编者按：房价问题一直是中国经济的焦点话题之一。中国房价的根本问题是什么？如何解决？限购以后，三四线城市房价为什么上涨？这一系列问题让多数国人魂牵梦绕。对此，著名经济学家、上海交通大学经济学院的特聘教授、博士生导师陆铭于7月19日在中欧陆家嘴国际金融研究院举行的第84期陆家嘴读书会上做出了解答。
“中国的房价背后是牵一发而动全身的，其中既涉及到中国的住房问题，也涉及到土地问题，包括最近地方政府的负债，而且关于未来房价的判断本身也跟我们如何理解中国地方政府的债务形成有关，这些都是相互关联的问题。”陆铭在演讲时表示。
空间错配为根本问题
中国房价的真正分化在2003年。在此之前，房子供给增加且充裕，房价－收入比是下跌的；而在2003年后，供给和需求出现空间错配，一些人口流入城市（特别是东部大城市）土地供应收紧，房价－收入比越来越高，而在土地供应放松的人口流出地，房价－收入比反而下降。
陆铭提出，市场经常提及的房地产泡沫指标（用房价－收入比度量）并不完全适用于中国目前的房价。如果以房价收入比来度量泡沫，将严重高估中国房地产市场存在泡沫的程度，因为房价－收入比特别高的城市主要是那些在人口流入的同时收紧土地供应的城市。
在中国，泡沫的表现未必以高房价来体现，倒是房价低的地方有大量空置的房子，这是另一种中国特色的“泡沫”。这些空置的房子因为没有卖出去，但却拉低了这些地方的房价。
并没有核算进房价收入比，因此， 在中国一些地方较高的房价－收入比是由供给跟不上需求导致的，而在一些人口流出的城市，虽然房价不高，但却存在供大于求的“泡沫”。一些人口流出地区建设了大量空置的工业园，道理也是一样的。
供给侧改革是根本措施
中国房价的一系列的乱象，根本问题在于空间错配。陆铭认为，总体来看，解决中国房价的根本措施，在于供给侧改革，为房地产稳定健康发展的长效机制。
第一，在人口流入地增加建设用地的总量；第二，在建设用地里面提高工业用地利用效率，提高商住用地的比例；第三，对于低效率的商业用地可调整为住宅用地。第四，在超大和特大城市，可以适当放松容积率管制。如果可以从这几个角度改进的话，真正可以让房地产市场稳定健康发展。
三四线房价快速上涨应谨慎
对于近期，国内不少三四线城市房价继续上涨的现象。陆铭解释道，政策是有溢出效应的，尤其对于房地产市场。三四线城市房价上涨，不是因为在三四线城市有政策，而是因为在一二线城市有需求管制。
一二线城市的限购把资金挤出到三四线城市。面临在特大和超大城市严格的人口管制政策，让一些外来人口预期自己在工作所在城市留不下来。所以，他们赶紧到三四线城市买房子，这个现象不符合经济发展规律。
“在短期里，的确中国现在有几个因素是会导致三四线城市房价有可能上涨的。第一个就是货币发行的问题，现在通胀时代来了。尤其当整个中国经济增长速度下滑的时候，大家缺乏投资渠道。比如股市一塌糊涂，这时候资金流向房地产市场。”陆铭说。
对于当前投资者在进行房产投资时存在跟风行为，陆铭则表示，短期的话，跟风是炒作的性质，如果大家都在看涨，那就去买，买完了把它卖掉。
所谓炒房的概念看的是短期，这种投机性的需求有可能通过跟风行为导致泡沫，需要通过精准识别来抑制。如果看特定城市的长期房价变化，就要看收入、人口、土地供应和它们的增长速度，就这么几个最主要的变量。把这几个主要变量抓住了，对一个地方的房价的上涨趋势，基本上是可以判断出来的。
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