金融學家宏皓教授

從購房經歷來講，中國步入商品房時代的這20年裡，公攤面積基本被越玩越充分、比率是越來越高，購房者能享受到的實惠越來越小。所以，新華社質問公攤面積傷民，確實是切中了樓市要害之一，必須要讚賞一下。

現在賣房都是含公攤面積的建築面積，而不包括的實用面積，購房者只能在心中很有感概地心算下了。

有公攤面積這一做法，據初步考證，是極有可能從香港承繼過來的。分析下這個“慣例”，也確實很可能是這樣的。因為，中國最早的商品房試驗就是在與香港相鄰的深圳進行的，而買房者也有不少是香港人。

不過，在2013年之後，香港的商品銷售就不以建築面積作為計算標準了。簡單的說，在2013年這一年，香港出臺了一個樓市政策，讓“建築面積”時代成為了歷史。

“師傅”不搞了，“徒弟”還在繼續。從1998年開始，中國內地開始進行商品房時代，從那時起公攤面積就是個理所當然的事，都存在這麼多年來了。這一次，新華社質問公攤面積傷民，會不會是一個類似轉折點的信號？值得考量。

因為，房地產銷售中，公攤面積確實讓購房者傷不起。

有一觀點認為，如果沒有公攤面積，按照實用面積來計算，估計中國房價在目前的基礎上，還要再上漲一些。反正羊毛出在羊身上，購房者是沒地兒跑了。

這種觀點有一定道理，但不是有十分的道理，如果在實用面積基礎上賣房，並在這一基礎控制房價，這個被擼的“羊毛”就不會在購房者身上，而是在房企身上。

所謂購房中的公攤面積，在這裡介紹下知識點。只有一個大概的標準，“各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。”以及“套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。”

而開發商在這個標準的基礎上，總是可以弄點兒花樣，很多空間可以騰挪。購房者怎麼可能去認真、具體計算，究竟實際公攤是多少？這也是房地產開發商那麼有錢的重要原因之一。因為這部分面積，完全是沒有成本的核算，能多出一平米，就多賺一平米。

而一套房子平均下來，小的也要幾平方米，稍微大點的就是十多二十平方米；再大點的就是幾十平方米。這樣飛來橫財對開發商來說，確實是太容易了。

購房者真心傷不起，從購房開始就要額外負擔，但房子到手之後，物業費再來提一點。這些都不利於房地產市場的穩健發展。

所以，取消商品房銷售的公攤面積，是非常有必要的，一來減少購房者購房資金，二來使房屋銷售更透明、更公開、房企可貓膩的空間更小。

波士財經

住房公攤面積現象幾乎普遍存在，尤其是在大城市中，一套逾百平方米的房子，公攤面積就達到了30平方米的佔比，而實際住房面積僅有70多平方米，購房者總是不明真相被剝奪了不少的公攤面積，而公攤面積的計算更是缺乏嚴格的細則，計算方式各有不同，但購房者花費大量成本購買公攤面積，且往往很難有效利用，最終還是導致購房者的居住實際面積明顯降低，而購房者的實際利益也因此受到了損害。因此，對於公攤面積的問題，確實需要有著明確的監管與明確的標準，不能夠讓購房者花冤枉錢，這也是治理房地產行業亂象的關鍵所在。

郭施亮

在國際上可行的方案，一搬到國內未必就可行，很有可能形成更大的紕漏和不公平，採用國際通用的建築面積按套內面積計算也不會例外。

雖然在國際上大部分都採用套內面積為住宅面積數據，但我國還是一直堅持以建築面積來辦理房產證，並且與房產有關面積有關的數據都是按建築面積為依據。

為什麼？原因在哪裡？是因為我們的設計院、開發商和居住者們太聰明瞭，尤其是在擦邊球上更是前無古人 後無來者。

前幾年我們在計算容積率時是不計算飄窗面積，而陽臺面積按一半面積計算。最終的結局是大批的開發商通過飄窗、陽臺大打擦邊球，於是出現了70方的三房二廳一衛，90方的四房二廳二衛。審批一套圖紙、驗收一套圖紙、使用又是一套方案，把飄窗一打通、陽臺隔牆一扯掉，通通變成了套內面積。早把法律、安全拋到腦後，把利益、金錢放到了首位。

於是政府又不得不出臺新的政策，控制飄窗面積和個數，還有陽臺的面積和數量。進一步細化審批標準，使之達到可控的範圍要求。

反之，假如我國把套內面積作為建築面積依據，甚至是容積率的依據。

那麼，一定會五花八門、八仙過海各顯神通，什麼法子都要想出來。甚至可能會出現購房送游泳池，只要游泳池不在套內面積範圍。

最終肥的又是開發商，而居民因為獲得更多的套外面積而支付更高的費用，羊毛出在羊身上，到頭來遭殃的還是購房者。而有房者因為沒有享受到新政策的優惠，而變相損失慘重。

當建築面積變為以套內面積為建築面積依據後，實際房價是不可能會有所下降，甚至會更高。特別是剛性需求者，打著燈籠也找不到低價房。

鞅論財經

買100平方米的房子只得70平方米，新華社質問公攤面積傷民，你怎麼看？

既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？這樣的好事，我們為何就不能與國際接軌？難道又是怎樣的特殊隱情？

第一，下決心治理房地產行業亂象，就要敢於觸及既得利益。為什麼開發商的能量那麼大？它們可以玩套路、搞虛假、行霸道，購房者房子沒見到，錢先交出去了，讓個開發商幾乎空手套白狼，而且還有如此之暴利。這是誰給的？我們需要反思。

還有，為什麼我們的物業，前期非得要開發商來指定？這裡面隱含的利益究竟是什麼？或許不只是開發商本身利益的延伸，還有可能存在的房屋質量問題，能夠得到其自身物業的默許，使得後患無窮。

第二，即使允許有公攤面積的存在，也應該有區別的價格。一直讓我不太明白的是，既然是公攤面積，為何價格都一樣？為什麼不能區別開來？還有，這公攤面積的價值是什麼？雖然說是業主共同的，可是其收益，業主見到過嗎？小區停個車還都那麼難？究竟公攤的是什麼？

第三，樓市的問題除了房價之外，必須要給購房者以話語權、平等權。現在的樓市，購房者幾乎是沒有什麼權利的，都是掌握在開發商手裡。一旦出了問題，就是交的訂金都退不了，維權又相當困難。

所以我認為，一是建議取消預售制度，必須是驗收全面合格之後的現房交易；二是取消前期物業由開發商來指定，而改由社區來臨時管理；三是取消所有買房的誠意金、訂金等各種方式。只有一手交房、一手交錢，才有可能防止各種矛盾的出現，也才能對開發商的實力有所檢驗。

碧翰烽

說點大家不愛聽的吧~~~

說公攤面積傷民，不是天真，就是無知。

沒有公攤面積，買房更實惠？這不可能滴。有公攤，開發商會把成本折算到建築面積上；沒有公攤，開發商會把成本折算到套內建築面積上。事實上，那些所謂“以套內面積計價”的地方，都是這麼折算的。

沒有公攤，以建築面積為基礎的收費會減少？這也是不可能滴。

如果以套內面積收取物業費，那麼，公共部位的維修費用誰負擔？

供暖公司現在還天天喊賠本、虧損呢，您要是吧收費面積減少30%，熱力公司肯定要提高收費標準。

所以，妄想以取消公攤面積得實惠，純粹是畫餅充飢、望梅止渴。

現在的公攤面積，主要來自兩個方面，一個是公共部位，如，樓梯、門廳、大堂，等等；二是設備間，如供電、供水、消防，等等。

如果認為取消公攤面積就可以給“萬惡”的開發商以致命打擊，那簡直太天真了。

前面說了，開發商一定會把成本折算到套內面積上，對購房者來說，是揹著抱著一邊沉。此外，還可以減小公共部位面積、增大套內面積，以節省建安成本，這對於居住環境的品質是有影響的。

事實上，開發商對於有沒有公攤無所謂，只要官方保持政策前後區別對待即可。即，老盤老規矩，新盤新辦法。

我真搞不清為什麼突然集火炮轟公攤？

關於公攤面積，在《物權法》暗含了肯定——

“第六章　業主的建築物區分所有權

第七十條　業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

........................

第七十二條　業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”

看清楚了嗎？至少那些以為沒有公攤面積可以少交物業費的想法可以作罷了。

此外，行業內關於如何公攤也是有規範的，只是這些局外人不知道而已。

突然炮轟公攤面積，除了無知、天真，很可能出於一種被迫害妄想，認為這世間有一個大怪物叫做“開發商”，動員全體公眾一齊打怪。

只可惜，點火容易滅火難！

阿道夫二世

對於首次購房的小主們，對公攤面積，很多人其實都不是特別瞭解，有的房子的公攤面積可能只有10%。有的房子公攤面積卻達到了30%，如果花100萬買了100平的房子，實際居住面積卻只有70平米。想一想，花了30萬的血汗錢在那30平米的公攤上，就忍不住要吐槽啊！那麼這種差距是什麼原因造成的呢，公攤到底是什麼？它是怎麼計算得出的？究竟多大面積才是合理的？小編覺得還是有必要瞭解清楚的，畢竟買房是人生中的大事，一平方米都是錢啊！

一、什麼是公攤面積

公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

二、不同類別住宅公攤比率不一樣

7層以下住宅公攤率為7-12%：

多層建築一般是指層數在6層左右磗混結構的建築，其參與公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般佔房屋建築面積的13%到18%。室內的層高分為室內淨高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內淨高在2.65到2.7米之間。如果室內層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內面積。

7-11層住宅公攤率為10-16%：

樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決於各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬於配電梯的範圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。

12-33層住宅公攤率為14-24%：

高層住宅的公攤面積是最大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建築有電梯及電梯前室佔用了空間，也有安全通道樓梯佔用空間，還有「管道井」「強電井」「弱電井」等公用設施都佔用了空間。所以高層建築較多層建築的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1-8%：

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連接的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。

三、計算公式

建築面積=套內建築面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數*套內建築面積

公攤系數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽檯面積

注意口令：外牆隔牆量中線，套內牆體全計算；陽臺區分封閉否，封閉全算未封半。

舉例來說，一套90平方米建築面積的戶型，套內面積是74平方米。那麼公攤面積 = 建築面積 - 套內使用面積=(90-74)平方米= 16平方米;公攤率=公攤面積/建築面積= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建築面積-公攤面積)/建築面積=(90-16)/ 90平方米 =82%。

四、公攤面積並非越小越好

在如今的高房價下，面對高公攤很多購房者都有點難以接受，看似面積夠用的房子，在去掉「讓人傷心」的公攤之後，實際面積往往令人大失所望，自己用不到還花了不少銀子，因此對於大多數買房的人來說，公攤越小就越好。那麼公攤面積是不是越小越好呢？業內人士分析稱，事實並非如此，公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規模縮減，因此也將影響居住品質。一般來說，樓層越高，公攤面積越大，因為樓層越高，則電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大，公共設施、走廊越多，公攤面積也越大。

五、公攤風險怎麼避免

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明瞭"公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明"，但只列明瞭應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這裡我們總結了幾招，提供給購房者參考。

索取公攤數據

在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

查閱有關資料

業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

合同裡約定公攤範圍

律師建議，考慮到目前國家在公攤面積上並沒有明確的規定必須控制在哪個範圍區間，因此，購房者在簽訂購房合同時，務必弄清以下內容：設計的套內面積是多少?公共設施有些什麼?共有建築面積有多大?最好將這些數據寫在購房合同中，合同中沒有的，可以通過與銷售方簽訂補充協議的方式來解決。

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對於公攤面積來說它的存在無疑是給了現在廣大購房者購房壓力以外的心理壓力。一般來說我們購房都是有公攤面積的，這就造成了你家的三居室比我家的三居室大，結果一問面積都是120平米。花的錢一樣買的房子一樣最後得到使用面積卻相差甚遠。對公攤面積的詬病往往就這樣產生了。

那麼公攤面積到底是個什麼鬼呢？

作為一名房產測繪從業人員對於公攤面積其實也有一些自己的想法。公攤面積的產生並不神秘，主要的組成部分包括：門斗、門廳、門廊、大堂、過道、走廊、前室、電梯、樓梯、管井、屋面間、設備用房、外牆和保溫等。以上這些組成部分我們看出就是我們一棟樓房組成的各個部分。換句話說就是我們購房者買到的其實就是整棟樓，除去倉儲和車庫之外都是我們房價的組成部分。

如何達到購房面積上的一個公平性呢？

對於如何達到購房面積的公平性最直接的辦法就是直接出售套內面積，只有套內面積才可以達到公平。如果說想讓建築面積達到公平性的話就需要限制公攤係數或者統一每棟樓的建築設計圖，層數等內容，因為就算是一樣的樓如果層數，單元數不相同的話面積也是有誤差的。

其實不光是購房者希望套內面積購房，我們房產測繪人員也希望套內計算面積，畢竟對於複雜樓盤來說公攤的加入真的會將我們的計算問題給複雜化，相當耗費人力和時間。

對於公平性的一個體現最明顯的就是在拆遷補償當中，因為公攤面積的不同拆遷補償的房子很難達到原先的居住使用面積，而且被安置在不同的樓、不同的小區都會造成最終面積的出入。

同時這樣的一個差別還表現在購房的環節。一般來說同一個小區當中的房子均價都是相同的，但是不同的樓棟公攤面積卻是不同的，這就造成我們買一樣套內面積的房子花費會相差很多。

公攤面積不可避免究竟該如何選擇？

下面我們就來分享幾個購房當中判斷公攤大小的方法：

1. 選擇純住宅，就是這個棟樓從一層到頂層只有住宅的房子，這樣的房子相比帶底商的房子公攤面積要小。
2. 選擇梯戶比小的房子，相比兩梯三戶的房子兩梯四戶的我房子公攤可能更小。
3. 多層公攤小於小高層小於高層，樓設計的越高疏散要求就越高疏散通道就越大，自然公攤也大。
4. 地下室連通分期建設的樓公攤小於地下室連通同期建設的樓，因為有些設備用房是全小區共用的，但是分期建設會存在不確定性這些設備用房就無法分攤。

總而言之，對於公攤面積來說其出現增加了銷售單價的準確性也降低了單價讓人更容易接受。但是如果可以統一僅銷售套內面積那麼一定是民心所向的好事。

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