截至目前，2018年下半年也已經過去了一個月，對於上半年的各種數據以及觀點也已經相繼出爐，那麼上半年的鄭州樓市市場又有哪些數據以及觀點分析最新出爐，下面就鄭州樓市中的房價、商業以及寫字樓進行了詳細的分析。
房 價
第一
百城房價
1．成交均價：6月份相比5月份上漲了近百元
2018年6月，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為12642元/平方米，環比增長0.9%，同比增長9.4%。受6月份成交量相對較好、部分中高端樓盤入市等因素影響，當前房價有所抬頭，相比5月份12533元上漲了109元/平方米。觀察歷史數據，在2010年至2016年上半年，100城房價走勢相對還是平緩的，但是2016年下半年開始房價明顯拉昇，到2017年底終結了過快上漲的態勢。當前100城房價已保持連續10個月超過1.2萬元的均價水平。
2．房價增幅：同比增幅保持11個月的持續收窄
2018年6月，100個城市新建商品住宅成交均價同比增幅為9.4%。觀察歷史數據，可以看出，該曲線總體上呈現出持續收窄的態勢。其中在2017年7月創下歷史新高，達到27.6%的水平，隨後此類曲線持續收窄，目前已保持連續11個月的同比增幅收窄態勢。這充分體現了近一年“房住不炒”的政策效應。
第二
城市分類
1. 均價分類：三四線房價“破萬”持續了10個月
2018年6月，100個城市新建商品住宅成交均價中，一線、二線、三四線城市分別為41644元/平方米、13383元/平方米和10458元/平方米。對此類價格進行區間劃分，其中一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。值得注意的地方是，一線城市在2018年1月房價創下了新高，即為42607元/平方米，隨後月份則總體處於下滑態勢。
2．增幅分類：“930新政”後一線城市房價率先降溫
2018年6月100個城市新建商品住宅中，一線、二線、三四線城市成交均價同比增幅分別為2.4%、13.8%和8.6%。總體上看，三類城市同比增幅曲線均有持續收窄的態勢。而從幅度上看，二線城市的同比增幅是最大的，這也是此類城市上半年政策頻頻加碼和“打補丁”的原因所在。
橫向對比看，一線城市同比增幅最高點出現在2016年9月，這恰是“930新政”出臺的時候，隨後此類城市房價同比增幅曲線開始收窄。受一線城市房價降溫的影響，到了2017年下半年，二線城市、三四線城市也呈現了降溫的態勢，即同比增幅曲線從高位開始下行。
第三
城市排行
1．均價排行：2萬元以上房價的城市共有11個
2018年6月，100個城市中，房價最高的城市為深圳，達到55452元/平方米，而房價最低的城市則為荊門，為4480元/平方米。從城市分類中可以看出，燕郊成為三四線城市中房價最高的城市，達到了20889元/平方米的水平。另外，統計顯示，目前房價突破兩萬元的城市共有11個，包括深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、寧波、南京、燕郊和珠海。
2．房價上漲城市數量：上半年總體在增多
2018年6月，100個城市中，房價環比上漲的城市數量為74個，相比5月份的77個有所減少。但是如果觀察2018年上半年的房價上漲城市數量，可以發現，1~6月份房價上漲的城市數量分別為61、72、66、69、77和74個，這說明房價上漲的城市數量是在增加的，簡單做個平均，大概上半年有70%比例的城市房價是上漲的。下半年要警惕更多城市步入房價上漲的行列中。
3．增幅排行：金華宜昌等三四線城市房價上漲過快
2018年6月，100個城市中，包括金華、西安、宜昌等城市房價同比增幅較大，增幅分別達到了47%、42%和41%。這也和此類城市樓市交易比較火爆的因素有關。而在房價同比下跌排行中，香河、大廠、廊坊等環京城市房價下跌最明顯，跌幅分別達到了28%、26%和23%。
觀察此類城市排行數據，可以看出，環京和環深都市圈的城市房價下跌最為明顯，這和此類城市購房政策相對嚴厲有關。從數據上看，環京的香河、大廠、廊坊、燕郊、固安、張家口、保定等城市；環深的惠州、珠海、東莞以及深圳等城市，其降溫幅度相對較大。另外其他都市圈中類似南京都市圈的馬鞍山等，也有相對明顯的降溫態勢。這充分體現了此類城市投資投機需求的抑制和房價迴歸平穩的態勢。
第四
市場判斷
2018年上半年100城房價同比增幅繼續收窄，充分體現了“房住不炒”的政策效應。但是從具體城市的數據看，上漲的城市數量是有所增加的。這也說明雖然有部分大城市在降溫，但部分非熱點省會城市以及部分重點三四線城市，其房價依然在上漲，這是市場風險點之一。
2018年下半年對於房價潛在上漲的風險必須進行防範。部分房價上漲過快、庫存規模偏小的地級市，其棚改政策會有所調整，這會改變交易結構進而抑制房價過熱態勢。但是，受很多外部因素的影響，比如說股票市場疲軟的背景下，部分資金或重新進入樓市，這就容易帶來房價的反彈。基於此類判斷，預計下半年部分城市依然會出臺各類管控政策，包括限購、限貸、限售、限價等，進而減少房價的泡沫。
對於鄭州來說，把控房價背後上漲的壓力，顯得很重要。尤其是從鄭州房價數據看，6月份鄭州房價依然有較為明顯的同比正增長，類似鄭東新區等近期房價上漲也比較快，所以控制房價依然是鄭州下半年需要管控的地方。
從去庫存週期看，鄭州的庫存壓力其實是比較小的，後續建議加大鄭州各郊區的發展力度，同時適當加大鄭州新鄉等沿線的開發力度，包括地鐵等建設，這樣利好城區面積的擴大。
易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進
商 業
2018年上半年，鄭州共迎來了5個大型商業項目的開業，合計帶來12.7萬平方米的優質商業租賃面積。截至目前，鄭州全市的優質商業租賃面積總存量為193.2萬平方米。
新開業五個項目：萬科商業鄭州發力，一個月內連開兩個購物中心
2018年上半年，鄭州有永和i89、美景龍堂·萬科廣場、美景·萬科廣場、上悅城、銀興悠客廣場5個優質商業物業項目入市。 其中除銀興悠客廣場為存量改造型項目外，其餘均為新開業項目。
值得注意的是上半年萬科商業在鄭州的發力。
綜觀其上半年開業的兩個購物中心，因考慮到區域內消費需求及消費習慣等因素，萬科有針對性地對零售業態進行了優化，不再只是品牌的呈現，而是新零售下購物方式的改變，以此來營造一個周邊消費人群工作、生活之外觸手可及的第三空間。從商業發展和人們喜歡就近消費的規律上看，區域型小型綜合體的市場空間會大一些，後期的經營流量也能相對有所保障，對體量和規模的要求也並不是一味的求大。
這再一次印證了萬科做購物中心的一個主旨、兩大方向，即萬科廣場堅持“為家而建”的主旨。第一個方向做社區型的購物中心。基本上它的覆蓋範圍是3公里之內，涵蓋多個大型社區為主導的社區型購物中心的區域性中心；第二個方向則是不做傳統的購物中心。而是加強體驗業態，希望能夠建成家庭和年輕人消費體驗的中心，向年輕、時尚、國際化的方向去構建商業體系。
因此，相比於大體量的一站式商業，萬科商業上半年在鄭州開業的兩個項目更加重視迴歸商業的本質，更加熟悉用戶的消費習慣。
消費迭代需求變化 新鮮品牌不斷入市
由於上半年新增項目招商效果較好，因此並未給鄭州零售市場空置面積帶來擴增的影響。但因百貨及散售型商業的整體經營狀況下行，鄭州商業整體空置率還是受到了一定程度的影響。截至2018年上半年結束，鄭州優質商場空置率保持在6.4%的穩定水平，較去年年底輕微上浮0.1個百分點。儘管部分傳統百貨由於業績下滑出現租金水平明顯下滑的現象，但積極進行租戶調整升級的購物中心租金漲幅明顯。綜合影響之下，全市租金水平表現平穩，較2017年底微降0.1%，至492.8元/平方米/月。
服飾、餐飲及兒童業態成為上半年市場吸納主力。與此同時，更多零售品牌以快閃店形式落地鄭州零售市場，通過創意營銷提升品牌知名度，並藉此為正式店鋪的開設提供市場反饋的決策支持。
在新品牌引入方面，本季度新增加的城市首進全國知名連鎖品牌主要聚焦在餐飲及體驗業態，如熊本熊Kuma Café、七葉和茶、一點點、臺北純K、京東之家、ABS愛彼此家居、公社COSMO、四季同仁音樂餐廳等。當然也有像Saint Laurent、FILA Fushion、APM Monaco、Sandro、Maje、Adidas Mega、DEBRAND x FJ、AVIREX等零售品牌的佈局。
而綜觀整個品牌市場的發展，戴德梁行認為面對大量新增供應以及消費者迭代導致的消費需求的不斷變化，大部分運營商將加快引入新鮮品牌、個性餐飲以及體驗式業態來提升客流量。如特斯拉、蔚來汽車、6ixty8ighty、奈雪的茶、羲和雅苑、日日香鵝肉飯等品牌，將在下半年隨著新項目的入市進入鄭州市場。
下半年市場展望
鄭州優質零售市場在今年下半年預計還將迎來約75.9萬平方米的新增供應，包括正弘城、新田360廣場綠地新都會店、朗悅公園茂3號館“潮流茂”，它們的開業將進一步提升鄭州商業的品質基礎。此外，在新增供應中，有約39.5%的項目集中在鄭東新區，鄭東新區的整體商業氛圍將得到進一步的培育和提升。
與此同時，一批傳統老百貨及存量商業在面臨電商和新開購物中心的雙重夾擊下，業態的調整升級迫在眉睫。例如大商紫荊山百貨引入了共享辦公品牌UFO.WORK，不僅為項目帶來更多優質、穩定的年輕客群，對項目接下來的業態調整（如引進時尚品牌、休閒餐飲等）也將起到助推作用。
綜觀整個市場，未來3年的新增供應將主要集中在市區三環以外、次級商圈以及區域型商圈。隨著這些商業項目的入市，鄭州市商業綜合體及購物中心的整體水平將得到有效提升，並將在一定程度上帶動鄭州商業格局的升級。
此外，在品牌調整上，將繼續保持總量上升及趨於個性化的定向招商，且隨著非核心商圈內多達數十個購物中心的陸續開業，區域型及社區型商業在接下來一段時間內都將持續發熱，具有特色的餐飲及娛樂品牌入駐購物中心的比例也將有所提升，零售商業市場分化的需求將逐步得到填充和拓展。
戴德梁行市場及業務部主任、助理董事 張桐
寫 字 樓
2018年截至6月底，鄭州甲級寫字樓市場迎來了建業凱旋廣場、龍子湖中央廣場兩個新增入市項目，為市場帶來了約29萬平方米的新增供應，而鄭州核心商圈甲級寫字樓的存量也由此推升至281.7萬平方米。其中高鐵商務片區/金水東路商圈寫字樓的存量佔比繼續佔全市的一半以上。
受新項目入市影響，2018年上半年鄭州甲級寫字樓的空置率較去年年底微升1.7個百分點至23.8%。部分物業條件較好、產權統一的優質項目租金漲幅明顯，直接推動了全市甲級寫字樓的平均租金較2017年底上漲8.4%至91.4元/平方米/月。
如上所言，上半年鄭州寫字樓租賃市場租金的上漲，也得益於市場積極的租賃表現。上半年，全市淨吸納量較2017下半年上漲18.0%。其中，房地產、險資及大健康行業成為2018年上半年鄭州甲級寫字樓市場吸納主力。此外，鄭東新區高鐵站商務圈近一年來也因為自貿區的落地而實現出租率、租金雙增長；西區及花園路商圈則因有限的新增供應及較為積極的租賃表現，區域租金環比實現了平穩上漲。此外，值得注意的是龍子湖片區，依託於龍子湖高校園區的通達性和區域的交通便利性，該區旨在打造文化、科技產業為主的商務聚集區。預計下半年，龍子湖高校園區還將有包括創意島大廈在內的6個項目陸續交付入市，屆時，將吸引周邊以自主創業為主導的客群集聚。並且，因前期租金水平不高，該區域空置率或將有所回落。
戴德梁行認為，為加快建設國家中心城市，鄭州市政府也在持續加大政策支持與招商引資力度。以鄭東新區為例，今年2月份鄭東新區管委會發布消息，將重點構建金融和大數據產業“雙引擎”，年內計劃引進基金機構100家以上、大數據企業150家以上。隨著招商引資的逐步推進，鄭州市場將迎來更多企業入駐。同時，產業結構升級的大背景下，發展良好的本土企業向甲級寫字樓搬遷的需求更為旺盛。由此來看，鄭州甲級寫字樓市場將繼續保持活躍，租金將維持在穩定水平。
戴德梁行的研究顯示，預計鄭州甲級寫字樓市場將在2018年下半年迎來約37.6萬平方米的新增供應，其中高鐵片區的新增供應較為集中，佔比高達37.2%。此外，在寫字樓租戶動態方面，金融、房地產、信息科技以及專業服務成為推動2018年上半年甲級寫字樓租賃成交的主力。包括龍湖地產、禹州地產、泰康人壽、民生信託、天同律師事務所等在內的數家企業、機構均選址在了鄭東新區/高鐵商務片區。
隨著鄭州整體經濟發展及投資環境的不斷改善，新落戶鄭州的企業成為推動寫字樓市場需求的主要力量。此外，部分高素質物業將繼續吸引中資企業進行升級搬遷與擴張。
戴德梁行企業服務部主管、助理董事 許文雁
閱讀更多 樓市氣象 的文章
