上週寫了一篇株洲房地產市場18年上半年運行數據分析，其中最需要注意的數據就是6月份開始，株洲房地產市場供應量超過了銷售量，而且超過不少，尤其是株洲市區房地產供應數據開始出現逆轉。為什麼這麼說，因為自從16年房地產市場升溫到今年年初，房地產市場的銷售數據都大於供應數據，市區房子一直處於去庫存狀態。
▲株洲市區商品房銷量和供應數據（圖/株洲城記）
上圖可以看到，2013，2014，2015年，株洲市區房地產供應數據一直大於銷售數據，這三年平均每年新增供應中平均有40萬平米商品房未售出，但到了16年，這種趨勢開始出現逆轉，到16年年底，市區商品房銷量開始超過供應量，直到今年三月。
株洲房地產去庫存之路
經過2011年房地產的火爆和2012年的虛旺，2013年的回暖，到了2014年株洲房地產市場庫存一下子增多起來，到了2015年我們可以在媒體報道上看到了，株洲庫存在當時本地報道，株洲庫存週期達到18個月之久。下面我引用當時《第一財經日報》2015年的一篇報道中部分段落。
株洲市房管局的官方數據顯示，截至4月底，株洲城區的新建商品住宅可售量為319萬平方米，去化週期約14個月。但株洲資深房地產人士劉明對本報記者表示，加上未拿到預售證的在建樓盤，株洲城區的庫存去化週期保守估計也會有18個月。
庫存高的同時，房地產促銷活動五花八樣，除了搞團購房，大肆打廣告促銷外，最大的力度就來自於降價！對於目前房價一直單方面上漲的株洲房地產市場而言，降價是不敢想象的事情。而對於現在株洲房價領先區域的天元區在當時也是降價促銷的先鋒。
“大盤都集中在天元區，壓力比較大。不管是佳兆業金域天下、美的城，還是奧園廣場，都有比較大的促銷手段，價格會出現階段性的15%降幅。例如有些樓盤可能原來賣4300元/平方米，拿出一部分房源促銷，價格會降到3700元/平方米。”中原地產株洲分公司總經理劉鋒華對《第一財經日報》記者表示。
▲美的城促銷廣告，而最新蘭溪谷新房價格已經達到8000
要知道，上面這個報道就是2015年6月，距離現在也不過只有3年而已，同時也從那時候開始，株洲房地產市場開始觸底反彈，一直漲到現在。伴隨著房價的回暖，株洲房地產庫存一直在降低，到了今年3月，市區住宅庫存量降低到了5個月，6月份稍微增加，庫存量增加了0.5個月。
▲株洲市區住宅去化週期(圖/株洲城記)
到了今年6月份，株洲6月新增供應106.3萬㎡，6月網籤銷售41.88萬㎡。銷量跟不上供應量，讓我們再回到17年株洲房價正式起飛階段，當時房地產的供應和銷售數據是這樣的
銷售速度加快，商品房的供應卻大幅下滑。1-2月商品房供銷比為0.39:1，其中2月商品房供銷比僅為0.17:1，供應速度明顯不及銷售速度。
也正是從那時開始，株洲房價開始“放飛”，所以說，今年6月份株洲房地產市場供銷數據的變化是需要特別注意的事情。
那麼，大家關心的問題就是，既然株洲供應開始增加，庫存開始增加了，房價會怎樣走？
首先，短期內，株洲市區住宅庫存依舊比較低，房價短時間內跌的可能性比較低。
同時我們要注意，庫存量是和當年銷量數據之比，2014年株洲市區全年住宅的銷量只有2017年的一半，也就是說，2014年的庫存量放到2017年只有一半，2014年庫存週期有14個月，放到2017年就只有7個月左右。
這就落到一個重要因素，需求是否能跟上，從最新購房數據上看，株洲外來人口有加速流入的趨勢，小學生數據增長較多，株洲的需求有支撐。
供給上，從株洲市公共資源交易平臺上看，近期短時間內，放出了大量的地塊。可以看出，株洲土地供應量正在加速供給，而且出讓的單塊土地面積也很大。
▲株洲市公共資源交易中心土地掛牌情況（點擊放大看）
單看100號和104號地塊，兩塊地出讓總面積就有22萬平米，樓面面積差不多有40多萬平米。按照一套100平米計算，單兩塊地就可以供應4千多套房。
算上上半年和去年出讓的地塊還未上市的部分，下半年樓市供應量將出現井噴。
如果需求能跟上供給，株洲房價將保持穩定或溫和上漲，如果供應量大增，而需求不能消化的話，庫存量將會激增，或許，樓市降價或變相降價促銷我們將再次看到。
原創不易，單是找數據就花費了幾天時間，如果大家喜歡我的文章，歡迎大家轉發。
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