據中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研 究 中 心項目組發佈的2018年4月141個主要城市大數據房價指數（BHPI）顯示，西安同比上漲73.89%。
房價增 長如此迅猛，憑什麼？
房價背後“無形的手”
帶著買不起房的沮喪和對西安樓市的好奇，華商網記者採訪了克而瑞西安站總經理朱鬱。 當聽到“西安同比上漲73.89%”，朱鬱笑言，“其實不用把數據一直掛在嘴邊，我們應該關注的是房價背後那無形的手。”
在朱鬱看來，西安房價的增 長離不開城市發展戰略的調整。他指出，以前西安走的是內生性城市發展道路，即自我發展，聯動性和資源性相對有限；而隨著城市發展已經轉為賦能型發展，整個城市的骨架和產業結構都會隨著戰略發生偏轉。
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要想搖身一變成為國家中 心城市，有幾個要素：城市GDP增 長率、國民經濟生產總值、人均GDP收入、三大產業結構增幅、人口紅利以及物業房價等民生指數的增 長。在萬事俱備只欠東風的大環境下，城市發展戰略的提出無疑成為經濟增 長點當中的催化劑，房地產由此而被賦予不同以往的價值點和增 長空間。
“有了大規劃、大產業（西洽會、西商大會），會有越來越多的企業進入西安，這改變了人們對西安的原有價值認知，強化了投資環境，因此就有了典型的釋放紅利——產業結構的調整和創 新，人口落戶導流，以及包括京 東、騰 訊、阿 裡等企業的落戶，組成一隻有力的手，共同改變著城市的產業、人口結構、發展模式、投資環境和投資預期。”朱鬱表示，房地產在這種向好的大環境下得到發展似乎是理所當然。
“催化劑”的效力有多猛？
曾有業內人士分析稱，中國的房地產市場是典型的行政干預式的市場。正因為有了行政干預，才有了房地產能夠被賦予的價值。反過來，房地產被賦予的價值對經濟市場而言又是有力的催化劑，它將在未來3-5年持續發酵，對城市經濟結構將有深遠的影響。
西安看似離奇的高房價將會掀起市場的風浪？朱鬱給出了自己的觀點：“我們今天走的路是之前別的發達城市或者發展中城市已經走過的路，所不同的是，別人都已經淌過去了，而我們還在攀爬，所以當下看來是一個高位，這無可厚非。”同時他還指出，對標別的城市，各 類統計數據中西安房價的那些同比、環比增 長其實是正常範圍內的增 長，是城市發展的過程。
HOUSE & FAMILY
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我國的房地產市場有著自身的特色——行政干預，這一特色也為市場帶來了不亞於其他市場形態的豐碩果實，即行政干預有著較強的驅動力，它刺 激了城市經濟的發展，能盤活很多資源，房地產所關聯的70多個上下游的產業都會因此被帶動，各項經濟指標都會穩定增 長。
但同時我們也應該注意到，在當前居民收入水平尚未大幅度提 高的情況下，房價的大幅提 升以及諸如搖號等買房機制的出臺，會導致兩個結果：一，一部分人受到城市排 擠，邊緣化人口會越來越多；二，階 層客戶越來越多，加速產業結構的調整。朱鬱認為，這種變化是每座城市“蛻變”的過程，在整個經濟發展模塊當中也趨於正常。
反正房價已經衝的停不 下 來了，何不 就 在 這 種鐐銬下隨意的扭一扭、動一動？
這“可怕”的市場
“買方市場為主導的市場是由市場帶來的，買方市場轉變為賣方市場也是由市場帶來的，我認為在過去兩年賣方市場轉為買方市場是市場帶來的自然屬性的結果。” 朱鬱直言，“今天由買方市場轉變為賣方市場，我認為是受制於行政的管控和制約，在某 種 程 度上，買方市場變得很被動，且沒有決策權。”
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我國有一句名言叫“窮則思變”，其實思變不只因為窮，還可能因為懼。
不同於前幾年“持幣觀望”的樓市畫風，如今“恐慌性購房”早已屢見不鮮，購房者的普遍心理是，“身邊的人都在買房，我如果不買就錯失機會。”這其實是一種炒房的心態，它在某 種 程 度上加劇了房地產市場的供需矛盾，也直接反映出市場供需結構的不平衡。但正是基於這種供需的矛盾和結構的不平衡，人們對市場的預期又在不斷抬升。
行政干預賦予房地產市場以標籤，搖號選房成為樓市的另一個“催化劑”，於是，我們原本熟悉的房地產市場變成了如今比較畸形和“可怕”的市場。
朱鬱指出，房地產市場的“可怕”基於兩個層面：一，變化速度太快；二，態勢很明確，未來的發展空間清晰，樓市持續向好。
綜合來看，朱鬱認為未來的房價還將呈現穩步上升態勢。當然，“被偏愛的有恃無恐”也應該適當放低身段。面對未來持續向好的樓市，房子自然是不愁賣，但想要在市場站穩腳跟，產品導向力不 可 或 缺。
朱鬱分析，目前房地產市場結構已經從原來的粗放型轉變為如今的精 細型，同時也由原來的剛性住房變為改 善住房，毫不誇張地講，西安的房地產市場已經過度到改 善時代，“所以在考慮改 善客戶的置業訴求時，要滿 足其多維、立體、個性化需求，我認為在這種背景下，產品力是贏 得市場的重要條件。”
“房子不是你想買，想買就能買”
隨著房價的增 長，西安樓市一改當年“不溫不火”、“高庫存”的局面，由買方市場轉變為賣方市場，購房者的“話語權”也消失殆盡——房源供應放緩、搖號政策的出臺等，導致購房者在房地產市場成為被動的一方，且沒有決策權和主導權。買房，似乎成為一件碰運 氣的事。因為“房子不是你想買，想買就能買”。
但以前的購房者可不是這樣，他們也曾風光過。
“在市場恐慌性購房之前的那段時間，購房者比較理性，他知道自己想要什麼，區域、品牌、物業類型、產品結構，購房者對自己的需求很明確，對自己的資產配置能力很清晰，對商貸的償還能力很清楚，對風險的預判很清醒。”在朱鬱看來，當年買方市場為主導的房地產市場是相對良性、健康的市場。
再看當下，受制於城市規劃發展以及人口、產業紅利等因素的影響，房子成為稀 缺品，搖號選房迫不得已而為之，但客觀來講，這種購房機制在西安並沒有完善的實施準則，某些“戲劇化”的局面就在所難免。
面對這種“尷尬”的樓市局面，朱鬱提醒購房者不要盲目跟風，應該考慮自己的置業需求、經濟狀況是否良好等實際情況進行購買。“在高預期下的房地產市場進行投資未嘗不可，但買房屬於特 殊性大宗交易，出手前要考慮這一行為對自己和家庭帶來的經濟風險值。”朱鬱幽默地說道，“投資需謹慎。”
(文章轉自華商網）
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