都会森林和公园1872，是不可错过的观测点。
经过反复确认，这两个楼盘终于将于8月开盘。对于开发商来说，不可能再拖延下去了。因为每多拖一天，就多产生一天的财务成本，可操作的空间就少一点。
而不管是行情趋势还是限价政策，都不利于开发商。
可以肯定是，大家都很关心的限价，会继续在高价地项目上有所表现。至于到底会备出多少价格，应该在本月中下旬就能看到预售证。
观察最近新房摇号的情况，中签率持续走高，比如碧桂园良樾63.64%、都会钱塘56.88%、宋都麓宸府56.21%、融信公馆ARC27.57%.....
还有“二次选房”和“无需摇号”的楼盘。
首先，市场已经开始分化，不是所有的楼盘都会被盲目追捧。其次，回过头去看，摇号前那一批全款抢房的购房者，付出成本是最高的。
都会森林和公园1872各自的第一份摇号方案，会透露出更多的信号，这个月，不管是开发商还是购房者，行情发展的方向，会看得更清楚一些。
杭州楼市的供求关系，也可能从8月开始逆转。
去库存之后，接下来会迎来“增库存的”吗？概率是很大的。开发商普遍钱荒，地价又在打折，很有可能“不顾限价出货”。过去两年出让的土地，七八成都已满足上市条件。
供求反转，可能也就一夜之间的事。
根据透明售房网数据显示，上周二手房新增挂牌量3712套，是成交量的2.5倍。一周的新增挂牌量相当于之前单月平均水平。
这里有一条铁律：只有当库存量增加到一定程度，房价才可能出现松动。
还有两则突发消息：一是深圳甩出限售。信号强烈。二是最高层会议称下决心解决好房地产市场问题，遏制房价上涨。信号明确。
Q&A | 壹
问答关键词：富阳二手大别墅、滨江核心住宅、置换
@王小盒
现在家庭有一套清怡花苑160㎡的房子和一套富阳云水山居的别墅260㎡，实际送一个地下室。别墅价格不明朗。现在个人想在彩虹城边上置业，与父母住近一些。请问该考虑如何置换比较保值？
楼先生：在银湖一带，排屋别墅不是很有稀缺性，从产品本身看，云水山居跟后来上市的或将上市的同类产品相比，也不具优势。除非你自己内心无法割舍这样一套大别墅，或者说，今后考虑一家人自住。否则，从升值和发展角度来讲，它不如复兴这样的一套大户型，哪怕这套房子也有点过时了。无论什么时候、什么样的行情，这样一套大别墅都不会是很主流的产品。
所以考虑置换的话，建议努力折腾一下大别墅。当然能不能卖到满意的价格，不会特别容易，在二手房市场里，这样的产品，想要碰上一个诚心的买家，实在是需要不少运气的。更进一步的建议，因为大别墅不一定能够快速出手，周期会拖得很长，如果等不了，清怡花苑也同步挂出去吧，如果能换到江对岸一些条件不错的一二手房，还是属于向上的置换。而且，看板块发展，滨江更加广阔。
Q&A | 贰
问答关键词：房价周期性、城市骨架、城东置换改善
@AO徐大鹏
老师你好。我在下沙有套70㎡小房，良渚永旺附近有套115㎡，本周刚好摇中一套东旭府，我想在城东买一套改善的房子，你觉得卖哪一套比较合适？现在良渚还有上升空间吗？
楼先生：评判单个板块的上升空间没有什么意义，因为板块一定是跟整个城市的发展紧密相关的。杭州的城市建设依然全面向好，随着地铁交通、基础建设逐一落地，向外拉伸的骨架会渐渐丰满起来。不过，如果上升空间指的是房价，短期内必然会呈现比较强烈的周期性，至少现在看，见顶的概率很大。
到城东置换一套地段更好、房子更新的改善房，没有问题的，接下来选择有很多。但置换掉哪一套，因为不知道具体是哪个小区的哪一套房子，而且，每一套二手房有各自的优劣条件，所以没办法给你统一的评判。一定要有一些可以套用的原则，还是从房子自身的竞争力去对比一下，比如楼层低或顶楼竞争力总是会弱一些，两房就不如三房主流，房龄也是重要的考量标准。
Q&A | 叁
问答关键词：下沙沿江二手房、资产置换、都会钱塘
@WGH
你好，本人在下沙伊萨卡有一套大三房，3房2卫2厅，133㎡，一线江景，中上楼层，毛坯。中介报价320万，单价2万4。想请问一下，从目前和长期来看，这房要不要出手？本人在杭州另外还有一套住房。谢谢。
楼先生：这个小区是下沙沿江最早开发一批房子，除了龙湖物业、与地铁口零距离这两点优势，其它方面就真的比较普通，没有太突出的亮点。因此，2万4的毛坯单价，也还过得去。比如大学城北的新盘项目都会钱塘，领出的第一张预售证是精装洋房，均价两万七八。市场是很精明、很敏感的。
一般来说，跟房东这边，中介会压低心理预期。你想卖的话，可以把价格稍微挂高一点。另外，跟同小区内近期成交的房子做一下对比，会更直观一些。总的来说，伊萨卡国际城这样的房子，有机会还是要争取换一换。可以往市中心这边靠一靠，哪怕加点钱，挑一套更好的房子，一定不会吃亏。接下来，应该也是置换比较好的机会。
Q&A | 肆
问答关键词：预算400-500万、之江板块、未来科技城
@温李见
家住西湖景区，想买一套可以自住的房子，希望可以离家近一些，价格在400万左右，可以接受500万，目前关注的滨之江是离家最近的，但是去看过感觉5000的装修标准实在不敢恭维，还关注藕园，但没有摇到，之江之后的九溪云庄有一栋是洋房的，不知道什么时候开，所以现在很纠结是早点上车，还是慢慢再选？
楼先生：要认清和正视一个事实，限价下的精装修，是很虚的。尤其那些限价比较大的楼盘，对精装修不要抱有太大的期待。你占了限价的便宜，其它方面肯定要吃点亏，比如加装包、高价车位等等。因此，不管是外来房企，还是本土品质房企，大小开发商都一样，都会出现减配这样的事情。买限价新房，心态要摆平。
只要限价还没放开，新房摇号就尽量去参加吧，价格相对是稳定的，政府在帮你把控，不用顾虑太多。你关注的滨之江，洋房跟高层贵个五千左右，还是实惠的。同样是洋房，大概率是买不到九溪云庄的，它的价格还不明确，户型又偏大。边上的祥生、仁恒项目，现在能知道的信息就更少了。
还有一个方向，聚焦未来科技城。耦园还有房源，既然去摇号过，那就继续关注吧。往西面过去，华夏之心可以多关注一点，它是准现房的状态。往北面去，华夏四季和远洋·西溪公馆也都是市场关注度比较高的。
Q&A | 伍
问答关键词：400万、限价住宅(绍兴)、酒店式公寓(杭州)
@格格巫
坐标绍兴市区，一家三口女儿上四年级，有市中心老破小学区房一套及自住143㎡电梯房一套，酒店式公寓一套月租3000。目前手上有资金400万左右，该如何投资？在绍兴新的市府边上购入一套120㎡左右的住宅，还是投资杭州的酒店式公寓？或者说再观望一下？谢谢。
楼先生：跟杭州一样，绍兴新房也限价，存在一二手房价格倒挂。只要限价，大致情况就差不多，相当于政府摁住房价，如果资金没有其它更好的出路，到镜湖新区找那些明显限价较大的新房住宅，也是一种选择。因为绍兴不摇号（但限售），开发商在付款方式上提出不同的要求，是否划算，自己多权衡一下。
反倒是，不用着急投资杭州的酒店式公寓。杭州楼市现在比较微妙，行情不明确，可以稍作观望。一方面，杭州市面上，酒店式公寓供应很充足，产品又良莠不齐，而且总体价格水涨船高，随着行情调整，应该会有一轮调整。以目前的价格进行投资，租售比很难算得过来，蛰伏期会较长。另一方面，如果想把资金放到杭州来，可以关注一下临安的青山湖科技城，不限购但限价，有一批一万五六的新房，可以当作外地人进入杭州的切入口。
閱讀更多 江南買房 的文章
