2017年，在北京317新政後，3月22日，廊坊市一紙限購令緊隨其後，立即擊退了瘋狂的投資客，6月限購升級，北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購，非本市戶籍居民購房需提供3年及以上當地社保證明或納稅證明，且限購1套，這徹底讓環京樓市冰封。
北三縣從2017年3月到達頂峰之後，個盤已經普遍跌去了35%-40%以上。
目前市場已經見底企穩，與去年12月最低谷相比，每平米微幅上漲了一兩千元。
環京裡面，由於時間有限，我只選擇了探訪北三縣，其他地方沒機會去了，如果你想投資或者自住，可以參照我的方法去判斷他們將來是否有發展機會。
一 ，行情摸底
1、燕郊
燕郊，已經成為名副其實的睡城，5月29日晚上十點多，我們從通州趕往燕郊，通燕高速路上還在堵車，很多在國貿上班，買不起或租不起北京房子的人，只能越過通州，住在燕郊。
每天都有數十萬人往返於北京和燕郊之間，早出晚歸，擠上一輛公交車可能都要耗時很長，每天花在路上的時間動輒幾小時，北漂的辛酸，讓人心疼，北京無處安放的身軀，只能退而求其次蝸居在這個小鎮上，承載著他們夢想實現的那一天。
燕郊房價從2017年3月到達頂峰之後，個盤已經普遍跌去了35%-40%以上，下圖只是均價，已經跌了20%。
數據來源：安居客 中商產業研究院整理
舉幾個例子：
1、首爾甜城，燕郊跌幅最大的一個盤，當時炒作2020年北京會通過來地鐵，所以漲幅也是燕郊最大的，鏈家上的成交記錄，80平米2房，去年3月成交價3.87萬/平米，去年11月同樣戶型成交價降到近2萬，一平米跌了1.87萬，
下跌48%，現在反彈到2.37萬/平米。
2、潮白人家，最高時3.3萬/平米，最低跌到2萬，跌幅39%，現在反彈到2.2萬。
3、福成上上城五期，也是燕郊的知名代表盤，最高峰漲到3萬，現在跌到1.7萬，跌幅43%，回到了2016年6月瘋狂之前，比平均跌幅大，也是因為挨著電廠，而且屬於燕郊老城，從老城出來上高速那段路出來就要賭上半個小時。加上小區大，投資客非常多，拋盤的多了。
4、美林灣，09年的房子，兩房最高漲到3.5萬/平米，今年1月最低跌到2萬，跌幅43%，現在小幅反彈到2.3萬/平米左右。
5、納丹堡，燕順路最大小區，大部分戶型最高漲到3.2萬，最低跌到1.9萬，普遍下跌40%，現在2.2萬/平米。
跟中介瞭解到，調控之前，去燕郊瘋狂買房的，70%以上都是投資客，大多是在2.8萬-3.5萬/平米之間買入，如今全部被套牢了！調控之後買燕郊的基本就是剛需了。
跟鏈家燕順路門店的置業顧問祁海泉聊了下，他們在燕郊去年最高峰時有一百多家店，因為成交量劇烈萎縮，現在縮到60家店，縮減了近一半。剛限購時，整個燕郊鏈家每月成交量只有三四十套，後來開始有所好轉，去年12月，是價格的最低谷，一個月成交一百多套，這兩個月價格止跌企穩，成交量也在回升，每月可以成交兩百套左右，說明市場確實是在好轉了，但跟瘋狂時比，還是天壤之別，去年最鼎盛時光鏈家在燕郊就能成交800多套。鏈家佔燕郊市場份額約25%，現在整個燕郊每月成交量約900套。
祁海泉說，包括老舊小區在內，燕郊的存量房源總共有30萬套，鏈家內網委託出售的總共三千套，據此估算，整個燕郊市場在售房源大約有1.2萬套左右。
他說燕郊常住人口已達到100萬人，本地戶籍70萬，其中原住民40萬，30萬是外地遷過來的，加上流動人口130萬。（我查公開資料是2015年常住75萬人，後面沒有查到數據）但燕郊只是一個鎮，已經相當於很多地級市的人口數了。
如果住在燕郊燕順路兩側，去國貿上班，在不堵車的情況下，33公里，開車40分鐘，但早晚高峰通常都會堵車，所以至少需要一個小時，不過這個通勤時間，對於大北京來說，大家習以為常了。
但住在燕郊老城區的更悲劇，因為102國道上每天上下班還要堵上三四十分鐘，據說京秦高速，徐尹路潮白河大橋年底通車，可以緩解南面交通壓力。
上圖是我站在酒店樓上拍的
燕郊未開發土地還很多，但現在納入了通州統一規劃，北三縣都不再出讓新土地，燕郊在賣的新項目主要是商住樓，比如三九街區1.5-1.7萬/平米，首爾甜城1.8萬/平米，而且都是以前批的地。
上圖為首爾甜城
住宅項目都是以前出讓的土地，
水榭花城，毛坯價格2萬/平米左右，一次性付款，草簽合同，或者三年分期付款，可以破限購，現在開始交社保，三年之後再網籤。中興和園，2.3-2.5萬/平米。2、大廠潮白新城
最具代表樓盤孔雀城（下圖），8000多畝地，目前新房均價1.9-2萬/平米，去年限購之前，最高價2.7-2.8萬/平米，也跌了28.5%。陪我看房的小劉2015年6月買了一套，當時只要8000元一平。
二手房能售的只有一期和二期，去年限購之前最高漲到3.3萬/平米，當時反而是投資的多，現在投資基本絕跡了。
跟一家中介瞭解到，孔雀城一期，剛成交了一套85平米，總價130萬元，單價1.52萬/平米，跟高峰比起來跌了55%，銀行可以評估到1.6-1.7萬/平米。
由於限購，有些買家苦於沒有購房資格，只能冒著風險，給中介首付款，買家是外地戶口，首付要一百萬，三年後再申請貸款，有了社保再過戶。中介說 ，買家住著房子，壓著業主資料，可以不用怕業主一房兩賣。
這種情況，從法律上來說，當然是無法完全避免業主一房多賣的風險，好在孔雀城市場也不大，買家如果擔心，可以跟所有中介都問一遍，房子之前是不是成交過，畢竟現在市場不好，房子要想賣出去，業主肯定是同時在各個中介放盤的。
燕郊經過十年才有今日的完成成熟，其餘環京地區都還處於在發展初期，所以很多人並不看好除燕郊以外的其他環京地區，認為全部是投資客在炒作，大家炒來炒去，沒有人接盤，也是枉然。
房子終究是用來住的，如果沒有人住，那必然是泡沫，只要有人住，那就有發展起來的希望，所以我特意實地探訪了孔雀城一期和二期，2013年、2014年交房，至今有四五年，入住率確實非常高。
中介告訴我，現在入住率有七八成，其中30%的是剛需自住，30%投資自住，30%是租房，去年北京遣散人口，很多人跑到這邊來租房了，兩房租金一個月只要1500元，白天空蕩蕩，一到晚上全回來了。
如下圖，從馬路兩邊停滿的車輛也可以看出小區居住的人氣很旺，路邊還有一大群大爺們在下著象棋，在這邊養老的人群也不少。
孔雀城一二期現在入住率高，就足以說明了大廠未來是能夠像燕郊一樣發展起來的，只是它起步晚，需要時間。
碰到兩個剛從固安看完房過來的美女，都在北京上班，打算給老人買房住周邊養老。固安孔雀城環境比這邊還好，她是2014年以5000元/平米在固安孔雀城賣了一套一居室，現在漲到1.5萬/平米，現租1200元/月，據她說固安南邊入住率沒有北邊高。
相比燕郊，大廠還處於發展初期，大廠毗鄰通州，通州成為副中心後，從地理優勢上，大廠還是有發展空間的。
住在大廠的人，很多人選擇拼車十多元到六號線，也有公交車，一個到八通線，一個到六號線，雖然沒有地鐵通大廠，但只要有人的地方，肯定會有其他交通工具，只是沒有燕郊那麼多線路。
潮白新城周邊綠化很好，人居環境非常漂亮，商業配套暫時還沒有跟上，後期隨著入住率的提高，會逐漸跟上。
潮白新城板塊除了孔雀城外，新盤供給量已不多，另外只有一個小盤早安北京，4月份因為大張旗鼓違規銷售，引發媒體關注被查過。
3、香河北部新城
香河位於國貿的東南方向，相比國貿的正東方向燕郊來說，香河顯然遠了一些。值得注意的是香河北部新城和北京之間隔了一條潮白河，如同燕郊和大廠一樣，差別在於臨近北京的區域不同。
而交通通勤上，就更不用說了，由於整個北部新城區域開發還不成熟，整體交房量較少，缺乏入住人口的支撐，導致其通勤方式主要靠自駕為主，不如燕郊通勤便捷。
成熟度來看，北部新城的樓盤才開始入住，二手房交易市場較少，很多樓盤在施工中，給人一種鬼城的感覺，通過了解得知，整體區域集中交房時間在2018年年底，3年內90%的房源會交房，預計至少需要三年時間，才會慢慢聚攏人氣。
價格，限購之前均價2.2萬左右，目前均價1.2萬/平米左右。目前香河北部新城處於高壓調控下已低於非環一線及二線城市的價格，處於被低估狀態中。
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二
未來走向
環京未來有沒有前途呢？
主要從幾個方面來看。
第一，區位優勢，北三縣距離通州最近，通州作為北京的城市副中心，現在北京市政府的各個職能部門都已經搬到通州去了，未來會有很多公司，教育機構轉移到通州去，自然而然，通州的人口會增多，經濟也會發展起來，只要通州發展起來了，會進一步帶動東面和東南邊的北三縣，目前北三縣還主要是靠國貿商圈在帶動。
第二、產業，也許你會說環京沒什麼實體產業支撐，所以不看好，但我覺得它作為睡城，職能很單一，就是居住功能，其實是不需要有多少產業的，能解決大家的吃喝玩樂，衣食住行，有服務性產業就足夠了。工作在北京，居住在環京，這是終將是很多北漂的歸宿。不過未來也會有高新產業。
第三，人口，政府在提到規劃時，提出要嚴控人口規模。燕郊、潮白新城、蔣辛屯等重點城鎮人口落戶門檻也將相應提高，主要用來承接北京人口疏解和高端人才引進。理想很豐滿，現實很骨感，哪裡都想要高端人才，如果是高端人才，人家在北京買的起房子，還會去環京嗎？這個不現實。我不知道現在環京落戶難不難，教育條件怎麼樣，如果環京也把門檻抬高，等於是自殺。
第四、北三縣土地供應量有限。到2035年，未來的17年，土地不會增加，還要適當的縮減。潮白河、北運河兩側2公里範圍內不再安排新增城鎮建設用地。這個區域內無地可用了，今後沒有新增用地，新樓盤越來越少！等新盤賣完，就進入存量市場了，二手房價格會更穩固。
看完這幾點，你會覺得我很看好環京，確實，長期我很看好。那是不是可以投資呢？這又是另外一回事了！
第一、這取決於政策何時放鬆！政策不放鬆，北三縣的房價就很難開漲！限購執行的非常嚴格，社保不能補，絕大部分人都沒有資格買，除非你願意冒風險。
第二、房住不炒，我不鼓勵投資，如果剛需買來自住，我可以肯定的告訴你，環京大跌40%後，已經跌無可跌，現在正是時機，可以放心大膽的買，其實冒點風險也是可以買的。特別是經過這一輪三四線城市普漲後，很多地級市都已經漲到上萬，相比那些地方，環京更有價值，因為你在北京上班，你晚上可以住環京，同樣一百多萬，你買在老家市裡，卻住不了。
第三、環京的城市配套只會越來越成熟，樓市肯定會有好轉的那天，我預計放鬆限購後，房價又會報復性的反彈一波，不知道政策如何防範，因為三年會積累大量的需求，且這一次跌的太狠了。但假如限購一直不放鬆，執行房住不炒，十年，你懂的，那以後買環京的，就只有真正的剛需，房價不可能大漲，那投資就沒價值了，之前的投資客要被深套好多年。
第四、通常，城市周邊，一開始90%都是投資客去買，因為投資客的嗅覺本來就比一般人要靈敏，然後慢慢的才是剛需買，剛需從投資客手裡接盤，使小區的投資比例下降，自住比例逐漸上升，然後剛需佔比超過一半，小區大跌的風險就下降了，直到自住比例超過七成八成之後，這個地區才完全成熟，價格才會穩定，否則投資佔比越大的地方，樓市越容易大起大落。
當然也不是所有投資客買入就一定是賺的，去年調控前買入環京的投資客都被深度套牢了，這就是我之前就早早提醒過，瘋狂時追高往往都沒有好結果，別看當時賺了，你要能即時變現啊，錢到手了才是你的財富，賬面那不算，隨便一個政策出來就被套死了。
環京的二手房市場還是比較活躍，至少在燕郊，大廠是有很多中介門店賣二手房，這個是衡量房子值不值得買的一個指標，如果買了房連個中介都沒有，你房子根本就賣不出去，這在惠州就是，中介只推新房，因為提成高，很少推二手房，佣金少，銀行貸款少，成交週期還長，你想賣都沒有渠道，特別坑。
另外，環京的房子，銀行評估價，可以按市場成交價評估，說明銀行對環京的市場價值還是認可的，如果不是賣家要求，最起碼你買房的槓桿可以最大化，這在環深（惠州）是不可能的，惠州包括大亞灣，惠陽的房子，十年了，銀行還是隻能給你五折六折評估價，200萬的房子，銀行只能評估到100萬，120萬，所以哪怕你滿足3成首付的條件，首付也要一百多萬，壓力就非常大。
所以相比之下，我覺得環京還是更成熟一點。
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