什麼是房屋過戶？
房屋過戶是指房屋買賣、房屋贈予等情況發生時,原所有權人將房屋的所有權轉移到新所有權人名下,而在房地產交易中心所辦理的登記。
房屋過戶的辦理機關是房產交易中心。
二手房哪些情況無法過戶？
一、賣家無法提供房產證
沒有房產證的二手房是過不了戶的,到房管局辦不了手續。只有房產證能證明房屋歸屬,如果買沒房產證的房子,要承擔很大風險,權利也沒有保障。
二、賣方未經其他產權人同意出售的房產
如果房子有多個共有產權人,買房一定要徵得所有共有人同同意。有共有人不同意的,買賣無效。即使完成了過戶,之後產權人追究起來,你也只能退房。過戶時,必須要所有共有產權人到場簽字,有人來不了,要對方提供經過公證的授權委託書,儘可降低毀約風險。
三、被有關部門查封的房產
買被查封的房子有可能無法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很複雜,有惡意的也有無意的。買家常常防不勝防,如果涉及訴訟房屋被保全,查封週期會很長,房屋被查封期間無法過戶。
四、未解除抵押的房產
現在不少賣家的房子都是貨款買的,未還清銀行貨款的房子叫抵押房,根據《物權法》第一百九十一條：抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
根據此條,已設立抵押權的財產轉讓的,須徵得抵押權人同意或提前清償抵押權人。對不動產來說,必須先將抵押權撤銷以後方能辦理過戶。所以,購買此類房子,賣家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔保欠款,賣家必須還清擔保的錢,才能辦理解押。
五、產權因為違規搭建被凍結
如果房屋有違建,按照《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十三條規定,有下列情形之一的,登記機關應當作出不予登記的決定：
(一)屬於違章建築的;
(二)屬於臨時建築的；
(三)法律、法規規定的其他情形。
在違建拆除、恢復原樣之前,房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貨款的。
六、正在出租的房屋
我國法律原則之一的“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產權發生變更,只要租房合同還沒到期,租客就有權力任在裡面,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
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