閱讀提示：本文所涉房屋連環買賣是指多方當事人就同一房屋先後簽訂多個買賣合同，前一手合同的買受人是後一手合同的出賣人的情形。此時雖然合同的簽訂時間和主體有前後延續的關係，但是每個合同的效力是彼此獨立的，前一手買賣合同無效並不會導致後一手買賣合同的效力瑕疵。
裁判要旨
房屋連環買賣過程中，各個合同之間的效力互相獨立，後一手合同生效不以前一手合同合法有效為前提，換言之，即使前一手合同無效，後一手合同也可能合法有效，買受人依然可以主張善意取得房屋所有權。
案情簡介
一、肖在金於1991年繼承取得團泉村74號院房屋所有權及院落的宅基地使用權，1998年與城鎮居民劉鐵莊簽訂《房屋租賃協議》，約定租期80年，租金一萬元整，協議簽訂後，肖在金將房屋及社員宅院地使用許可證交付劉鐵莊。
二、2002年，劉鐵莊將案涉房屋賣給團泉村村民肖友成，一年後肖友成又轉賣給同村村民肖有安，並交付院落及社員宅院地使用許可證。經查，肖有安對肖友成系自劉鐵莊處購得房屋一事並不知情。
三、肖在金向法院起訴稱，劉鐵莊只享有承租權，其出賣房屋侵犯了原告的所有權，而後該房屋又轉賣給了肖有安，請求法院判令肖有安將案涉房屋返還給原告。
四、法院經審理查明，肖在金與劉鐵莊簽訂的《房屋租賃協議》實際上是房屋買賣合同，該合同違反法律規定，應屬無效。但肖在金與劉鐵莊的房屋買賣行為無效，並不必然導致劉鐵莊與肖友成、肖友成與肖有安的房屋買賣行為無效。最終法院判決駁回原告的全部訴訟請求。
裁判要點
在房屋連環買賣中，前一手買賣合同無效並不當然影響後一手買賣合同的效力。後一手買賣合同的效力需依據是否存在其他法定無效情形判定。本案中房屋經過三手買賣，肖在金與劉鐵莊之間的買賣合同因違反我國現行法律關於城鎮居民不得購買農村宅基地上的房屋的規定而無效，劉鐵莊後將房屋賣給肖友成，肖友成轉賣給肖有安，雖然第一手買賣合同無效，但並不能因此認定後兩手買賣合同無效，經查肖友成與肖有安的房屋買賣合同不具有其他法定無效情形，應屬有效。
至於案涉房屋的所有權歸屬，由於肖有安並不知道前手買賣過程存在瑕疵，且其與肖友成之間的合同合法有效、已經支付合理對價並取得權利憑證，法院因此沒有支持肖在金返還房屋的訴訟請求。
實務經驗總結
前事不忘，後事之師。為避免今後發生類似敗訴，提出如下建議：
1、房屋連環買賣中，不能以前一手合同無效為由主張後一手合同同樣無效，除非能舉證證明該合同存在《合同法》第五十二條規定的無效情形，否則後一手合同合法有效。
2、後一手買賣合同合法有效，並不一定意味著買受人必然能夠取得房屋所有權。前一手合同的當事人要想追回案涉房屋可以考慮主張買受人不構成善意取得，進而要求返還房屋。
3、在房屋買賣過程中，買受人應當盡到合理的注意義務，簽訂合同前謹慎調查房屋的所有權歸屬以及流轉記錄，在簽訂買賣合同後應儘快按約定交付房款並完成過戶， 以保證即便在出賣人出售房屋的行為存在瑕疵的情況下，也能主張善意取得房屋所有權。
相關法律法規
《合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
(三)以合法形式掩蓋非法目的；
(四)損害社會公共利益；
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》
九、連環買賣中的合同效力
房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，並不必然影響後一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據後一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但後一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關於善意取得的規定進行處理。
法院判決
另根據查明事實，1998年，肖在金雖與劉鐵莊簽訂了《房屋租賃協議》，但關於租賃期限的約定及交付權利憑證的行為證明雙方實為房屋買賣關係。該房屋買賣行為因違反我國現行法律關於城鎮居民不得購買農村宅基地上的房屋的規定，應認定為無效。但劉鐵莊購買訟爭房屋後，於2002年與肖友成簽訂房屋買賣協議，並將房屋及權利憑證交付肖友成；肖友成又於2003年與肖有安簽訂房屋買賣協議，並將房屋及權利憑證交付肖有安。肖有安簽訂房屋買賣協議時系九渡河鎮團泉村集體經濟組織成員，佔有使用訟爭房屋並未違反相關法律法規的規定。
故肖在金與劉鐵莊的房屋買賣行為無效，並不必然導致劉鐵莊與肖友成、肖友成與肖有安的房屋買賣行為無效。同時，根據《民法通則》民事活動應當遵循誠實信用原則。肖在金於1998年將涉案房屋處分，至本案審理期間，涉案房屋已再次流轉至肖有安名下。法律在限制農村宅基地流轉的同時，亦保護民事活動的交易安全，以及經濟活動的穩定性。現本案涉訴房屋已再次流轉，且最終買受人肖有安系北京市懷柔區九渡河鎮團泉村村民，並不存在導致房屋買賣行為無效的情形。綜上所述，肖在金要求肖有安返還房屋的主張，本院難以支持。
案件來源
肖在金與肖有安返還原物糾紛一審民事判決書[北京市懷柔區人民法院（2015）懷民初字第01996號]。
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