2016年4月28日，安徽丽丰集团以1480万元/亩的价格拿下肥西[2016]5号地块，楼面价10090.91元/㎡ ，即丽丰铂羽公馆。
2017年2月6日，丽丰铂羽公馆首开。96折+5000元验资优惠+1元享价值8万车位+蓄客近6个月，多重优惠，当天去化不到4成。
随着肥西市场持续火热，板块内高速时代御府备案价1.48万/㎡被认可，丽丰铂羽公馆性价比一下子就凸显出来了。
而本周，丽丰铂羽公馆最后一栋高层加推，目前正在认筹2万+升级验资20万阶段，均价14139元/㎡，面积96㎡、103㎡、114㎡，最低首付3成。
— NO.1 —
2017年以来，肥西房价发生了哪些变化？
造成两种去化结果的原因也很好理解。
2017年2月，当时肥西市场，文一西溪湾备案价11200元/㎡，华地紫金府备案价10989元/㎡，价格梯度不一致，丽丰铂羽公馆每走一步都很艰难。
而现在的肥西市场，高速时代御府备案价14799元/㎡，
城建琥珀御宾府备案价16249元/㎡。可以说，除了华南城，14139元/㎡的丽丰铂羽公馆，价格可以碾压肥西所有项目。 这1年多时间，肥西发生了什么？
2017年2月份，肥西备案900套房源，均价9694元/㎡；
而2018年7月份，肥西备案392套房源，均价13319元/㎡，上涨37.4%。
不仅如此，目前肥西库存紧张。截止7月30日，肥西库存3319套，去化周期仅仅3.7个月。
而看具体的在售盘，
1、文一名门森林语：是纯新盘，预计8月初开盘。洋房面积96㎡-126㎡，叠墅120㎡-190㎡，可满足刚需、刚改、改善等不同层次需求！
2、丽丰铂羽公馆：本周末加推最后一栋高层，均价14139元/㎡。按照首付3成计算，最小户型96㎡计算，平均首付40.7万左右。
3、高速时代御府：预计8月下旬会有新品加推，高层104㎡、129㎡、133㎡，洋房140㎡左右，前期备案价14799元/㎡。按照首付3成计算，最小户型104㎡计算，平均首付46.2万左右。
4、城建琥珀御宾府：在售洋房C3号楼，主力面积138㎡，均价16307元/㎡，剩余少量房源。除此之外，还有跃层，是改善小区。
5、华南城紫荆名都四期锦园：上周六加推597套房，备案均价10100元/㎡，主力面积89㎡、114㎡、127㎡、128㎡，最低首付5成。按照最小面积89㎡，均价10100元/㎡，平均最低首付45万左右。
6、新华九龙首府：目前在售洋房，均价13938元/㎡，主力面积120㎡、138㎡，最低首付5成，按照120㎡计算，平均首付83.6万。
由此可见，在肥西买一套新房，首付没40万基本拿不下。
— NO.2 —
肥西二手房：价格坚挺，1.4-1.7万/㎡区间！
肥西二手房呢，情况并没有多少好转。
根据链家网数据，肥西最新二手房成交均价
14829元/㎡。而在过去1年时间，均价基本在1.48万/㎡左右徘徊。
而最近成交的二手房，也是最好的佐证。
1、禹洲华侨城二期2室2厅 71.77㎡，成交总价129万，折合单价17975元/㎡，挂牌一天就成交。
2、原树提香2室2厅，82.83㎡，成交总价136.6㎡，折合单价16492元/㎡，成交周期27天；
3、东冠繁华逸城2室2厅 87.74㎡，成交总价130万，折合单价14817元/㎡，成交周期83天；
4、鼎元公馆 2室2厅 70.79元/㎡，成交总价106.5万，折合单价15045元/㎡，成交周期18天；
……
很显然，
1、肥西二手房成交价并不低，靠近市区的在1.4-1.7万/㎡。主要原因：政务区、高新区、经开区需求外溢，加上肥西不限购，自然成为刚需承接地。
2、成交周期很短，基本是出来一套卖一套。之前社群里有个网友，名下有两套房，一里洋房和东冠繁华逸城，准备卖一套置换。中介建议他卖东冠繁华逸城。
3、两房户型很吃香，面对的主要是刚需客户，总价低。
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结语
一直以来，价值决定价格，供需影响价格。从价值来看，肥西3宗地块楼面价破万，毛坯卖1.5万/㎡才能保本；而从需求来看，目前房荒严重，可选房源不多。
但最近土地市场的信号，不是很乐观。
5月11日，光明地产竞得肥西[2017]15号地块，居住地块楼面价3750.02元/㎡，溢价率30.95%。
7月18日，金辉竞得肥西[2018]15号地块，楼面价6830元/㎡。
今天（7月30日），肥西[2018]16号地块出让，无人报名！
2018年以来，肥西一直深陷“逢土拍就流拍”的魔怔。限地价、限房价是表面，而更深层次原因，是开发商对未来楼市不太乐观的态度。
我觉得目前买肥西，主要有两个问题需要深思：1、是自住还是投资，如果是自住，那买房义不容辞；如果是投资，后期土市不明，有可能高位接盘；2、目前肥西二手房，基本都是刚需盘，不管是品质还是物业服务一般，后期溢价不是很高。
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