2018年中國樓市可謂是多事之秋，各種政策調控，各種文章可謂是滿天飛。要判斷今年樓市走勢，我們不需要聽哪位大咖的言論，也不用看複雜的數據，要搞清楚現在的樓市是處於上漲還是下跌週期。中國的樓市經過這麼長時間的發展，是有明顯的週期規律。因為我們是特色社會主要國家，樓市這種影響宏觀經濟的大宗商品肯定要打上深深的政治烙印。
正常市場經濟商品受到供需影響，房地產開發減少，庫存減少，房價上漲，開發商大量拿地，庫存增多，房價低迷。但是房地產在經濟中的地位非同一般，很多地方政府都是靠賣地收入維持開支，銀行單一的盈利渠道也促使政府出臺各種調控政策為樓市保駕護航。樓市不景氣，政府會出臺利好刺激性政策拖住房價。降低首付，降低營業稅期限，降準降息。。。。在這種情況下，房價如火箭一飛沖天，中國人典型符合：羊群效應，投資渠道單一又一哄而上。政府又趕緊出臺限購限貸，利率上浮，首付提高。。。。既然讀懂了政治樓市，為什麼不在樓市低迷期購買呢？在過去十幾年中，中國樓市到底經歷了怎樣的週期呢？
第一個週期始於2004年，持續到2008全球金融危機。由於2007年9月限購出臺，2008年初金融危機導致全球流動性出現問題，波及中國製造業，銀行收緊銀根，開發商資金緊張，很多購房者恐慌心理觀望和拋售導致樓市下跌。
第二個週期在2008年後房價低迷一段時間，我國政府為對沖美國次貸危機影響，重振經濟信心，在08年底提出兩年投資四萬億的目標，2009年樓市重新上漲。由於漲幅過大，在2011年年底，限購，限貸，貨幣緊縮等各種調控收緊，房價出現停滯。
第三個週期2012年—2014年，由於央行繼續實行貨幣寬鬆政策，各級政府大力發展城鎮化，GDP政績普遍存在，這一年開發商瘋狂拿地建房導致庫存增高，很多地方出現供過於求，政府相繼出臺更為嚴厲的限購調控政策，樓市在2014年轉入低迷。
第四個週期2015年—2017年上半年，2015年政府放開調控政策，降準降息等一系列舉動促使房價又一輪暴漲，直到現在，加上貨幣棚改化的影響，一二三四線城市甚至一些鄉鎮都已經快翻了一番。
我們深入觀察這四個週期發現，雖然是趨勢上漲，波動依舊，但是上漲週期越來越短，調整週期越來越長。依據今年的宏觀數據和複雜的國際形勢來看，樓市有可能出現以下兩個個特點：
特點一：這次調控時間遙遙無期，調控有可能常態化。從16年9月份調控開始，政策越來越收緊，現在看不到放鬆的跡象。財政部已經明確表態要徵收房產稅，各地銀行過高的槓桿率和龐大的地方政府債務使房產稅變的遙遙可期。如果房產稅按照評估價收取，無疑是一個重磅炸彈。
特點二：大城市虹吸效應明顯，人口遷移加劇。有在三四線城市生活的朋友應該能感覺到當地的年輕人越來越少，尤其是考出去的大學生，幾乎很少回老家常住，就業機會，醫療教育資源，產業配套確實不如一二線城市。大家想一想，本地年輕人都不願意回來，怎麼吸引外來人口呢？人口越流失越少，城市發展就會越差，就業機會更少，這好像是一個不好的循環。
三四線城市房地產支撐有限，純投資房產將迎來拋售潮。短期看金融，中期看土地，長期看口。從歐美髮達國家來看，由於城市發展初期產業以加工貿易，中低端製造業，資源性產業為主，人口由農村向城市遷移。由於近年來城市所享受的資源政策不平衡，很多一線二線城市以高科技，高端製造，現代高端服務業升級等產業為目標，優質學校，醫療，配套設施更加集中，導致農村和三四線城市人口湧入大都市，三四線人口遷入出現停滯，大都市人口聚集效應明顯。
這些遠離三四線城市的房地產沒有持續流入人口的支撐，長期來看是不適合投資的，即使房價不跌，未來可能實行的房產稅，極低的租金收益比，物業費，資金利息等使你的投資增加太多不確定因素。房地產的居住屬性可以出租收益，金融屬性可以融資解決現金流，投資屬性可以低買高賣，但是這一切隨著人口不斷流出而變得難以預料。
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