听多了限购、限售、限贷，大多数都是针对卖房和买房者进行房地产市场调控，但其实土地挂牌市场也有针对性的调控方案，最著名的便是称为“熔断机制”的限价政策。比如，2016年时，位于长三角的一个二线城市N市就推出这样的调控政策，
大致内容是，政府会给热门区域的地块设置一个最高限价，如果有房企举牌超过限价，那么这块地就自动转为流拍。1、始于2016年的限价政策
时光先回到2016年，当时N市楼市相当火热，仅上半年，市区新房成交量达7.5万套之多，而这个数据甚至超过了2010年、2011年、2014年三年的成交量。火热的楼市大大激发了地产商的拿地热情，几乎到了逢土拍必地王的地步，不断刷新楼面价。
为了让房企更理性拿地，2016年4月-5月，N市市出台了限价政策。该政策规定，土地出让设置最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。
可问题接踵而来，这个土拍的新玩法很快被地产商给玩坏了。很多地产商用直接超过限价的形式，造成了土地拍卖的熔断。卖不出去地，政府很心焦，于是，只能更改政策，从原先的达到最高限价就终止出让，改为达到最高限价后停止加价，继而摇号决定归属，最终成交价是最高限价的基础上加价一轮。此外，土地拍卖也从沿袭多年的现场竞价，改为网上竞价。
同时，N市政府又搞了个新玩法，就是住宅地块的拍卖中，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。另外，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
对新房稍有了解的宝宝们应该知道，开发商更多时候都是在卖期房。这个玩法一出，开发商表示很懵逼。当时一个央企背景的开发商告诉当地媒体：“现房销售，我们从来没干过。与期房相比，现房销售的节奏完全不同，对企业的现金流要求更大，到底怎么应对，企业一头雾水，而且上升的成本究竟如何计算”。
但是，懵逼归懵逼。地还是要拿的。因为，当时N市新楼盘的去化速度惊人，房企在高周转带来的喜悦还没消化完时，就发现，自己手里的地不够了。“再买不到地，公司就要散伙了，管他期房还是现房，先买到地再说”。这几乎是当时参与买地的所有开发商的想法。
乍一听，觉得这个政策很良心有木有！没错，土地限价政策一出，配合当时的限购政策，的确将N市楼市带入平稳期，尤其是新房价格，降温效应很明显。
2、限价效果究竟如何？
上文提到，限价配合限购，总算是让高烧的N市楼市冷静了一些。限购的政策是，在主城范围内，已拥有1套以上住房的非N市户籍居民，不得再购新房及二手房；拥有2套及以上住房的N市居民，不得再购新房。这也就意味着，非N市户籍的购房者，只要有房，就丧失了在N市买房的资格；而N市有二套房以上的本地人，要买房，就只能去二手房市场转悠转悠。
调控下达后，新房被压下来了，二手房市场却被引爆。不少二手房房东毁约，短短几天之内加价二十万、四十万甚至五十万的比比皆是。钱慧（化名）是邻省C市人，本看中的一套价格300万的学区房，一夜之间转手就要加价好几十万。她心急如焚：“我们为了儿子女儿能在N市上学，把身家性命都压在这套房子上，现在房东一夜之间加价十几万，眼看就要丧失资格了，女儿儿子学都上不了了。”无奈之下，她只能答应房东的霸王要求。
而那些有资格买新房的人，发现新房价格是降低了，可是拿着钱都买不到了。由于地块所建商品房必须现房销售，这意味着原本半年左右的上市期，将在未来增至1年。有数据显示，此后连续多个季度，新开工面积均低于销售面积。而好不容易面市的房子，由于限价，和周边二手房价格倒挂严重，当时民间将土拍政策后面市的新房都称为“福利房”。巨大的价差反而吸引了大批投机客和关系户。当时某楼盘的营销总监称，他的主要工作，就是梳理关系户的排序，来楼盘认筹的1000组客户中，有400组都是关系户。于是乎，连夜排队、摇号买房、全款买房的风潮一直延续到2017年，新楼盘一面市基本都能抢光。
出于不可描述的原因，N市的做法还被长三角另外几个二线城市H市、S市纷纷效仿，所以，为何长三角地区这一年多来会上演现象级抢购现象，看官们都看明白了吧。
3、2018年再生变
上文提到，由于保障房建设资金不计入房价成本，部分资金流较差的小房企根本无力承担，于是，N市土地市场，渐渐只剩下大型房企竞价了。而且，在新房限价的情况下，新楼盘的变现能力被严重压制，但开发商的财务成本却大幅提升。这一切，导致原本热热闹闹的土地市场开始降温。从2017年12月开始，N市入市的土地陆续陷入流拍、底价接盘的境地，而2018年3月，即便有市中心腹地区的住宅地块入市，都未能扭转颓势。
屋漏偏逢连夜雨。房企融资也在此时成为难题。海外发债被禁止后，监管层进一步叫停了公司债和票据互还，紧接着又把内地房企在香港发行熊猫债的路子堵死。房企融资越来越难。连那个什么什么宇宙房企，都必须让员工喝鸡血，来争取更高的现金流周转了。
房价不振加上房市冻结，房企越来越没有拿地的热情。没限价之前，就算高价拿地，开发商可以把成本分摊在购房者身上。限价以后，开发商提升利润的空间反而缩小。在缺钱的情况下，当然没有人愿意拿地了。
这下政府急了。为啥会急，看一下下面的数据就知道了：
于是乎，土地挂牌的玩法又变了。必须现房交易的条款被取消，竞建保障房被竞建自持商品房取代，简单的说，就是政府保障房的权利转给企业，企业持有商品房进行出租。
看这样子，大概是想给处于资金荒中的房企一个喘息的空间。这个政策的变动，一来，受现房交易而拉长的入市周期，会因此得以加速，市场上供求维稳后对稳定房价也有好处，加上限价还在，新房也不至于因为土拍政策的放松而暴涨；二来，保障房变为自持后，租赁属性不会发生改变，政府通过让渡租金的方式，给企业更多的利润空间。
这样一来，房企总算是可以放松一下，拿地的热情就高涨起来了，政府的财政也能够得以输血。果不其然，土拍市场很快迎来小高潮，仅6月29号一天，在这场2018年上半年最后一场土拍中，N市便收得出让金81亿元。
4、这不是多赢的结局
在房地产这个游戏中，当大水漫过时，保住自己才是关键。其实，要想让房子回归到房住不炒的轨道，最有效的方法，就是脱离财政对土地出让的依赖程度。
就比如以上的案例，好似是为了稳定房价，让利房企，其实说来说去，还是怕土地不好卖，特别是在当前政府隐形债务惊人，融资渠道收紧、国家去杠杆的大背景下，唯一能够快速来钱的渠道，只有卖土地一条了。在这样的恶性循环中，谁是庄，谁是散，不是很明白了吗？
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