹女士空等了3個月。
【故事】2018年2月，曹女士因為工作變動在西安成功落戶，準備在城南選購一套二手房。3月份，曹女士通過房屋中介公司看中了位於西影路東段的一套135平方米的大三室住宅，在繳納了1萬元定金後，原房主卻遲遲推脫不籤合同。
曹女士說，“當時交完定金一個星期後，雙方準備簽訂正式的房屋買賣合同時，房主說自己要去外地，先緩緩。”讓她鬱悶的是，這一緩就沒了音訊，期間曹女士給房主打電話，對方表示依然在外地，甚至對曹女士說：“現在西安房價還要漲呢，你們買了個便宜。”無奈之下，曹女士只能催促房產中介讓其督促房主儘快籤合同，結果等到5月份時，房主明確表示房子不賣了。“讓我從2月一直等到5月，不僅耽擱了時間，期間房價也漲了，真是太氣人。”曹女士說，她專門諮詢了三名律師，有律師表示最近此類官司較多，如果起訴的話不能完全保證能打贏。
思前想後，曹女士找到中介提出要退還定金，中介表示讓她把之前簽訂的誠意金的單據及相關資料返還才能退1萬元定金。為了能順利拿到定金，曹女士只能將合同等資料給了中介。
【結局】曹女士很氣憤，既然房主不願意繼續賣房就應該早早提出，而且中介也沒有及時瞭解情況，導致她空等了快3個月，“現在按照當時的房價根本買不到房了。
套路3 搬出家庭矛盾擋箭牌
我老公不同意賣，我不算違約。
李先生氣憤上訴，獲賠差價15萬。
【故事】2017年3月，李先生經過中介公司與唐女士簽訂了房產買賣合同，以88萬元買下唐女士名下一套91平方米的房屋，合同生效當日，李先生支付了4萬元定金，合同約定了銀行放貸後首期款、餘款的支付方式和時間。同時約定，2017年6月雙方共同申請辦理產權登記手續，賣方將房屋交付買方。違約責任中約定，違約方需要向守約方按定金的標準賠償違約金，還應當賠償給守約方造成的一切損失，包括但不限於聘請律師代理費，交通費、通訊費等。若除賣方外，尚存在第三人對該房產有出售的權利，則視為賣方已取得該第三人同意由賣方代表其簽署本合同。
而在辦理過戶的過程中，唐女士以丈夫不同意出售房產為由，拒絕配合過戶。
【結局】李先生因為違約合同裡寫的很清楚，就上訴了唐女士。經過一審、二審，2018年5月30日，西安中院終審判定：唐女士退還定金4萬元，賠償律師代理費2萬元，賠償房屋上漲差價15萬元。
支一招
如何對付賣房人違約
違約金定為總房款30%最穩妥
【違約責任籤什麼】
違約條款首先買賣雙方必須公平公正，才能生效。
① 儘量提高違約金的金額，違約金最高可以是總房款的30%
②明晰業主需要承擔的實際損失（交通費、訴訟費、律師費等），保留好票據
③要求房主承擔交易期間房價上漲導致的潛在的經濟損失。
【違約責任模板】
1、簽訂本合同之日起，若因甲方（業主）原因未將上述房產出售給乙方（買家），包括該房產滿足過戶條件時，甲方不配合過戶，或因甲方違反本合同的預定導致合同無法執行或被迫解除，甲方除應在乙方提出解除合同之日起五日內向乙方返還已收房款和銀行同期貸款利息（利息支付期間為乙方支付房款之日起至甲方返還利息之日止）外，甲方還應向乙方支付房屋成交總價款30%的違約金，並賠償乙方的損失（包括但不限於因違約給乙方造成的直接經濟損失及懲罰性賠償，以及違約導致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之差、守約方為防止或減少損失的擴大而支出的合理費用、守約方支付的訴訟費和律師費以及交通調查費等損失）。
2、若甲方逾期交付該房產，則每逾期一日，甲方均應按該房屋價格的萬分之五向乙方支付違約金，逾期超過十個工作日，乙方有權單方解除本合同，甲方應在三個工作日內將乙方支付房款退還給乙方。
市場調查，
買家被違約後，大家怎麼應對？
某中介資深經紀人分析：目前不少房主臨時反悔的，且大都是雙方在未簽訂正式買賣合同前，對於籤合同前反悔的他們基本都退還了定金。還有部分買賣雙方協商後，買家多付一定的房款後繼續過戶。
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