【最高人民法院法官著述】
實踐中，在商品房預售合同或者房屋買賣合同預告登記場合，如果該商品房由於資金的原因、施工的原因、規劃的原因等，導致預售商品房確定地不能建成或者預告登記後房屋滅失，則預告登記權利人的轉移房屋所有權的請求權因履行不能而轉化為損害賠償請求權、不當得利請求權，此時，該請求權是否具有代位效力?另外，此時房屋買受人經預告登記的請求權與能否優先於經其同意嗣後設立的抵押權所擔保的債權?
從預告登記的效力來看，它具有保全效力、順位效力以及破產保護效力，但通說並不認為其所擔保的債權具有代位效力。預告登記制度作為物權法和不動產登記法的一項制度，旨在實現一定的物權秩序，具體而言是旨在保障物權變動按照預告登記制度所欲實現的秩序完成。但是，它並無保障預告登記權利人所有債權實現的目的，或者說，並不保障預告登記權利人物權變動之外的請求權的實現，包括該物權變動請求權的轉化形態。也正是在此意義上，它與擔保物權等典型物權相比，不具有代位效力;也正是在此意義上，它所依附於物權變動請求權的屬性才得以展現。
所以，因房屋等標的物不存在或滅失等造成其請求權無法實現所有權轉移的目的，此時，預告登記權利人要麼解除其與義務人之間的合同，要麼請求替代履行的損害賠償，其轉移所有權的請求權只能轉化為不當得利請求權或損害賠償請求權，該請求權成為一般債權而非有擔保的債權。在其嗣後設立的抵押權所擔保的債權在代位物上的優先效力將導致預告登記所擔保的債權可能劣於前者得到清償。
來自：杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院物權法司法解釋(一)理解與適用》
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