上周写了一篇株洲房地产市场18年上半年运行数据分析，其中最需要注意的数据就是6月份开始，株洲房地产市场供应量超过了销售量，而且超过不少，尤其是株洲市区房地产供应数据开始出现逆转。为什么这么说，因为自从16年房地产市场升温到今年年初，房地产市场的销售数据都大于供应数据，市区房子一直处于去库存状态。
▲株洲市区商品房销量和供应数据（图/株洲城记）
上图可以看到，2013，2014，2015年，株洲市区房地产供应数据一直大于销售数据，这三年平均每年新增供应中平均有40万平米商品房未售出，但到了16年，这种趋势开始出现逆转，到16年年底，市区商品房销量开始超过供应量，直到今年三月。
株洲房地产去库存之路
经过2011年房地产的火爆和2012年的虚旺，2013年的回暖，到了2014年株洲房地产市场库存一下子增多起来，到了2015年我们可以在媒体报道上看到了，株洲库存在当时本地报道，株洲库存周期达到18个月之久。下面我引用当时《第一财经日报》2015年的一篇报道中部分段落。
株洲市房管局的官方数据显示，截至4月底，株洲城区的新建商品住宅可售量为319万平方米，去化周期约14个月。但株洲资深房地产人士刘明对本报记者表示，加上未拿到预售证的在建楼盘，株洲城区的库存去化周期保守估计也会有18个月。
库存高的同时，房地产促销活动五花八样，除了搞团购房，大肆打广告促销外，最大的力度就来自于降价！对于目前房价一直单方面上涨的株洲房地产市场而言，降价是不敢想象的事情。而对于现在株洲房价领先区域的天元区在当时也是降价促销的先锋。
“大盘都集中在天元区，压力比较大。不管是佳兆业金域天下、美的城，还是奥园广场，都有比较大的促销手段，价格会出现阶段性的15%降幅。例如有些楼盘可能原来卖4300元/平方米，拿出一部分房源促销，价格会降到3700元/平方米。”中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《第一财经日报》记者表示。
▲美的城促销广告，而最新兰溪谷新房价格已经达到8000
要知道，上面这个报道就是2015年6月，距离现在也不过只有3年而已，同时也从那时候开始，株洲房地产市场开始触底反弹，一直涨到现在。伴随着房价的回暖，株洲房地产库存一直在降低，到了今年3月，市区住宅库存量降低到了5个月，6月份稍微增加，库存量增加了0.5个月。
▲株洲市区住宅去化周期(图/株洲城记)
到了今年6月份，株洲6月新增供应106.3万㎡，6月网签销售41.88万㎡。销量跟不上供应量，让我们再回到17年株洲房价正式起飞阶段，当时房地产的供应和销售数据是这样的
销售速度加快，商品房的供应却大幅下滑。1-2月商品房供销比为0.39:1，其中2月商品房供销比仅为0.17:1，供应速度明显不及销售速度。
也正是从那时开始，株洲房价开始“放飞”，所以说，今年6月份株洲房地产市场供销数据的变化是需要特别注意的事情。
那么，大家关心的问题就是，既然株洲供应开始增加，库存开始增加了，房价会怎样走？
首先，短期内，株洲市区住宅库存依旧比较低，房价短时间内跌的可能性比较低。
同时我们要注意，库存量是和当年销量数据之比，2014年株洲市区全年住宅的销量只有2017年的一半，也就是说，2014年的库存量放到2017年只有一半，2014年库存周期有14个月，放到2017年就只有7个月左右。
这就落到一个重要因素，需求是否能跟上，从最新购房数据上看，株洲外来人口有加速流入的趋势，小学生数据增长较多，株洲的需求有支撑。
供给上，从株洲市公共资源交易平台上看，近期短时间内，放出了大量的地块。可以看出，株洲土地供应量正在加速供给，而且出让的单块土地面积也很大。
▲株洲市公共资源交易中心土地挂牌情况（点击放大看）
单看100号和104号地块，两块地出让总面积就有22万平米，楼面面积差不多有40多万平米。按照一套100平米计算，单两块地就可以供应4千多套房。
算上上半年和去年出让的地块还未上市的部分，下半年楼市供应量将出现井喷。
如果需求能跟上供给，株洲房价将保持稳定或温和上涨，如果供应量大增，而需求不能消化的话，库存量将会激增，或许，楼市降价或变相降价促销我们将再次看到。
原创不易，单是找数据就花费了几天时间，如果大家喜欢我的文章，欢迎大家转发。
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