09.14 西安，最真誠的購房建議！

文丨子木

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蟄伏五年

2018年新年伊始，有媒體在西安做街坊時，問道西安人去年最感恩的人是誰？

一大哥接過話筒開始興奮起來，“額滴神啊，必須是置業顧問！”

隨後，這個答案就成了刷爆大西安人朋友圈年度最佳段子。

如果說2017年是西安城市發展的元年，那麼一定也是西安房價上漲的元年。

連續5年房價穩如泰山的西安，從2016年的12月開始就迎來了連續21個月的上漲，一路從7986元/平飆升至2018年的12854元/平，漲幅高達60.96%。

這意味著，只要你2017年初在西安買了房，按照100平計算，2年間房產淨增值48.68萬。

按照智聯公佈的西安人平均工資水平4203元/月計算，等於9.6年的工資總額。

正如一名西安購房者創作的一首打油詩，道出了西安人對買房路上的心酸。

昨日還能買曲江，今朝只能買長安

本月高新嫌太貴，下月臨潼也崩潰

今天市區不買房，明天城郊淚兩行

今日全款變首付，明日首付變車庫

出去旅遊四五天，回來少個衛生間

2

瘋狂房價

那麼西安如此瘋狂地上漲背後，到底是由什麼支撐？西安房價上漲是泡沫還是真實價值？2017年對西安樓市來說寓意著什麼？

在搞懂西安樓市之前，我們還需將時鐘的旋鈕倒撥，通過幾個時間點來看西安房價到底在這兩年內經歷了什麼？

2016年12月7986，蠢蠢欲動

2016年，西安庫存量在連降8個月之後，年尾以住宅去化週期12個月收尾，市場供需基本達到平衡。同月融創東二環以11.6億的高價拿地，7200元/平的樓面價造就了一屆西安地王，溢價率高達168%，創西安5年來歷史新高。

“春江水暖鴨先知”，開發商的嗅覺永遠是最為敏銳的，“地王”的出現正是西安房價上漲的預警。

2017年4月8527元/平，異地蝶變

對西安來說，真正的蝶變卻是由480公里外的鄭州引發的。

在經歷了房價一年4000元/平的飆升之後，317限購升級為鄭州樓市限購打上了最後的補丁，讓鄭州人將目光轉向同樣是省會城市，GDP和固定資產投資雖低於鄭州30%，房價卻幾乎不到鄭州一半的西安。

說幹就幹，鄭州人民拖家帶口前往西安買房旅遊3天搞定，一時間西安火車站拉起了“

歡迎鄭州人民蒞臨西安考察”的橫幅。買房送火車票也成了西安樓市獨有的促銷手段。

就房天下數據統計顯示，2017年4月西安異地來電量已達70%，接著當月西安房價以8.02%的漲幅名列全國70城漲幅亞軍，可以說是外地人撐起了2017年西安的上半年。

2017年7月9961元/平，本土跟進

“姍姍來遲”的西安628新政終於對外地戶口做出限制，要求2年社保方可購房，於是盤盤日光的西安，在7月起去化率下滑至65.8%，直到年末都處於低位，但此時卻已撼動不了西安房價上漲的力量。

因為此時買房的已不是外地人，而是西安人。

隨著大西安建設的進一步推進，華僑城的落地，地鐵的開通，本地人已對西安房價的未來充滿了信心。

在全民看漲的情緒下，西安庫存去化週期在7月降至10.3個月，並在年末進一步縮短至7個月。西安房源且尤其是適合剛需的房源已被消耗殆盡且缺乏補倉，進而力推西安房價輕鬆破萬，也給2018年留下了西安缺房的陰霾。

2018年4月12095，新西安人

2018年2月西安成功晉級中國第九個中心城市，人口爭奪變成西安城市發展的當務之急。“史上最寬鬆”落戶政策勢要在2020年讓西安人口衝破千萬大關。

於是不到4個月的時間裡，30萬人落戶，湧入的新西安人再次促使購房需求陡升，同時倒逼老西安人更加積極入市。

2018年2月當年的東二環地王終於問市，開出2.3萬元/平的高價，比起當初業內預估的1.5萬/平，整高出了8000元，且首期開盤數週銷售一空。

然而旺盛的需求下，同期西安入市房源量僅有2.2萬套，市場以一個沸騰的狀態熬煮著在烈日下揹著幾十份資料，前往售樓部找房的買房人。

而當他們到了售樓部卻還要面對“全款往裡走，按揭等通知”的挑挑揀揀。

韭菜之名，名副其實。

3月30日金輝世界城千人搶房驚動公安，5月震驚全國的融創搖號門事件都是在此供需嚴重失衡的情況下催發的結果，而西安房價也順理成章扶搖直上，定型1.2萬，再沒下來過。

3

上漲原因

綜上所述，西安房價上漲的深層次原因，總結如下：

（1）睡龍崛醒 西安城市價值歸位

如果有人問西安人西安房價為什麼漲？他也許會回答你，因為一個人—永康書記。

2016年12月9日永康書記調任西安，提出了建設西安的破局之路。自此，從“廁所革面”到“行政效能”革命、從組建“招商天團”“浙商西行”到華僑城2380億落地，從提出建設真正的大西安到西安躋身第九個中心城市、引領西北……一系列利好消息應接不暇。

2017年全國26省會城市GDP排名出爐，西安“王炸”！

GDP7469.9億元，增速7.7%，在26個省會城市中排名第8位，超過了合肥、濟南、瀋陽，名次提升3名。

如果對比2015年的西安，則從GDP5810億元，一次性提升28.5%，排名提升18名。西安進入了自己的黃金髮展階段，給足了房價上行的信心。

這也是為什麼西安人民會如此緊張青海書記的人選，從每個西安民眾來講，都希望永康書記，留在西安。

（2）寬鬆的落戶政策吸納人口湧入

2018年1月，西安出臺2020年千萬人口計劃，截止7月25日，西安已吸引55萬人口落戶。人口的增加伴隨著置業需求的增加，供求關係的緊張，進一步擠壓市場推高房價。

（3）房企優勝劣汰

2017年-2018年全國前10開發商均已佈局西安。西安呈現“外企品牌霸屏，本土房企式微，小房企沒有生存空間”的局面。此外西安二環內的城改房已消耗殆盡，購房者無法通過降低舒適度或承擔五證不全的風險來獲取低價產品，市場房價整體提升。

（4）產品結構改變

2017年7月，西安100-130平市場成交佔比已達40%，代替80-100平成為主力，西安市場結構發生變化，70平兩房再難出現。

究其原因，首先2017年1月23日西安落戶放寬，其中一條要求購買90平以上房源即可落戶，促使90平以上房源銷量提升。其次購房成本的不斷增加促使購房者更為推崇“一步到位”，後期又因為放開二胎對居住體驗提出了更高的要求，因此更傾向於百平以上房源。

再次，從開發商角度來講，百平以上戶型利潤空間更大，且有助於提升產品舒適度從而獲得更強的市場競爭力（且西安部分區域在拿地時就對建築容積率有限制）。此外精裝修佔比提升到40%-50%，與毛坯分庭抗禮。產品的變化推高了房價。

（5）供需失衡是最核心因素

“搶房”這個詞從2017年3月20日起就成為了西安樓市的標籤，延續至今。

2017年3～6月，4個月中西安樓市平均去化率在98%以上，2018年3～6月，4個月100%去化率重演，而2018年年度供應計劃在22.6萬套，截止2018年的8月房源獲證入市量卻僅為7萬套左右，佔比年初計劃不足一半，且截止目前沒有大規模放量計劃，政府層面對供需比的把控可能是核心因素。

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房價水平

中國房地產市場是政策市，尤其是如今的房地產，更是處於強控之下。

縱觀2年樓市，不得不說西安非常知道自己要什麼—西安房價要漲，怎麼漲，漲到多少到頂，後續怎麼處理，層層佈局，環環相扣。

畢竟房價是一個城市的股票，牛市才能為招商引資託底。而招商吸引來的人口最終轉化為城市核心競爭力，才是城市發展的不二之道。

西安該漲的時候頂住了全國6個月的限購壓力，之後才開始真正地限制外地人購房，該壓的時候備案價毛坯精裝分的清清楚楚，不留開發商任何作弊空間。想當初330金輝千人搶房後，2個小時內西安房管局就發出了西安搖號新政，行政效能和對市場的把控力，令人歎服。

然而話分兩頭，無論西安再怎麼驚濤駭浪，就全國房價網平臺數據統計，2018年西安房價達到1.2萬之後，在全國房價排名卻只前進了2位，回到了2011年的水平。

因此就全國市場來看，波瀾壯闊的西安也不過是完成了一個補漲。

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西安房價的未來怎麼樣？

這個問題要從短期和長期兩方面分別觀測。

短期來看，2018年7月西安房價保持在12854元/平，4個月浮動僅在500元/平左右，接下來西安不會再有大幅上漲。

而且不只西安，在全國多次強調“堅持住房不炒，堅決遏制房價上漲”之下，有哪個城市敢撞槍口？西安最好的結果就是保持現在的市場熱度，以穩為王。

長期來看，西安房價已完成補漲，截止2018年8月，西安住宅庫存去化率僅餘5.7個月，達到歷史低點，市場泡沫較小。預測此後，房價只要匹配城市競爭力，就會隨著西安的發展長線提升。

就數據統計，2017年西安固定資產投資排名29個省會城市第4名，與房價上漲，GDP位次上升均為正相關。2018年1-7月西安固定資產投資繼續同比增長9.8%，比上年同期提高2.9個百分點，其中民間投資增長15.7%，處於持續上升狀態。嚴格限價的同時，開發商在西安拿地熱情不減反增也是佐證之一。

而對於西安的發展，已經有太多光環，這裡就不再贅述，在此想強調的是，西安的下一個上漲節點可能在2020-2021年。

因為決定城市發展的是人口、招商落地以及交通拓展。

西安的目標是在2020年突破千萬人口大關，2017年的重點招商項目也在2020-2021年之間落地建成，而1、4、5、6、9、14號線6條地鐵線路為大西安打開了新的格局，通達關中城市群、長三角、珠三角、京津冀的8條高鐵線路也將在2021年初步落地。

大西安的發展將在2020-2021上交答卷。

6

最真誠的建議

第一，西安還有哪能買？

西安目前發展時間久且比較成熟的區域是曲江、高新、城南、城東、城北、城西、長安、城內。

城內老城區，因房型老舊殘破，雖位於西安最中心，房價卻是各區域最低，而且政府已確定不再批覆一環內的居住用地，未來將規劃為旅遊區，因此一環不用看。

曲江、高新、城南、城東、城北、城西、長安則主要位於二環與三環之間，是2016年至2017年重點發展區域，已近成熟。

2017年12月永康書記將”北跨、南控、西進、東拓、中優”定為西安未來發展的基調，置業進一步向三環外拓展，於是三環外三個最大的置業新區迅速崛起。

北跨為高陵、西進為西鹹新區、東拓為滻灞及港務區、臨潼新區（南控即控制長安區域發展保護秦嶺，中優為優化曲江、高新、城南、城東、城北、城西等成熟區域）。

2018年7月各區域房價如下：

區分

區域

均價(元/平）

成熟區域

曲江

20051

成熟區域

高新

16503

成熟區域

長安

15502

成熟區域

城南

14121

成熟區域

城東

13071

成熟區域

城北

12512

成熟區域

城西

12511

新區（西進）

西鹹新區

12288

新區（東拓）

滻灞及國際港務區

12150

新區（東拓）

臨潼新區

7474

新區（北跨）

高陵

6769

第二，買成熟區域還是買新區？

成熟區域和新區各有自己的優劣。

【1】成熟區域買房注意事項：

1、 高新2017年GDP佔西安的16%，是西安GDP最高的經濟開發區，集中了西安最強勢的高科技產業和高素質人口資源，房價跟其餘區域有5000元/平的差價。

高新區保利天悅9月初開價1.7萬精裝，萬科國賓2.2萬精裝。雖然房價高，但高新區也是整個西安最保值抗跌的區域。按照全國房價市場情況，未來房屋價值也會趨向兩極，因此有實力的購房者首推高新。

2、 剛需建議選盤滿足三個條件：第一有地鐵，第二價格在1萬左右，第三品牌均可出手。此外，在二環邊的樓盤能買就買（城市錦上、林邑、上和郡）。

3、 萬科因為價格體系嚴苛，漲價幅度極小，城六的萬科優先考慮（萬科金色悅城、中國鐵建萬科翡翠國際）。

【2】新區買房注意事項：

西安一直流傳著「五年看滻灞，十年看灃東」一說。

五年看滻灞

滻灞生態區在地理上則擁有滻河灞河，兩河流域在西安這個缺水的城市越發彌足珍貴，具有不可複製的自然環境優勢。歐亞經濟論壇永久會址就設立在滻灞。與滻灞緊鄰的國際港務區則受2021年全運會帶動，有可見的發展節點。

尤其是以綠城全運村為代表的全運板塊、以絲路國際會展中心代表的世博園板塊，以中西部陸港金融小鎮為代表的港務大道板塊最值得關注。

十年看灃東

西鹹新區在地理位置上接駁西安和咸陽，是大西安佈局中最重的版塊之一，是永康書記在2017年上任初期，就提出必須重點打造的國家級新區。而灃東新城則是西鹹新區離西安主城區最近的區域，佔據了西鹹新區50%的人口和GDP貢獻，也是西鹹新區唯一一個限購區域。

其次，在2017年-2018年，是滻灞和灃東產業集群崛起的爆發年。

2017年2月綠地501灃東地標籤約，地鐵5號線二期啟動，西工大翱翔小鎮啟動，眾多利好獨“捧”灃東。

2017年3月15日西安體育中心落戶滻灞，陸港摘地港務區，同期14號線即將同步開通的消息再次刺激了滻灞和港區域市場。

2017年6月15日，華僑城投資2380億砸向西安，華僑城歡樂谷落戶灃東，此時灃東新城已引進重大項目130個，其中世界500強18家，中國500強企業30多家，高科技企業30多家。

2018年1月31日騰訊雙創小鎮落地滻灞總投資160億，建築面積110萬平，預計帶動10萬人就業。

2018年2月中俄絲路創新園首個產業項目“中興深藍科技產業園”在西鹹新區灃東新城投入使用。項目總投資20億元，屆時年產值將超100億元，吸納1萬名高新技術人才和數千名產業工人。

再次，在建的6條地鐵中，滻灞和灃東各佔1條利好，並且均在2021年通車，有了這兩條大動脈，滻灞和灃東將接收城六外溢的大量高素質人口。

5號線是西鹹新區灃東新城、灃西新城與西安主城區貫通的一條主幹道，預計2020年通車試運營。14號線主要為配合2021年西安第十四屆全運會建設，則讓機場直達滻灞和港務區，計劃2021年6月建成通車。

有規劃、有產業、有人口。這些核心優勢是其餘區域無法比擬的。

此外，還要強調一下2018年下半年的土拍市場。其實從2018年4月開始，西安土拍即向新區外溢。在7月-8月達到一輪拍地高潮。

7月及8月的土拍情況，西安市共成交47宗商業及住宅土拍，包含39宗住宅和商住用地，7宗商服或商業用地及1宗小學用地。成交面積達209.32萬㎡，成交金額達135.71億元。

其中西鹹新區成交17宗，佔比全市36%，高陵7宗佔比15%，臨潼5宗佔比11%。

品牌開發商已完成新區戰略佈局，且樓面價已在2500-3000元/平，另有招商6200元/平地王殺入灃西，因此明年的西安市場，戰火將在新區燃起。

滻灞：紫薇、綠城、保利、西安建工、龍湖；國際港務區：華潤、綠城、綠地；灃東新城：綠地、中南、碧桂園、陽光城、新城控股、藍光、恆大；高陵：恆大、綠城、新城、中南置地、金輝、當代、海倫堡；臨潼：綠地、高新地產、德傑、新城控股、融創、藍光；灃東新城：綠地、中南、碧桂園、陽光城、新城控股、藍光、恆大；灃西新城：招商、金科、新城控股、紫薇；秦漢新城：萬科、綠地、恆大；空港新城：綠地；涇河新城：金輝、經發地產。

第三，哪些盤下半年值得買？

選盤在精不在多。

1、成熟區域（上文所說的買房原則除外）：

【高新—萬科國賓中央區】

西安房子太少，這個盤雖然貴，但在陝西賓館隔壁，具有唯一性。保利天悅也可以。

【城南—清涼山居】

其高層和洋房、公園具有稀缺性。龍湖紫宸也是不錯的選擇。

城六所有價格1萬出頭的萬科的房子

2、新區（滻灞+國港）：

全運板塊：綠城全運村，綠城出品西安城市名片。華潤置地未來城市，預計10月推出。

港務大道板塊：匯悅城在國際港務區管委會對面，緊鄰14號線港務大道站（在建），價格預計9K左右。

世園會板塊：碧桂園閱江府和香湖灣壹號不錯，但其實更推薦紫薇花園洲，如果你們能買到的話。

此外位於滻灞的高科麓灣國際社區也不錯，地鐵、雁鳴湖還有高新一小學位（現在買還有以後不知道了）。

灃東新城—綠地新裡城，自帶灃東綠地501地標，位置就在灃東管委會隔壁，而且價格精裝1.2萬，適合剛需。中建昆明瀾庭和湖光山色，優勢是距離昆明池近，環境好比較適合自住兼投資，都是大戶型價格比較高適合改善。

第四、西安買房注意事項是什麼？

最後給大家西安買房的注意事項。

（1）西安目前的限購政策可以通過落戶輕鬆破除

（2）如果樓盤報名人數超過房源數就必須搖號

（3）搖號分為剛需家庭和普通家庭，對剛需有保護，剛需搖到的幾率是普通的兩倍，且可以優先選房。單身未婚不算剛需，好盤還是結婚幾率大。

（4）搖號一次性只能選一個樓盤搖，搖不中也要等這一盤的流程走完，大約在15-20天，因此需要慎重選擇。

（5）目前二手房雖然價格下降了，但還是高於新房。新房的性價比目前還是普遍高於二手房。

（6）目前首付首套雖然可以做3成，但基本批下來要到4成，利率上浮10-15%為正常。

結語：

西安是個沉睡了5年的城市，2年的爆發只是讓西安實現了追趕，超越之路才剛剛開始，讓我們拭目以待。

還有一個很有意思的事情是，西安2017年上半年GDP的提速很大一部分原因是吃掉了西鹹新區，西鹹一體化的好處有目共睹，且勢在必行，但依舊由於咸陽和西安相愛相殺的關係，速度不盡人意。

所以西安也做好兩手準備，如果向西走不通就會向東北走，這可能也是開發商北跨高陵的原因之一吧。