我有一位同学小原，为买房的事情操碎了心。
去年夏天，他爸要在海南买房子，小原连夜“打飞的”去海南，成功阻止了他爸！
去年冬天，他爸要在县城买别墅，小原连夜“打高铁”去阻止他爸，没成功！他爸以10000元/㎡的价格在县城买了一套别墅。
结局大家都知道了，海南全域限购，阻挡外地人购房的“铁幕”已经落下。
而县城的别墅，呵呵！作为投资品而言，基本上被套牢。
今年春天，小原他爸又看中了一套县城房子，210㎡，单价2600元！ 这一次小原决定冷静，慢慢悠悠的回到老家县城，对这个项目进行了一个深度探查。
他爸想买的这个项目，叫汇融物流商贸城。位于泌阳县盘古山大道与棠西南路交叉口（沪陕高速引线路西）。
根据置业顾问介绍：
该项目是河南省县级以上规模最大、品质最好、设施最全、信息完善的综合型现代物流中心。未来将和驻马店市配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络。结合泌阳产业经济特点，发挥粮油配送、矿产建材交流交易功能，提供现代化物流服务。
园区占地500多亩，建筑面积25万平方米，预计投资10亿元，共分为两期开发。一期200亩，建筑面积10万平方米，以“电子商务+仓储+物流+五金机电专业市场”为主，打造集大商贸、大电商、大物流三位一体的泌阳首席电商产业综合体。
置业顾问的营销话术，听听可以，千万不能全信。
为了增强小原的购买欲，置业顾问特意强调：目前一期已经接近清盘，产品主要形态是底上三层的装配式框架房子、宜商宜居。每一户面积都是70㎡，上下总共三层，总面积也就是210㎡，根据朝向和位置不同，价格区间在2600/㎡到3300/㎡。
均价不到3000/㎡！这是什么概念，以泌阳县为例，多层的新住宅小区，房价已经突破了5000元/㎡，高层已经突破了4000元/㎡，这个价格与县城住宅相比简直就是白菜价。
当然了，整个项目因为是物流园，工业用地，产权只有40年，所以才会如此便宜。
用置业顾问的话说是宜商宜居型的投资型商品房，一楼、二楼可以开商铺，做生意，三楼可以自己居住，而且建筑物都是框架结构，后期业主可以自由改造。
是不是有种似曾相识的感觉？这不就是郑州，乃至全国各大城市普遍存在的商贸城嘛！说实话并不是什么新鲜的地产业态。
根据小原两天的走访，对这个项目有了一个比较深入浅出的了解和分析。
小原大致总结了这个项目的购买人群：
周边乡镇的小商户
暂时找不到稳定职业的家庭
返乡发展的人
县城里有点闲钱的
而客户大多数也是看中了这个项目的“宜商宜居”的特性。2600/㎡的均价，在动辄4000+、5000+的县城，实属难得；再加上位于县城出城高速入口附近，区域发展有前景；三层的构造、每家还附带两个停车位也挺诱惑人。
在投资渠道匮乏，普通人有点闲钱的县城，这样的项目基本上就是香饽饽。所以前期的销售才会如何的火热。
但是对待类似的项目，小原也有着自己的疑惑：
首先这个房子基本上不具备改善居住的条件。园区未来规划是全县的物流中心，而且紧邻全县的交通命脉沪陕高速。所以如果这个项目是买来自住的，周边高速公路、主干道的噪声、物流货车的轰鸣声、商品批发交易嘈杂的环境，宜居性会大打折扣，绝对不是一个理想的居所。
另外既然是产业园区，开发商的自持和运营是根本。但是商贸城未来运营模式并不清晰，而且体量巨大，让人担心一个县级市场能否支撑起来。
而且对于很多购买者来说，很多人也搞不清楚买这个房子打算做什么？自己真的要去做物流？做五金批发？做冷链储藏？
小原记得有一位客户说要买临路的一栋，明年打算从上海回来，要开一个修车行+洗车行。估计这位老乡也没有了解过县城究竟有多少个修车行和洗车行！每年要死掉多少个洗车行，而且“路边摊”洗车行，自己搭一个窝棚，洗一次才15元，明显更有性价比。
虽然这个项目单价只有2600/㎡，但是总价高！210/㎡的面积，总价要60多万，总价比县城大部分的房子都要高，而且最致命的一点是“交易困难”。
一个人即使买了县城最没有性价比的房子，只要质量好、配套好，未来还可以卖掉。
但是你买了这种工业用地产权的房子，高额的营业税、契税会导致交易困难。一旦整个产业园运营不成功，业主恐怕要被套牢！那可是60多万呀！多少家庭半辈子的积蓄。
关于县城经济和房地产的解读文章多如牛毛，每到过年的时候，各种扩大城乡差距、割裂社会情感的文章甚嚣尘上，甚至一些个人还别有用心的炮制一些假新闻博眼球。
县城和农村虽然有各种各样的问题，但是也没有舆论一边倒唱衰式的无可救药！对于县城的房地产市场，2016年以来，县城房地产已经形成了以下局面：
1、县城赚钱越来越难。
2、房价逐渐超过5000元/㎡，万元县城大量出现。
3、光宗耀祖的返乡置业盛行。
4、农村逐渐成为空城。
1、县城赚钱越来越难
随着2016年以来一二线城市房价的暴涨，在“小县城买房，却在大城市打工还贷”，已经成为了很多农二代的生活方式。
对于一些农二代，二线城市的房价已经负担不起。以郑州为例，随便一套房子首付都要四五十万，月供就要五千多，这对一些没有积蓄，无老可啃的年轻人来说，买房无异于痴人说梦。再加上大城市面临的产业升级的问题，政府送钱、送户口、送房票，大城市逐渐成为高学历者的天堂。这个时候，回乡发展似乎成为了新生代农民工唯一的选择。
最近几年见过太多人，外出多年叱咤风云，但是没在大城市买房，如今“灰溜溜”的回到县城。想买套房子，却发现县城的房价也涨了不少。
县城的就业形势不乐观的，尤其是县城青年。他们能选择的谋生之路非常狭窄，他们没那么时髦，也没太多个性，以至于常常被主流媒体忽视。他们不像一些县城的富二代和官二代一样，可以受到父辈的荫庇。但是他们努力构成县城新一批的潮流先锋，开奶茶店、咖啡厅、电竞网吧、美甲店、汗蒸养生店，但是能赚钱的寥寥无几。
所以，你会看到在大城市玩腻的各种套路，在县城此起彼伏，一茬接一茬；做小生意的，被各种连锁加盟擦店忽悠了一遍又一遍；想投资的，被各种非法集资圈一圈又一圈。
2、房价突破5000元/㎡，万元县城大量出现
县城房价不便宜，这几年随着新型城镇化的进程，县城也开启了一轮大修大建的翻新过程，县城也从没有环，扩建到了三环。原有的道路也在逐渐拓宽，县城框架越拉越大。
县城里双向八车道的路越来越多，楼越来越高，但是房价也越来越高，逐渐突破了5000元/㎡，一些经济发达的县城房价甚至突破了万元大关。
▲泌阳县新区
泌阳县，一个豫南小县城，人口96万，经济基础比较好，是个有山有水有有矿产资源的县城。在驻马店全市范围内，房价仅次于驿城区。最令人全省人民津津乐道的就是：泌阳县的铁矿资源和大理石资源。
县城里过去十几年因为开采铁矿和大理石而一夜暴富的人数不胜数。如今铁矿资源已经开采殆尽，大理石工厂因为生态破坏而大面积停工。夏南牛、香菇酱、盘古山旅游等成为了县城着力打造的新名片，就在今年四月份，泌阳竟然举办了国际马拉松赛，泌阳越来越像一个“大城市”。
但是繁华的背后，掩盖不住“人口大量流出，年轻人谋生之路匮乏，家家都有一两套房子”的现状。
3、光宗耀祖的返乡置业盛行
县城整天打牌的大妈，出个门的时间可能就会买套房子或者商铺，在加上农村特有的攀比之风、口耳相传营销模式，也是促进县城房地产发展的重要因素。亲戚之间、邻里之间、同事之间都要攀比，张家买套大三房、李家也要在同小区买套大四房，兄弟三个买一层的现象也比较普遍。
买房、买车、子女工作，这是农村家庭三大炫耀话题。伴随着中国经济的高速发展，老百姓确实越来越有钱，家家都有车有房的日子已经来了。
▲春节期间，农村的堵车现象
去过几年，县城里的开发商只要房子够大！够气派！房价够便宜！再稍微花点钱请一些明星，基本上就能卖的很好。
还记得2009年，县城某个楼盘开盘活动，就请了苏有朋和庞晓戈站台。苏有朋的“五阿哥”形象深入人心；庞晓戈作为河南知名主持人，主持的梨园春更是家喻户晓，这些明星都很符合县城市场的调性。曾经某个开发商的品牌负责人说过：花一大笔钱请个没流量的名人，不如花一个亿请王俊凯、鹿晗来站台。
4、农村逐渐成为空城
小原根据自己在县城多年的居住经历，最终还是阻止了他爸的冲动购买行为。毕竟他们家也没有在县城做生意的打算，家里已经有了多套房子，这一套房子完全没有购买的必要。
连小孩都知道房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，大部分经济欠发达县城人口都在净流出。县城电影院、咖啡馆、商场也就是过年那十几天生意最旺。
▲仅剩几户人家的村庄
尤其是广大山区的村庄即将迎来“绝户”。国务院发展研究中心主任李伟曾经表示过：过去十年，全国每天消失300个自然村落，已经消失了90多万个自然村。
随着年轻人外出教育、工作、务工，没有年轻人愿意回农村与阡陌为伍、与牛羊相伴。年轻人可以忍受农村落后的娱乐设施，没有电影院、没有图书馆、没有星巴克。
但是无法忍受因为闭塞而形成的与时代脱节，以及被抛弃感。所以，失去了人口的持续导入，未来县城房地产市场也会逐渐的冷淡。随着三四线城市去库存结束，新一轮基建落幕，新型城镇化的完成，未来10到20年，县城很可能会演变成养老之城。
结语
在县城买房子要擦亮眼睛，更要结合自身的需求去购买，县城真正适合投资的房产并不多！千万不能因为攀比、盲从而做出错误的决定。有钱了肯定还是要买大城市，若干年后县城的房子居住属性更强，而投资属性会淡化！更何况一些公寓、商铺等，在投资链中更处于底端。
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