每个人的眼中都有一个世界，或许大多数人看到的都是一个扭曲的世界，这或许是他心里最愿意看到的风景。
可惜的是，多元的逻辑推动多元的世界，不少人总是得非所愿。
2016年年底开始房产调控，已经两年有余。调控前的利率九折，已经惊变为大行其道的1.3乃至1.35倍的基准利率。
一套按揭房子，原来月供4000，现在月供6000，且签约房贷过程历经波折。
举例而言，管南鑫苑国际新城，2016年单价已经13500左右，最新单价14000左右，但是你的负担已经加大了50%。两年的等待中，你上车的门槛和难度实质上已经加大了。
刻舟求剑断章取义总是无法参透大局，愤青屌丝也总是意淫白富美的天降馅饼。白日梦可以做，但是梦醒后你总要面对这个真实的世界。
或许你已经累的象一条狗，繁琐疲惫已经榨干了你的精力。
如果你心中还有一丝残存的进取心和尊严，请真正地看待和思索这个世界。
人类一思考，上帝也害怕。
01
凛冬悄然已过
特别说明两点：一是笔者观点来自于大量信息后的独立思考，仅供参照；二是某些论证过程过于专业化和枯燥烧脑，厌烦者可以直接跳过。
摸着石头过河是什么意思，或许就是在新情况下不断调整不断前行。
去杠杆、P2P暴雷，地方债务压力、贸易战，仿佛是一锅乱炖，围观者无所适从。
大局都在掌控之中，稳定和良性发展依然是核心逻辑。
2018中期以来，货币和财政政策或许已经在悄然调整。
2018年7月以来，央行连续释放宽松信号，首先是央行给予商业银行定向降息的指导性信号，简单说就是投放低利率的资金；其后央行支持商业银行增配较低信用等级的债券，通俗而言，银行可以凭1亿元AA+信用债获取1亿元MLF、1亿元AA信用债获取5000万MLF，而MLF就是商行的低利率融资；紧接着，央行提出如下指导信息，各商业银行要加大投放力度，并且对小微企业定向降息。
一句话，目前而言，银根最紧张的时期已经告一段落，后续连续将准也是题中应有之义。
一个逻辑或许如此，高速行进的列车或许不应该急刹车，而是在稳定的前提下恢复到合理的节奏。
央行悄然发布宽松信号后，银行股逆势增强，或许就是这个信息的注脚。
货币定向宽松之后，有利于资产的定价，股市和优质房产或许可以从中收益。
很多信息，观者应该有自己的判断和定夺，而不是简单的旁观意淫。
央行和财政部“掐架”只是暂时的，二者只不过是资金使用的两个篮子，其根本步调是一致的，暂时的互怼不改共同共同放松的趋势。
M2增速已经达到一个新低，一是表内置换到表外的统计口径不同；二是M2是弹性的，就业的压力或许会倒逼M2的微调。
分析内容过于冗长，不必一一列举了。
笔者的结论很简单，凛冬悄然已过，银根最紧张的时期或许已经暂时结束。
理论的逻辑如下：
急刹车不如慢刹车，急转型不如慢升级，博弈的角度下，后者更易为各方接受。
贸易战或许对经济有一定影响，或许消费和投资会有所加强。
内在的逻辑如下：
作为强力的政府，其金融产业的调整能力巨大，足以稳定大局和良性发展。
二十年来，中国人享受了史上罕见的经济奇迹，不少人过上了其梦想的生活。二十年前你在地里割麦子，现在你在洋房庭院里喝咖啡。追求成功的梦想，足以让人激发出巨大的能量。
最新的场景是，大多数人的繁忙程度，已经远胜于父辈，无论是压力还是动力，中国人已经成为全世界最勤快的人群之一。
伟大的时代，血脉喷张的理想，十二分的努力，足以成就时代红利下的众多传奇。
身居郑州，你到底对它了解几分呢？
02
刚刚起步的郑州
作为房产投资类的自媒体，必须了解郑州的现在和未来。不妨从上到下做个比较。
帝都魔都已经成为精英人士的荟萃之地，其房价水平已经形成了天然的壁垒。更现实的是，京沪的房价调控政策一直是最严厉的，维稳成为主基调。
深究其中，其内在的逻辑是抑制人口的天量流入，在新城代谢中不断推升居者的素质。
伴随其间，二线城市或许将成为下一阶段人口净流入的最大受益者。抢人大战已经在充分地诠释这个逻辑。
作为在一二三线城市都布局房产的人士，笔者不敢苟同郑州的某些舆论。
居于郑州，你又黑郑州，对你有什么意义呢？
其实郑州一直比你想象的好。
处于地方债务等因素的考虑，国家出台了轨道交通的指导意见，毙掉了许多名不副实的城市。
有心者可以求证这些官方门槛，不要说包头贵阳呼和浩特洛阳这些城市，就连西安也有一项关键指标不合格，而郑州是全面达标无一短板的。
有些事实，更不必道听途说。
笔者已经在上海生活多年，衣食住行的服务业而言，郑州的一些服务态度和水平已经远远超过了上海。
更现实的是，国家中心城市、国家级航空港、自贸区都是实实在在的利好。
单单比较国家中心城市的竞者，郑州是其中最新的城市，也是房价最低的城市之一。
或许这里有以下的几个原因：
很多人津津乐道于“郑县”时，恰恰说明了他们残存的小农思维，守成保守成为其基本思维特质。
房市调控以来，郑州市场的房贷利率长期全国最高，原因省去一万字，但是对于刚需为主的郑州，这种影响还是不可小觑。
虽然坐拥一亿人口，但是最新抢人大战中，河南地市的实力人士，真正想到移民郑州购置房产的人并不多。
郑州城区的平均单价是13500到14000左右，其标准参照系是管南的地铁盘。
仁者见仁智者见智。
管南标准的地铁品牌大盘鑫苑国际新城，单价14000左右，和南京武汉杭州比较，你觉得这个房价有多大的水分。
棚改化信息也在悄然变动，河南地市单价超过8000的楼盘已经屡见不鲜。相形之下，南龙湖单价10000左右的地铁盘、荥阳东单价9000左右的地铁盘，你真的觉得贵吗？
南京土地已经出现流拍现象，当地已经调整了竞拍的要求，简单说是放松了一些限制，有心者可以百度一下。
再看郑州，每次土拍依然是竞争激烈，龙头开发商往往一地难求，他们不会脑子进水吧。
一句话，郑州的房子可以买，但是希望借机暴富的时期已经暂时终止。
两句话，你该在什么区域买什么样的房子，成为一个更重要的问题。
03
什么区域什么房子？
以往的调控周期，通常是两年后有一个渐次放松的过程。这次与众不同，两年后依然是调控维稳的基调。高杠杆赌徒心理的一夜暴富，或许将搬起石头砸自己的脚。与此同时，置业者的心理预期也在悄然变化。
有的人，开始追求一种高品质的生活，房产增值倒成为其次。身价千万乃至亿万级的新精英，已经不吝于千金买生活了。
有的人，开始了资产升级的过程，坐拥一堆老破小，既有房产税以后的远虑，更有相对贬值的近忧，少而精的房产成为先知先觉者的共识。
有的人，已经开始在郑州站稳脚跟，首次在郑州置业者，或许将影响你未来十年的投资收益和家庭便利。
不妨一一分析吧。
富豪级
顶级区域顶级房产成为富豪的首选，无论如何变幻，顶级房产永远是最稀缺的。
茅台投资者演绎了长期的投资神话，其背后逻辑很简单，相对于塔尖人士的需求，茅台一直是稀缺的。随着社会的发展，高净值人士会越来越多。
什么区域？
北龙湖是完全宠爱集于一身的，其规划的配套是最高级和最先落地的。
北龙湖规划变更之后，一方面是配套更加成熟，其综合用地当然是高端的商务配套；一方面是豪宅用地的减少，真正的豪宅将更加物以稀为贵。
北龙湖南岸那些单价最高的豪宅聚集地，将成为河南省的王者荣耀之地。
还能考虑什么区域？
滨河国际新城成为其次的区域，主政者强力打造的区域，其后续红利是连续不断的。
仅次于北龙湖限价的定位，就决定了滨河的高度。最新规划变动，也仅仅改变了北龙湖和滨河，滨河享受同样的逻辑。
滨河建设落地之后，单单3号线通车运营之后，滨河就会华丽升级。
郑州媒体中，房东首次提出了郑州房市的龙脉走向，北龙湖、CBD、东站、老经开、滨河、港区将是郑州最重要的价值地带。
比较之下，滨河是最干净的地块，也占了承前启后的枢纽位置。
可以大胆推断，滨河成形之后，其发挥模式和路径将继续沿龙脉复制。
白绿怎么办？
相对于东站和CBD的距离而言，白沙西真的是一步之遥。早期规划的混乱，近期红利的滞后，都制约了白沙的想象力。
相对于东区工作的精英而言，白沙西是有性价比优势的，值得考虑。
定位于文化休闲的大区，绿博大区的规划更加纯粹，低密的容积率、大品牌开发商的比拼，是绿博宜居的优势。
或许，对于有实力者，绿博成为第二乃至于第三居所，是一个更加稳妥的定位。
什么产品？
别墅和洋房成为富豪者重点考虑的标的。
不妨从上往下推演。
大面积户型比例越高，小区的门槛越高，居者的圈层越高，这是纯粹性的根本基因。从这个维度而言，北龙湖正商、碧桂园、碧源等楼盘的贵族性或许要降低一些。
从居住舒适性而言，大平层优于叠拼，叠拼优于别墅。相对于别墅，叠拼每层的尺寸更为宽绰大气。三层半的别墅，每层的尺寸都相对狭促。
相对于叠墅而言，大平层更为奢侈方正，其实居住其间，或许有时你真不想上楼，即使是一层的步梯。
如果单纯从性价比而言，一楼带院和地下室的豪宅还是太贵了。或许订房之时，你有院内散步或者到地下室健身的梦想。居住之后，你一年也做不了几次。
以上观点，纯属笔者意淫。如果你是任性洒脱的富豪，完全可以一笑而过。
改善者
对于郑州而言，无论是置换升级还是再行投资，都建议重点考虑新房。一是老破小的房产软硬件已经明显落伍，居者体验不佳；二是新房在政策限价之后给予难得的红利。
居者首先要弄明白一点，你的改善重点是什么？环境、工作、还是教育？
什么区域？
如果看重环境或楼盘品质的升级，不妨重点关注以下区域。
北龙湖近在咫尺的杨金片区、惠济东北区、滨河新城的大户型小区值得考虑。
碧桂园国控、康桥东麓园、建业富力尚悦居、正弘府，都是可以享受北龙湖红利的。
滨河新城的楼盘面临强大的竞争，会倒逼产品的不断升级，对于居者是个好事。
康桥悦榕园、亚新海棠公馆、康桥美罗湾，这些房子越建越好，再加上滨河干净的布局、规划的红利，都奠定了其改善区域的基因。
如果看重工作的便利，不妨继续关注东站区域和金水大区。
海马公园已经成为多年的神盘，虽然涨幅惊人。比照东站的商务前景，再加上先天的稀缺用地，东站区域依然魅力十足，其二手房租金的坚挺，就是最好的验证。
如果东站区域伐善可选，老经开的品牌楼盘值得关注，就两个标准，离东站越近越好，离地铁越近越好，华润紫云府的热销是情理之中。
金水大区的核心优势有两个，一是传统优质资源最集中；二是和东区熟化明星区域无缝相连。金水区的低容积率地铁盘也是应者云集。
虽然周围暂时拥堵，万科美景世玠依然热销。虽然容积率高企，融创金水府依然受到追捧。
金水区的魅力，还是胜于其它传统城区的。
如果必须给出一个选择，笔者还是倾向于在东区选择改善盘，毕竟东站、滨河等区域代表着未来的发展方向。
如果你是教育的刚需，或许就需要特别的关注了。
名门翠园成为上半年最大的神盘，不仅源于地铁和金水区的红利，更有其教育强项的锦上添花。
中原区的学区房和学位房更有价格优势，但是金水区的新盘和二手房更有市场号召力。
买房子考虑教育的同时也要兼顾发展的前景，从这个维度而言，金水区的学区房相对于中原区更有价值。
特别提醒，改善房的客户请重点关注一下物业的服务质量。景观园林、立面装饰，都没有物业服务那么实在。
一线房企的万科，本地龙头的永威，其楼盘的热销，很大程度上都是源于物业的服务水平。
再次补充，市场已经进入消费升级时代，89平的小三房是无奈之举，改善者请更多考虑120平方左右的三房户型。
刚需者
郑州房市目前还是刚需为主体，但是刚需主流的思维误差最大。
低总价绝对不是刚需考虑的第一要素，区域地铁盘是刚需的首要因素。
笔者提出以下的观点：
相对于西三环而言，常西湖新区的地铁盘更值得考虑，市府落地决定了其行政定位，四大中心决定了其未来气质，地铁交汇决定了其便利程度。
相对于二七新区而言，管南区域更值得关注。管南楼盘单价13500到14000，二七新区单价12500到13000。管南地处东南，通达龙脉的核心点，再加上已经开通的2号线和即将开通的4号线，管南更有现实的便利性和未来的想象空间。
更现实的是，南龙湖的楼盘销量火爆，正商智慧城和华南城的整体去化率惊人。笔者以为，相比南龙湖单价9000到10000，郑州南区单价12000到13000左右的价格更有竞争力。
同样的远郊定位，荥阳东的楼盘要弱于南龙湖的楼盘，很容易推演其中的缘由。一是荥阳东毕竟是郑州大区的西部，西区的引擎作用要明显低于东区和南区；二是南龙湖毕竟通了城郊地铁线路，且战略上可以兼得港区和经开的红利。
举个现实的例子，对于刚需而言，你反而要固守城区，你反而要在意那些地铁站800米范围内的楼盘。
管南优于二七，城区优于南龙湖，南龙湖优于荥阳东，早交房优于晚交房，现地铁盘优于准地铁盘，准地铁盘优于远期地铁盘。
对于刚需而言，区域和地铁远重于容积率景观园林物业等项目。
总而言之，刚需的首套房，虽然你钱不多，但是一定要注意把钱花在刀刃上。
结 语
古今中外，在一个上升的区域买一套合适的好房子，从来都是一件困难的事情。
有两个趋势或许无法改变。
一， 安居乐业是人本能的要求。好的区域好的房子，可以从本质上改变一个人的生活。
迭代升级之后，有能力的人总是追求更好的生活。
笔者的博士生师弟说过一句话，如果他有一个亿，他会优先考虑在北京上海深圳各买一套房子，然后再考虑合适的投资和创业。
马云马化腾都在香港的豪宅区有自己的豪宅，或许是同样的逻辑。
二、二十多年来，总有一部分人先富起来。经济转型之后，其中的不少者也黯然出局。
如果不追求超级的财富滚寻求，热点城市热点区域的好房子总是能比上通货膨胀的速度。
不要小看这一点，打江山难，守江山更难。
对于有所成的第一代有产者而言，自己及子女辈的资产稳定性是一个特别焦灼的问题，而真正的好房子或许是智商最低、烦恼最少、稳定性最好的一种投资方式。
对于普通人而言，一套房子或许在平日里不显山不露水的存在，但是这种睡后的财富依然惊艳四射。
最新的信息显示，美国旧金山的一所金领豪宅，每小时的增值在40美元左右，而当地的最低工资仅仅是每小时12美元左右，这或许就是优质资产的魅力。
回到郑州，笔者的一位好友长期看空房产，其名下有万科城三期的一套89平和金水区的一套小公寓。
2016年，2017年，他一直说郑州房价水分高，万科城三期根本不值钱，卖不出去也租不出去。
2018年，他们夫妻离婚，无数个感情细节破裂之后，双方的焦点就在万科城那套他无心插柳柳成荫的房产上。
他很认真地了解了中介的行情，原来那套房产的二手单价已经可以达到15000的高度。
这或许就是房产的价值和人性的悲哀。
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