据中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研 究 中 心项目组发布的2018年4月141个主要城市大数据房价指数（BHPI）显示，西安同比上涨73.89%。
房价增 长如此迅猛，凭什么？
房价背后“无形的手”
带着买不起房的沮丧和对西安楼市的好奇，华商网记者采访了克而瑞西安站总经理朱郁。 当听到“西安同比上涨73.89%”，朱郁笑言，“其实不用把数据一直挂在嘴边，我们应该关注的是房价背后那无形的手。”
在朱郁看来，西安房价的增 长离不开城市发展战略的调整。他指出，以前西安走的是内生性城市发展道路，即自我发展，联动性和资源性相对有限；而随着城市发展已经转为赋能型发展，整个城市的骨架和产业结构都会随着战略发生偏转。
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要想摇身一变成为国家中 心城市，有几个要素：城市GDP增 长率、国民经济生产总值、人均GDP收入、三大产业结构增幅、人口红利以及物业房价等民生指数的增 长。在万事俱备只欠东风的大环境下，城市发展战略的提出无疑成为经济增 长点当中的催化剂，房地产由此而被赋予不同以往的价值点和增 长空间。
“有了大规划、大产业（西洽会、西商大会），会有越来越多的企业进入西安，这改变了人们对西安的原有价值认知，强化了投资环境，因此就有了典型的释放红利——产业结构的调整和创 新，人口落户导流，以及包括京 东、腾 讯、阿 里等企业的落户，组成一只有力的手，共同改变着城市的产业、人口结构、发展模式、投资环境和投资预期。”朱郁表示，房地产在这种向好的大环境下得到发展似乎是理所当然。
“催化剂”的效力有多猛？
曾有业内人士分析称，中国的房地产市场是典型的行政干预式的市场。正因为有了行政干预，才有了房地产能够被赋予的价值。反过来，房地产被赋予的价值对经济市场而言又是有力的催化剂，它将在未来3-5年持续发酵，对城市经济结构将有深远的影响。
西安看似离奇的高房价将会掀起市场的风浪？朱郁给出了自己的观点：“我们今天走的路是之前别的发达城市或者发展中城市已经走过的路，所不同的是，别人都已经淌过去了，而我们还在攀爬，所以当下看来是一个高位，这无可厚非。”同时他还指出，对标别的城市，各 类统计数据中西安房价的那些同比、环比增 长其实是正常范围内的增 长，是城市发展的过程。
HOUSE & FAMILY
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我国的房地产市场有着自身的特色——行政干预，这一特色也为市场带来了不亚于其他市场形态的丰硕果实，即行政干预有着较强的驱动力，它刺 激了城市经济的发展，能盘活很多资源，房地产所关联的70多个上下游的产业都会因此被带动，各项经济指标都会稳定增 长。
但同时我们也应该注意到，在当前居民收入水平尚未大幅度提 高的情况下，房价的大幅提 升以及诸如摇号等买房机制的出台，会导致两个结果：一，一部分人受到城市排 挤，边缘化人口会越来越多；二，阶 层客户越来越多，加速产业结构的调整。朱郁认为，这种变化是每座城市“蜕变”的过程，在整个经济发展模块当中也趋于正常。
反正房价已经冲的停不 下 来了，何不 就 在 这 种镣铐下随意的扭一扭、动一动？
这“可怕”的市场
“买方市场为主导的市场是由市场带来的，买方市场转变为卖方市场也是由市场带来的，我认为在过去两年卖方市场转为买方市场是市场带来的自然属性的结果。” 朱郁直言，“今天由买方市场转变为卖方市场，我认为是受制于行政的管控和制约，在某 种 程 度上，买方市场变得很被动，且没有决策权。”
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我国有一句名言叫“穷则思变”，其实思变不只因为穷，还可能因为惧。
不同于前几年“持币观望”的楼市画风，如今“恐慌性购房”早已屡见不鲜，购房者的普遍心理是，“身边的人都在买房，我如果不买就错失机会。”这其实是一种炒房的心态，它在某 种 程 度上加剧了房地产市场的供需矛盾，也直接反映出市场供需结构的不平衡。但正是基于这种供需的矛盾和结构的不平衡，人们对市场的预期又在不断抬升。
行政干预赋予房地产市场以标签，摇号选房成为楼市的另一个“催化剂”，于是，我们原本熟悉的房地产市场变成了如今比较畸形和“可怕”的市场。
朱郁指出，房地产市场的“可怕”基于两个层面：一，变化速度太快；二，态势很明确，未来的发展空间清晰，楼市持续向好。
综合来看，朱郁认为未来的房价还将呈现稳步上升态势。当然，“被偏爱的有恃无恐”也应该适当放低身段。面对未来持续向好的楼市，房子自然是不愁卖，但想要在市场站稳脚跟，产品导向力不 可 或 缺。
朱郁分析，目前房地产市场结构已经从原来的粗放型转变为如今的精 细型，同时也由原来的刚性住房变为改 善住房，毫不夸张地讲，西安的房地产市场已经过度到改 善时代，“所以在考虑改 善客户的置业诉求时，要满 足其多维、立体、个性化需求，我认为在这种背景下，产品力是赢 得市场的重要条件。”
“房子不是你想买，想买就能买”
随着房价的增 长，西安楼市一改当年“不温不火”、“高库存”的局面，由买方市场转变为卖方市场，购房者的“话语权”也消失殆尽——房源供应放缓、摇号政策的出台等，导致购房者在房地产市场成为被动的一方，且没有决策权和主导权。买房，似乎成为一件碰运 气的事。因为“房子不是你想买，想买就能买”。
但以前的购房者可不是这样，他们也曾风光过。
“在市场恐慌性购房之前的那段时间，购房者比较理性，他知道自己想要什么，区域、品牌、物业类型、产品结构，购房者对自己的需求很明确，对自己的资产配置能力很清晰，对商贷的偿还能力很清楚，对风险的预判很清醒。”在朱郁看来，当年买方市场为主导的房地产市场是相对良性、健康的市场。
再看当下，受制于城市规划发展以及人口、产业红利等因素的影响，房子成为稀 缺品，摇号选房迫不得已而为之，但客观来讲，这种购房机制在西安并没有完善的实施准则，某些“戏剧化”的局面就在所难免。
面对这种“尴尬”的楼市局面，朱郁提醒购房者不要盲目跟风，应该考虑自己的置业需求、经济状况是否良好等实际情况进行购买。“在高预期下的房地产市场进行投资未尝不可，但买房属于特 殊性大宗交易，出手前要考虑这一行为对自己和家庭带来的经济风险值。”朱郁幽默地说道，“投资需谨慎。”
(文章转自华商网）
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