在一线城市购置住房是决定家庭未来的战略性选择
---基于上海的案例分析
文丁彦皓
房地产强势调控已近一年半，在这一年半里，一二线城市与三四线城市的房价走势呈现了冰火两重天的态势。中央对资产泡沫和房地产功能也进行了再定位，尤其一再强调对该定位与调控的决心。确实，从当前流行的房价收入比上来讲，中国的房价，尤其是一线城市的房价实在是太高，以致于让太多的人“难以望其项背”。但是，作为一个理性与长期追踪该话题的人来讲，房地产确实关系民生，但是，也必须尊重客观现实，不但个人情绪对房地产大潮的发展方向毫无影响，而且还会影响个人的判断。一直以来，全球学者都很困惑很难在国际经验中找到预判中国经济发展的脉络，的确如此，中国与其他发达国家最大的不同有四点，即
1、太大，14亿人口，960万平方公里，82万亿GDP，这种规模的案例在全球绝无仅有；
2、太快，连续经济高速增长40年，且还在持续，即使解放后至改革开放前那段时间，中国的经济依然发展很快，尤其是还为后来的经济发展奠定了绝佳的基础。
3、当前的经济模式已与以往不同，尤其中国在传统领域已经与西方各国仅有量的差异，甚至是超越，而在新型行业开始逐步引领；
4、地缘优势凸显，自马汉的海洋文明理论以来，全球的经济亮点清一色的布局在沿海。而中国特殊的地缘位置，让中国既能够从海洋文明中获得利益，还能够西进，享受陆地文明的红利。
看待房地产就盯住两点，即
1、各区域经济发展与产业布局经过长期的市场出清洗礼，现已呈结构化趋势。不同附加值的产业已开始根据各区域的比较优势在全国布局，当然附加值更高的产业布局在一线城市，而附加值稍低的布局在中西部的三四线城市。
2、人口流动的特征已从城市化演化成省会化与东部化并行的趋势，人口聚集度与人口规模决定的就业机会与收入水准现实迫使全国有梦想的年轻人都往一线城市涌。而落后的农业生产方式已让农村持续出现人口净流出的态势，很多农村已经成为无人烟的“鬼村”。具体内容参考《
人口持续高强度聚集依然是历史趋势
》一文。区域经济发展差异固化与人口流动潮流的态势依然如火如荼的大环境对房地产的影响自然是决定性的。虽然中国确实存在一定的金融风险，即资产价格过高导致的家庭月按揭房贷与月收入之比过高的问题。但是，中国与其他国家最大的不同就是经济在持续发展，社会可支配收入也在相应的提升，即只要保证经济稳定的发展态势，时间即可化解已存在的资产价格过高风险。但是，也不能忽视房价所潜藏的三大因素，即
1、购买群体
在产业竞争力、人口聚集度与规模优势凸显后，决定房价的购买力不仅是某一城市的收入，而是以全国，乃至全世界最高收入阶层的收入来评估。诸如上海的潜在购房者并非全是上海“土著”。而更多是全国、乃至全球的高收入阶层。尤其当前处于中国独生子女一代的购房大潮下，分布在全国的高收入阶层都期望将自己唯一的孩子安置在机会最多，收入最高的一线城市。
2、杠杆能力
在中国给子女留点资产的传统、独生子女与遗产税缺失等现实条件下，全国范围内借助国家经济发展大潮获得一定资产的60后与70后群体都期望靠自身已积累的原始资本为子女在一线城市交首付款购房，将子女送至上海等一线城市定居。这就意味着一线城市凭借其城市魅力会将全国已有的部分财富持续通过购置住房的形式吸纳至上海等一线城市，实现财富的全国大转移。
3、财富来源的评估方式存在误判
当前随着资产泡沫持续膨胀与不同行业的差异性收入，高收入阶层财产性收入已经远超薪酬收入，决定住房购买力的更多是财产性收入，而非薪酬收入。但是，评估房价收入比的却是薪酬收入，所以，自然以往房价收入比的评判标准在中国失效。
4、社会整体对未来经济走向的预判较为乐观
在按揭贷款的背景下，房价收入比不仅以当前收入来衡量，更要考虑未来的经济发展态势决定的收入上升预期。由于经过长期的市场出清与政策规范，当前布局在一线城市的产业多属于高附加值产业。尤其在限购的筛选下，在一线城市有能力购置房产的潜在购房者不仅家底殷实，更是具有高学历与能力超群的高收入人群。这类人群的收入随着产业的发展与从业经历的丰富会呈现稳定上升的态势，所以，随着时间的推移，房贷与月收入的比例会逐步下降。
5、人口更替频繁，不会出现购买力的固化
上海等一线城市的人口持续更替，会持续涌入，而能力欠佳者会被迫退出，回到三四线城市与老人会逐步退出核心区域，迁往周边地区养老。所以，上海等一线城市的刚性需求会源源不断，潜在购买力也会持续涌入。
如果将上述因素列入房价收入比来权衡当前一线城市的房价，其实泡沫并不严重，房价并不高。尤其经过最近一年半的强势调控，房价回归与收入上升，更加提升了一线城市的房地产安全边际。
那么，为什么说一线城市的经济增长潜力就一定要大于其他城市？
1、已成型高附加值的新型产业
按照全球规律来看，城市发展具有马太效应。即越有优势，人口和资源涌入越多，最终会更加有优势。而一线城市经过多年的政策支持、特殊的地理位置与有效的市场出清，已经形成了稳定且高效的产业板块。将附加值低的产业外迁，而持续培养一定时期内最具竞争力的高附加值新兴产业，形成绝对的竞争优势。诸如上海的新能源汽车、生物制药、金融、信息产业、航空、高铁、教育、医疗、集成电路、国际贸易、航运以及高端装备制造等产业已形成，且具有绝对的竞争力，这是其他城市永远无法突破的竞争壁垒。
2、人口聚集决定的新型服务业崛起
人口规模扩大与土地面积有限的现实又会衍生出人口聚集的密度较高优势。一旦人口聚集度达到一定程度，新型服务产业就会凭借人口聚集度提升降低的成本顺势崛起，诸如物流、外卖、快递、家政、社区医疗、家装、共享等产业，而这些产业突起的唯一条件就是人口要绝对的聚集。
3、区域经济规模与产业互补格局已形成
在中国的三大经济区中，除了津京唐的区域规模稍微弱点外，长三角与珠三角的区域经济规模与产业互补格局已形成。这就意味着整个区域成为一个互助协同的整体，这就衍生出区域经济协同的超额收益。诸如，苏州的生产必须通过上海的港口运至海外，以及金融与贸易信息又在上海处理。这就意味着苏州和上海已逐渐成为一体，相互协同，共同促进，寻找超额收益。
扯远了，用两句话概括，即
1、一线城市的房价并不高，不会出现房价的回调的可能性 ，现在进入是最佳时机；
2、一线城市的城市竞争力相对其他城市已呈现绝对的竞争力，在一线城市定居不但就业机会多与收入高，而且城市的基础设施配置完善，生活福利相对其他城市更有优势，尤其是价值观相对国际化。
住房是刚性需求，只要有住房与户口即意味着已经成为该城市的一员。但是，一线城市苛刻的限购政策让很多即使购买力允许的家庭也无法购房。但是，由于不同的行政范围与日益提升的交通便利让周边城市为一线城市缓解空间压力，即收入相对低，或者无购房资格的群体可以暂时在一线城市周边不限购的区域购房，为融入一线城市拿到一张“二等座门票”。待收入提升与具备购房资格后，再腾挪。
最近几年，随着国家经济增速降低与中央对资产泡沫的关注度日益增加，确实出现了短期社会资产无法配置的尴尬。决定这种尴尬的原因很多，诸如代客理财尚不成熟，财富拥有者与资产管理者的互信尚未建立等。但是，
家庭资产配置既要考虑保值增值，也要考虑家庭发展的战略规划。融入一线城市就意味着具备了更多的机会与更高的收入，这已经是常识。但是很多人对自己的实力不够自信，担心自身在一线城市不具备竞争力而被淘汰。现实确实很残酷，但是，残酷更多来自于“对比”。曾经很长一段时间，中国的农村劳动力严重浪费，很多年轻人之所以游手好闲，无事可做并非是其天生的懒惰，而是社会没有提供就业的机会。但是，随着人口聚集衍生出的新型服务业崛起，产业细化也成了必然趋势。诸如有人在家装行业仅为定制家具做测量这一项工作就能够成为终生职业。而随着计件工资与绩效工资的日益常规化，产业布局优势让高精尖人口有了实现价值的机会，但是，人口聚集让很多普通劳动者也有了参与新兴服务业的机会，诸如快递与外卖。而这些行业虽然相对高附加值的新兴产业收入不高，但是，肯定比在农村的劳动力浪费更强。按照国际经验，随着经济的发展，低端劳动技能与高端劳动技能的比例会呈现扩大趋势，即一线城市越发达，需要的低端劳动技能人口越多。 由此得出，一线城市不但需要具备良好教育背景的高精尖人口，更需要大量的新兴服务业人口，这对所有人都是机会。
但是，一直以来，社会尚未对在一线城市周边购房形成共识，总觉得太远，交通不便与自身能力欠佳、收入较低，即使在一线城市打工一生，最终也要回老家养老。但是，忽视了两点，即孩子本就出生在一线城市，其对老家根本没概念，所以，绝对不会回去。另外，很多工作越做越很难离开，诸如稳定的客户群体、独特的技能需求等。这就意味着很多人一旦来了一线城市就很难离开。所以，需要提前布局，而不被思维限制最终造成遗憾。
处于高速发展中的中国的事必须按照发展的逻辑来看，而非以某一时期或某一阶段的现状来固化思考。人口聚集度和规模会衍生出就业机会与收入提升的超额收益，也为新兴产业的发展提供了基础。所以，人口东部化与省会化将会成为必然趋势。而这正是我在《
应该这样理解最近北京发生的事
》一文中所提出的“房地产业不要基于投机， 而布局人口持续流入和产业可持续的一二线与省会城市，20年内，中国60%的人口将会住在一二线与二十多个省会城市”论断的基础。在《
人口持续高强度聚集依然是历史趋势
》一文中阐述了农村收入低的原因与农业改革的方向。在农村逐步大规模的挤出人口与几十年的财富聚集后，中国的财富又要随着城市竞争力的差异而进行转移。当然，优质资源必然会涌入更有竞争力的一线城市。投资是预判趋势和追随国运，配置资产的前提是必须准确地判断出趋势的脉搏与国家的命运走向。而当前中国的人口变迁进程确实向一线城市和二十几个省会城市流动，这是历史趋势，无法以人的意志为转移。但是，这种趋势在家庭作坊式农业主导的中国历史上是无法找到可借鉴的案例。而日本与韩国的经验与中国当前有部分相似，但是，最大的不同就是日韩的总人口相对中国太低，所以，很难出现人口总量衍生出的产业规模与城市发展的质变。
一个家庭将未来安置在最具竞争力的城市绝对是最大的战略布局，而这不仅需要勇气，更需要的是远见！
相关文献链接：
1、丁彦皓：应该这样理解最近北京发生的事
2、丁彦皓：人口持续高强度聚集依然是历史趋势
3、丁彦皓（基金经理）：中国的房地产市场必须由市场效率来决定福利公平
4、丁彦皓（基金经理）：上海的房地产市场根本就没有泡沫
5、丁彦皓（基金经理）：房产税对上海房地产市场的影响分析
7、丁彦皓（基金经理）：上海市“房价收入比”的概念界定
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丁彦皓 房地产金融学博士、量化对冲学博士后，专注资本市场，负责量化对冲、权益投资、资本运作、ETF、股指期货与股票期权等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教。
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