【张怡 发自海南蓝湾2018博鳌房地产论坛现场 】中国房地产市场最高规格的专业论坛，2018博鳌房地产论坛，今天将在海南蓝湾落下帷幕。
今年的博鳌房地产论坛，恰逢中国经济处于一个严峻和特殊时期。
论坛开幕的前一天，7月31日中共中央政治局会议，对经济形势的分析和判断，对房地产市场政策的表述，成为论坛的主要议题。
丁建刚出席多场论坛并接受多家媒体采访
绝大多数学者专家和业界精英，对中国房地产市场未来仍抱有信心和乐观的态度。
但对当前的经济形势和短时期的市场走势，包括官方的应对措施，普遍持谨慎甚至忧虑的判断。
❖部分嘉宾精彩观点继续分享：
陈淮：千万别低估此后一段时间可能面对的艰难
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任
千万别低估2018及此后一段时间我们可能面对的艰难。汇率、利率、货币供应等方面的问题，以及一些行政性干预。这些在未来一段时间对市场的买卖对接方面会有比较大的影响，而且不排除有比较大的金融动荡。
但是另一方面，我们可以确定无疑地说，不论是未来3年还是未来10年，中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的房地产市场，这个前景不因为中美贸易战或者其它的问题而有所改变。
朱海斌：长效机制一直在拖
摩根大通董事总经理、中国首席经济学家
如果大家只是担心政策的因素，我想没有必要对房地产市场过度悲观。短期看可能是经济稳住、微升，中期看未来3到5年去杠杆还是会持续，当然在去杠杆完成之前，我觉得政府没有任何理由去主动戳破房地产市场。
政府也在讨论长效机制，但是我担心好的长效机制一直拖，没有建立。行政性的管制越来越长期化，包括以前最早的限购、限价，到现在限售、限商。当初引入的时候是作为一个短期的政策因素，但是现在用得越来越频繁，把这个作为长效机制，这对房地产市场应该是一个非常深刻的打击。
从最近的政治局会议或者国务院常务会议的安排来看，这一轮政策的调整主要支持的领域是基建投资，房地产投资是基本上被排除在外的。2017年、2018年以来，我们看到经济增速下滑，主要的原因来自于基建投资。
沈建光：房地产融资环境会越来越严峻
京东金融副总裁、首席经济学家
我们看到货币的收缩非常明显，特别是社会融资总量现在同比都是负增长，说明对影子银行的打压。前段时间人民银行有一个参事写了一篇文章讲到影子银行也有一定的作用，不能全部都打掉。现在很多非银行贷款的融资渠道都在压缩，这对融资环境是一个很明显的压制。
房地产新开工现在也在回升，但是房地产融资的比例在下降，所以这里面的资金缺口肯定是越来越明显。特别是稳价格的政策，这几天大家讨论最多的就是对价格的影响，在这种严格控制价格的情况下到底是涨还是不涨，对整个房地产销量的影响也会非常明显。所以融资的环境，我觉得是会越来越严峻。
林少洲：激情和高亢最容易出问题
厚土机构创始人
今年之前的一波价和量都涨到了高峰，把自己都封死了，所以本来是面临一个很严厉的政策的打压，但是今年的贸易战出来以后，其它的产业发展谈何容易，所以怎么稳住国民经济不要掉下去，稳住国家、民族的预期和信心，其实房地产是一个很重要的东西，这个东西不能掉下去。
总体来讲，这个行业未来的发展会比较健康，但是要更平和，不一定非要有那么多的激情，永远都很高亢，可能最容易出问题的就是这一类，在一个成熟的阶段还在搞青春期的动作的企业可能是最危险的。这也是行业内的各位的一些提醒。
胡伟俊：短期风险在于三四线城市
麦格理集团首席中国经济学家
未来12个月的短期的风险和未来三五年比较长期的风险。我觉得短期的风险对我来说最重要的不是贸易战，也不是其它方面，而是中国的三四线城市。
今年上半年，我们看到房地产住宅的新开工增速达到了15%，我们知道很多一二线城市新开工是很低的，很多三四线城市新开工已经达到了20%，这是中国经济很重要的支撑。但是如果我刚刚说的价格上涨，大家去买，价格更加上涨，这个循环如果逆转的话，会对中国经济有一个明显的冲击。
吴建斌：房企有几个问题急需解决
阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人
第一，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增，借贷比例高居不下。
第二，对真正高周转的意义并不了解。其实高周转要求从每个环节来保障高周转，实际上好多企业不是真正意义上的高周转。
第三，发展是硬道理。但是发展的过程中，大量的企业杠杆放得比较高。
花絮篇一：老朋友又争起来了
01
朱中一先生是中国房地产行业的泰斗级人物，也是
丁建刚非常熟悉和尊重的前辈。每年的博鳌房地产论坛上，两人都有一些话题讨论，甚至争论。去年，是关于共有产权的话题。
今年，丁建刚在论坛上说，中国房地产业的增量房时代，可以持续到2050年。朱中一先生认为从城市化进程来说，到2030年，应该实现70%的城市化率，增量房时代也就差不多了。
但丁建刚认为，虽然现在中国的城镇住房户均套数已经达到1.05，但是其中有大量的改革开放初期建造的，房龄达三四十年的老旧多层砖混结构的房子，这些房子再过十多年时间将破旧不堪，甚至成为危房，到了50年的民用建筑设计寿命。这些房子，将在未来的十多年内成为新的城市改造对象。
两位老朋友站在走廊里，争得不亦乐乎，既友好又真诚坦率。
花絮篇二：香港教父级人物施永青携公子出席论坛
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中原集团主席兼总裁施永青先生，也是博鳌房地产论坛的常年嘉宾，是一位房地产界的思想家。
今年，施先生带着他帅气的公子，中原集团主席助理施俊嵘一起来参加博鳌论坛。
丁建刚说，中原在浙江做的非常不错，施先生很开心。
花絮篇三：有浙江企业要开发利用地下车库空间
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在今年的博鳌房地产论坛上，一家来自浙江的企业——空间号，向与会嘉宾展示了他们的创新产品。
他们的创新思路是把地下车库的边角闲置部分利用起来，做成密闭的防火防潮、智能管理的储藏空间，这一思路在欧美国家和香港叫迷你仓。
通过为闲置地下空间配备智能储藏室，空间号大大增加了业主的可利用空间。同时，智能储藏室可通过APP管理设备的智能除湿、紫外杀菌、红外感应、智能指纹密码锁、智能电表、智能警报等功能，解决了传统储藏室易受潮、易滋生细菌、不智能、不安全等问题，打造一个现代、智能的存储空间。
如果每户业主占地三平方米左右，就可以获得一个七立方米多的储藏空间，可以解决很多家庭的收纳需求，也成为了开发商的卖点。空间号在杭州绿城运河宸园等楼盘已经使用，大受业主欢迎。
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