8月的第一天，苏州四大行关于“房贷不满5年，提前还款就收取违约金”的消息引爆了朋友圈。有网友说，这条款没毛病，因为和银行之间存在约定，提前还就需要支付违约金；也有网友说，这是银行缺钱了。那么，到底是怎么回事？
上图就是媒体披露的建行要求客户签署的“须知”。上面清晰地印着：
违约金=提前还款金额×月利率×6。
也就是说，罚息是6个月，基数是“提前还款额”。比如你在银行贷款200万，现在要全部提前还款，你的利率是上浮20%。那么银行对你的罚息是：
违约金=200×（4.9%×120%÷12）×6=5.88万元
打击炒房者 起到限售作用
这个政策有毛病吗？
“提前还款就是要收取违约金的，这个政策在全国其他城市的商业银行也是执行的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
具体到苏州四大行的政策，严跃进表示，此次苏州违约金强调了5年内提前还款的现象，这样做考虑了两点：一是银行房贷工作需要保持稳定，持续提前还款，会干扰银行本身的房贷业务；二是银行要执行房地产相关调控政策。从此类政策内容看，提前还款部分也和楼盘套现等做法有关，给予此类违约金，是希望形成类似限售的效应，即持有住房的时间会更长。
在具体情况中，此类操作对于部分急于换房的群体来说，会增加成本，从而对二套购房行为有一定的对冲或利空作用。
银行流动性相对充裕
银行缺钱吗？
业内人士表示，当前银行流动性处于相对充裕状态。银行的上述政策说明目前银行资金充裕，无处放款。房贷回收后没有好的贷款去向，预计收益会减少，所以才拉长了提前还款需满足的年限。
中信证券固定收益首席研究员明明说，受益于降准和MLF中长期资金投放，7月银行体系流动性明显宽松并得到延续。7月初的定向降准成就了银行体系流动性总体的充裕，降准后连续多日的公开市场流动性净回笼，逐步使流动性总量回归合理水平。随后，央行采取大额流动性净投放对冲季节性和临时性因素，维持银行体系流动性的合理充裕。
展望8月流动性，明明认为，7月31日召开的中央政治局会议，明确提出货币政策稳健取向和流动性管理目标——维持银行体系流动性总量合理充裕，政策基调并不会边际收紧，成为8月流动性稍宽松的基础。
提前还款需要满足的期限越来越长
据银行方面确认：若在五年内提前还款，提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*6个月。
不过，在差不多5年前，只要正常还款6个月，就可以提前还款。
如果按照目前通行的首套房贷利率上浮10%计算，贷款执行年利息为5.39%。
部分购房者：不会提前还贷
银行不希望购房者提前还款，实际上，在贷款买房的人中，也有相当一部分不愿意提前还款。尤其是一些有经济头脑的人士。
理由很简单：
首先，老百姓也就是在买房子的时候，才能从银行一次性借出大笔资金，所以要用足这个机会；
其次，现在的利率并不高，尤其是房贷利率，即使上浮10%也远低于市面上的消费贷款利率；
最后，大额房贷其实能够部分对冲通货膨胀的风险。
四大行是中国银行业的“国家柱石”，他们肯定对贷款额度的松紧、利率走势有着非常寻常的预见性。
如果四大行认为，未来贷款额度会继续紧张，而且越来越紧张，那么利率上浮的幅度会加大。这种情况下，他们会要求目前的客户签署“提前还款罚息”的协议吗？不会！
很简单，以后贷款利率越来越贵，银行贷款额度有限，巴不得此前客户提前还贷，可以腾出额度，贷款给上浮幅度更大的客户。
反之，如果他们认为未来额度宽松，利率上浮幅度会降低，他们会怎么办？当然会要求现在的客户签署“提前还款罚息”的协议，以多赚一笔。
所以，四大行这个举动，反而透露一个重要信息：至少在苏州地区，房贷利率上浮的空间几乎没有了，弄不好很快就会像广州一样，全面下调上浮幅度。郑州房贷利率会有下调吗？我们拭目以待。
文章综合整理自中国证券报、亿建联、刘晓博
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