剛剛過去的“五一”小長假，重慶洪崖洞成為中國最熱門的網紅景點之一，在最熱門旅遊目的地榜單中僅次於北京故宮居全國第二。重慶洪崖洞在這個假期 “火”了，網紅經濟對旅遊景區人流提升及周邊零售商業的價值是什麼？如何重塑核心商圈新格局？CBRE專家從

洪崖洞夜景

新格局壹：旅遊經濟重塑“網紅城市”解放碑商圈客群結構

解放碑商圈作為重慶商業的發源地，已匯聚九龍倉時代廣場、環球金融中心、大都會東方廣場、國泰廣場等購物中心及重百、新世紀、王府井等百貨商場。在過去較長時間，作為重慶第一商圈，解放碑輻射範圍涉及全市，也是重慶首個百億級商圈。而今，隨著重慶商業版圖逐年向外拓展，商業綜合體加密佈局，社會商業快速崛起，市場競爭亦愈演愈烈。本地客流開始向觀音橋、大石化、南坪等商圈及社區商業分流。此時，網紅熱潮席捲重慶旅遊市場，解放碑商圈以洪崖洞、長江索道、解放碑為代表的景區快速升溫，旅客到訪量爆發式增長。過去，解放碑商圈以本地消費客群佔據主導，核心商務區的經濟職能帶動商務消費增長，同樣不可小覷。但時過境遷，在網紅的渝中半島，外地旅遊客群已明顯超過本地客流，尤其是節假日，遊客更成為解放碑商業客流的首要支撐。

伴隨其他商圈競爭加劇及客群結構悄然改變，解放碑商圈樓齡相對較高的傳統百貨與購物中心相繼調整定位、業態及運營模式。例如，王府井百貨轉型城市奧萊，運營超過20年的大都會廣場以及國泰廣場也在不斷試水新業態。就購物中心租戶構成而言，服飾、配飾等零售佔比在購物中心出現下滑，相反，運動戶外、餐飲、健康類業態佔比不斷提升。國泰廣場引入超級物種以及噹噹網線下實體書店等新興業態，成為商圈內更具代表性的調整方向。

新格局貳：旅遊客群改變“網紅”商圈客流動線

解放碑商業步行街以人民解放紀念碑為中心、呈十字型向東南西北延伸，消費客流沿“十字金街”雙向流動，而步行街外的商業客流出現不同程度衰減。而今，外地到訪的旅遊客群不再侷限於重慶本地居民的消費慣性，網紅打卡景點、熱門餐飲店鋪、軌道交通站點三者之間兩兩流動逐步形成解放碑商圈新動線。

重慶之所以能成為網紅城市，具有鮮明特徵的3D地形地貌特徵是根源。因此，山城的商圈動線亦不同於傳統平原城市，動線存在上下坡的路段，部分位於動線上的購物中心的入口可能同時位於首層與高區。旅客選擇走進商場的動因存在一個不同於平原城市的可能性：即為乘坐電梯到高區，再離開商場前往目的地，從而節省山城爬坡上坎的體力和時間。因此，這樣的流動方式為過站人流形成商場消費客群創造了可能性，而龐大的旅行客流基數顯著放大了該群體的總消費能力。據報道，五一期間協信星光廣場銷售額較去年同期增長超五成，部分輕奢品牌銷量錄得數倍增長，表現引人注目。整體而言，外地遊客與本地客群倒掛已逐步形成解放碑商圈全新商業動線，須得到商業運營端的重視。

CBRE華西區顧問及交易服務 | 商業部主管江南表示：“網絡自媒體熱對消費市場改變的力量已在重慶得到充分驗證，核心商圈商業項目調整、再定位不應忽視網紅經濟及消費客群構成的演變。”

新格局叄：解構重慶兩大核心商圈發展的異質性

當重慶“雙核”市級商圈成型之時，解放碑與觀音橋的競爭與錯位發展成為持續探索的議題。在地形阻隔的地理環境與城市向北的發展趨勢中，本地客群尤其是三北區域流入觀音橋的傾向性已超過解放碑。但於外地遊客而言，解放碑的核心地位、網紅標籤的識別度明顯更強，更具吸引力。市場表現孰高孰低，統計數據已給出答案。截至2018年第一季末，解放碑購物中心首層平均租金錄得651.1元每平方米每月，低於觀音橋706.7元每平方米每月；平均空置率為16.3%，顯著高於後者4.5%的低位水平。

作為都市消費的代表性商圈，觀音橋在業態及品牌多樣性方面更具優勢，首進重慶的國際品牌更加傾向觀音橋商圈。而解放碑作為傳統CBD，商務客流加上網紅熱帶來的遊客潮支撐商圈未來發展與調整轉型。不難發現，解放碑的民宿與酒店數、火鍋等地方代表性餐飲數、地方特產店鋪數與日俱增，這一趨勢與旅遊佔比逐年提高的消費客群變化相吻合。

CBRE華西區研究部高級經理林晴嵐表示：“未來，網紅所帶動的旅遊熱潮仍將加持解放碑零售消費客流，而商業項目運營應抓住轉型契機，進一步增加本地特色產品及新興、創新業態佔比，精準定位旅遊客群的消費需求。”

對於五一長假網紅經濟帶給重慶零售消費市場突如其來的紅利，CBRE中國區研究部副董事朱建輝

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