任志强：今年房地产有大量还债高峰
- 但不大可能崩盘
曾经锋芒毕露的任志强似乎不再“愤怒”。他不再预测房价，但他仍然有所坚持。
2003年，国务院18号文件明确房地产业已成为国民经济“支柱产业”，这一纸文书掀开了房地产“黄金十年”的序幕。回顾十几年来的房地产行业发展，华远地产股份有限公司原董事长任志强恐怕是一个绕不开的人物，他就像一个精准到可怕的预言家，伴随着他的 “狂言”，中国楼市一步步演变成“预言”中的模样。
博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，任志强依然没放过预言的机会。由于行程冲突，他通过视频的方式出现在了会场的大屏幕上，为这次预言顿添了一份奇幻感。“16亿(平方米)左右的大市场在全世界来说仍然是巨大的，还有利可为。这个(房地产)市场依然是存在的”。
市场扭曲
任志强的预言很乐观，但其表达也多少反映出房地产业发展遭遇的瓶颈。在他看来，中国房地产市场目前是在政府主导下的一个市场。“土地是由政府垄断和计划供应的，曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动，黄奇帆先生曾经说过，政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候，特别是向大中城市转移的时候，土地在配置上是错位的，大城市作为人口迁移数量多的地区，土地供应反而不足。”
任志强对商品房流动环节的各种行政调控手段也有不同看法。他认为价格管控让房价失去了信号意义。此前在接受媒体采访时，他曾直言，“我不想谈房价，现在的房价不是真实的房价。”
“我们明显看到的是目前的楼市到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购、限贷、限售措施，价格审批、摇号等等，一线城市人口最向往的地区，房价被严格限制，结果是全国房价还在普遍地继续上涨。”任志强在博鳌房地产论坛上表示。
去年下半年以来，在去杠杆大背景之下，房企融资渠道一再被收紧。任志强坦言，自去年开始他就十分担忧房地产的发展情况。“今年房地产有大量的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流出现问题，或者一些地区的开发增速会继续下降，如果下半年现行政策不改的话，我个人认为销售量和投资还是会保持持续下行趋势。”
蛋糕还在
不过，在这个被称作中国楼市堂吉诃德式人物的眼中，房地产市场出现崩盘的情况不太可能会出现。“这个市场还是巨大的，全世界都找不到这么大一个房地产市场。”
任仍然坚持他一贯的逻辑。“目前中国的独居家庭大概在7500万户，占城市家庭户数的6%左右，但在北欧这个数据已经接近40%，欧洲的数据为25%左右。中国在未来的发展过程中，这个数据可能也会达到20%或者更高的水平，这意味着几年以后，独居家庭可能会达到2亿用户，住房的需求仍然是巨大的。”
让任志强保持乐观的另一条逻辑是中国目前的城市化率。“发达经济体的国家的城市化率基本在80%以上，美国已经达到了90%以上，欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上，而中国户籍人口城市化率只有44%。我个人认为，在未来的20年左右，中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。”
据国家统计局发布的数据显示，2017年全国商品房销售面积169408万平方米。在任志强看来，“这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从去年接近于17亿平方米的销售业绩降到了16亿、15亿、14亿平方米，它仍然是一个巨大市场。”
“所以，开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少，而是在政府调控之下的政策变化，你是不是能适应。比如说在融资上遇到困难时，如何保证现金流的稳定;比如说你拿地的地区是不是面临着限购或者其他一些行政措施;比如说你所提供的楼盘或者户型是不是满足当地的居民需求;再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售。”
最后，任志强以一番振奋人心的话结束了演讲。“在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下，政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。开发商更多的是旱天也要想法带把伞，但是要放心大胆地往前走，虽然艰难，但可以前行。”
樊纲：不征收房地产税的地方
房价一定会出泡沫
“30年前我回国之后，写的第一篇比较有份量的学术文章，就是分析走后门的现象，递条子、批条子、寻租、倒挂等……最近，好像走后门的事情又回来了，买房子要批条子，这样的事情又来了。”近日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在演讲中表示。
樊纲是在谈及当下调控政策时做出这一表态的。他赞同对楼市采取短期的调控政策，但不赞同采用限价的办法来调整，因为这意味着彻底否定市场的定价机制。
通过在土地出让、商品房预售等环节的限制，很多城市对新房价格进行限定，并造成新房和二手房价格“倒挂”的现象。
樊纲还认为，影响房价的因素不只是货币发行量，根源在于供需关系。
供给不足导致房价上涨
有关货币发行量影响房价的论调，一直很有市场。这种观点认为，货币超量发行是房价上涨的主要动力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房价上行期中，M2发行量增加是主要原因。
樊纲指出，货币是一般等价物，任何价格的上涨都跟货币有关。但需要研究的是，为什么货币会进入房地产领域?
樊纲认为，这是因为房地产市场存在明显的供给不足。“房价高的问题，可以从需求的角度解释，但很多时候要从供给的角度考虑，这是供给侧的问题，因为供给不足导致价格上涨。”
按照樊纲的观点，在需求结构中，人口增长、家庭迭代带来的刚性需求占比并不大。财富增长引发的改善型需求，构成了需求增长的主要部分。
此外，还有被忽略的部分——迁移性需求。这是由城市化进程推动的人口流动，并进而带来的住房需求。由于当前我国的城市化率仅为55%，迁移性需求还有大量释放的空间。
对于投资性需求，樊纲指出，如果投资房产是用于出租，便是合理部分，“不要一概否定”。而不用于出租，只是为了资产升值的投机性需求，是真正需要打压的部分。
按照他的观点，投机需求之所以旺盛，就是因为对未来房价上涨的预期较高。之所以预期较高，则是因为供给不足。
因此，“房地产市场的供需矛盾，仍是现阶段最大的矛盾。”樊纲说。
地产税改革并非“万能”
在增加供应方面，我国已启动雄安新区、粤港澳大湾区、长三角等城市群建设，并启动集体土地建设租赁住房的试点。樊纲认为，这些措施需要三至五年时间才能充分显示作用。
因此，为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，短期的调控是有必要的。其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。但限价政策由于否定了市场定价机制，而被樊纲认为不可行。
对于土地供应中的“限地价”现象，樊纲同样认为不可行。他向21世纪经济报道记者表示，这意味着政府让利，只会增加寻租空间，而不能真正解决供需问题。
他还表示，在短期调控的同时，真正的解决之道，是在供给侧进行长效机制的改革，比如租售并举，多渠道保障等。他提出两个建议，第一，土地供给要以人口迁移作为参考。“人口迁入多的地方要增加供给，人口迁出多的地方，就要减少供给。”
第二，提高容积率。“中国人口众多，可居住面积是世界平均水平的1/3。”
樊纲在接受21世纪经济报道记者专访时还指出，房地产税改革，也是楼市调控长效机制的重要部分。因为房地产税改革会增加房屋的保有成本，增加“只炒不住”的成本，对于房价能起到“自动稳定器”的作用。
但对于房地产税的作用，樊纲认为不能过于高估。因为房地产税在逻辑上能对房价形成压力，却未必就是“包治百病”的良药。
“征收房地产税的地方，房价未必就没有泡沫，就像美国;但不征收房地产税的地方，房价一定会出泡沫，就像中国。”樊纲说。
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