中房報記者 梁笑梅 北京報道
老牌港資房企瑞安房地產有限公司（瑞安房地產 0272.HK）近期遭遇人事大地震。
據媒體報道，此番離職的高管名單包括：瑞安管理執行董事、豐誠物業董事長郭慶，瑞安房地產瑞虹新城項目總監及中國新天地事務推廣及策略傳播總監劉夢潔，成本測量部總監Frankie Lai，瑞安管理（上海）有限公司總經理李劍鋒，前瑞虹商業總經理張良軍。
郭慶1997年就加入瑞安集團，加入瑞安已經有21年時間，下一站可能是復星。劉夢潔於2001年加入瑞安集團，加入瑞安已經有17年時間，下一站可能是中國人壽。其中，Frankie Lai和李劍鋒是香港人。
一位評論人士指出，這批加盟時間久遠的老臣們出走，可能意味著瑞安一個時代的徹底結束。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，部分港資房企發展遇到了瓶頸，不排除高層管理人員有換平臺的想法。同時，當前市場行情預期不樂觀，也加速了企業內部的換血。
瑞安房地產是港資房企在內地發展的一個縮影。過去數十年間，以瑞安房地產、九龍倉、恆隆、長實等為代表的港資房企湧入內地掘金，曾引領中國房地產市場發展方向。不過近年來，隨著內地房企的異軍突起，港資企業逐漸顯露出頹勢，包括恆隆、新世界、湯臣、長實等多家企業均在陸續減持內地項目，輝煌不再。
重資產模式拖累
瑞安房地產於1984年進入內地，至今已經發展34年。這家老牌港資房企早已進入而立之年，老臣們的相繼離開，似乎讓其遭遇了一次重挫。
較早進入內地市場的瑞安房地產，採取“低價囤地緩慢開發”的重資產模式，以吃透土地溢價，並大量佈局舊改和商業地產物業而聞名，其中最具標誌性的項目當屬上海新天地，以及上海盧灣區舊改項目。
值得注意的是，住宅開發及舊改等大型發展項目需要長期的投資和更長的發展週期，給現金流、短期盈利能力和回報帶來壓力。作為一貫以財務保守聞名的港資房企代表，瑞安房地產的淨資產負債率曾達到87%的高峰。須知，大部分香港開發商對淨資產負債率的控制線是在20%~30%。
從2013年開始，瑞安房地產不得不拋售內地物業以回籠資金。2013年11月29日，瑞房以24.12億元將重慶天地寫字樓售予陽光保險集團股份有限公司。同年12月4日瑞安房地產向中國人壽信託出售興建中的上海商業物業，套現34億元。12月13日，瑞安建業以11.68億元出售瀋陽項目二期。
在繼續出售物業的同時，2015年，瑞安房地產開啟了輕資產策略。2017年，瑞安房地產還先後出售了重慶天地、大連天地、上海創智天地和瑞虹新城等項目股權。據財報數據顯示，瑞安房地產2017年資產處置額達到109.51億元。
隨著拋售物業資金的快速回籠，瑞安房地產負債率開始大幅度下降。2017年，其淨資產負債率下降到51%。
家族治理結構弊端
瑞安的一名老員工這樣形容瑞安房地產：“它就像一艘缺了掌舵者的船。”
據瞭解，現任香港貿易發展局主席的羅康瑞幾乎很少管理瑞安的工作。
值得一提的是，港資房企戰略普遍過於財務指標化，組織效率，業務審批，流程精細度過於複雜，最終導致流程效率太低，很多內地一線的工作方案都得香港總部審批，效率很低，對一線放權不足，最終帶來整個組織的效率低下。
2015年，羅康瑞有意把女兒羅寶瑜推向臺前。曾經輔佐羅康瑞的“老臣們”皆在為羅寶瑜的登場讓路。2015年6月26日，黃勤道不再擔任瑞房執行董事、董事總經理及財務委員會及投資小組委員會成員。7月31日，瑞安房地產宣佈，尹焰強已辭任公司執行董事、董事總經理及財務總裁。2015年12月31日，已供職瑞安集團40餘年的瑞安副主席兼董事總經理蔡玉強退休。
據瞭解，羅寶瑜於2012年8月加入瑞安集團，為中國新天地執行董事，並負責管理日常事務，包括商業、企業傳訊及推廣、資產管理、產品發展及企業事務等事宜。
目前，羅寶瑜擔任瑞安管理（上海）有限公司執行董事以及中國新天地副主席，並協助主席負責領導公司發展策略。
據悉，羅寶瑜領導公司發展策略以來並沒有大的實際性動作，羅掌權後亦很少在上海露面。
不過，此前沉寂多年的瑞安房地產在7月5日聯合太保壽險、永業集團，以136.1億元的總價拿下上海史上總價第三高土地——新天地商辦地塊，樓面價約為44963元/平方米，溢價率為0.22%。
據瑞安房地產同日發佈的公告稱，該項目成立的合資公司中，太保壽險擁有70%股權，SODH(瑞房全資子公司)擁有25%股權，上海永業擁有5%股權。合資公司的註冊資本由各股東根據股權比例分配以現金支付，合資公司董事長由太保壽險委任。瑞安房地產僅具有小股東身份，對此公告中表示“符合輕資產業務策略”。
早在2012年，作為瑞安集團的重要支柱中國新天地就宣稱要分拆上市，六年時間過去，中國新天地分拆上市仍未有具體時間表。
一位業內人士指出，從管理層的組織架構看，瑞安要反思一點，即在核心管理團隊培育方面下功夫，這樣才可以實現管理方面的穩定。
落寞的港資背影
論房地產發展史，港資房企是內地房企的師傅，不過內地開發商用短短10多年時間就走完了香港50年房地產開發的歷史。
近年來，港資房企的市場競爭優勢及發展空間變得越來越小。內地開發企業產品開發能力甚至已經趕超港資，港資房企產品已不具備完全的競爭優勢。
港資房企發展困局的造成，一是面對房地產行業的超級風口固執選擇保守策略。二是風險胃口很低，但利潤胃口卻很大。同時，港資不再享受國家特殊政策與稅收優惠。
上述業內人士表示，港資房企在內地市場的發展面臨很多困惑，最主要的是好地塊難拿且盈利空間壓縮。
高利潤邏輯決定了能舉牌的地價必須控制在低價位，這就是為什麼內地開發商容易拿到地，港資房企拿不到土地的核心原因。所以過去5年，港資房企在公開拍賣市場拿到地寥寥可數。
在戰略佈局上，港資房企也存在失誤。“港資在三四線城市廣泛佈局，本身也和此類企業的品質地產開發思路存在錯配，所以進入這些城市後陷入了運營困境。實際上當前對於它們來說，必須反思業務策略，尤其是在高週轉及其他戰略方面。”上述業內人士認為。
港資房企在內地大展拳腳10多年之後，以2013年李嘉誠開始出售內地資產為標誌。深耕多年的瑞安、恆隆、新世界、湯臣、長實等多家企業均陸續減持內地項目。
港資房企排名最靠前的九龍倉第一副主席周安橋曾經在公開採訪中表態，“我們不是撤離，我們是被市場擠走的。”
如今，隨著瑞安房地產的人事震盪，也折射出港資房企內地投資邏輯的落寞，港資房企尋求調整與突破的道路艱難而險阻。
閱讀更多 中國房地產報 的文章
