大家都知道，要輪瘋狂的樓市，北京上海只能算第二名，第一名當之無愧的屬於香港地區，房屋單價為世界第一，各項地產價格數據完勝東京、紐約、北京等城市，高到什麼程度呢，一個車位能賣600萬元，車位比車貴，房子比人貴。整個香港的房屋均價目前是22-30萬一平米，注意是全港均價而不是最貴的豪宅區。
為什麼香港樓市這麼貴，有人給出了三大理由，那就是地少、人多、經濟發達，但是我們仔細推理可以發現，這三條理由全部站不住腳。
香港的土地一點都不少
有人說香港彈丸之地，承載瞭如此之多的人口，房價必然上漲。地少人多會導致房價上漲這個邏輯支撐了日本的上一輪房價大泡沫，已經被證實為偽命題，而人口密度比香港還大的新加坡，多年來房價始終平穩，更是徹底的證明這個論斷是錯誤的。更有利的證據是，香港的土地一點都不少，只是都沒開發而已。
根據目前的數據來看，整個香港的土地，目前有接近80%尚未開發，這些土地如果不用於商業和工業，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解決100萬人的置業問題。至於有些人拿香港多山，丘陵地區開發困難說事，認為這些土地不能開發為住宅。我想說的是這話簡直太業餘了，中國目前的土木技術，上能平山下能填海，香港如此之高的房價，就算是喜馬拉雅山，開發商都能給你挖平了。
目前的現狀是，香港一方面房價暴漲，一方面仍有大量的儲備土地和閒置土地，全香港1100餘平方公里的土地上，僅郊野公園就有400多平方公里，而與此同時，香港人均居住面積16平米，大量香港人居住在鴿子籠裡，住房痛苦指數全球第一。
為什麼香港寧願房價這麼高也不增加土地供應，下文會有仔細分析
香港人多也不是房價上漲的理由
很多人說，香港人多啊，且人口持續湧入，所以房價必然上漲。但是其實，100年來，香港的人口始終的爆發式增長的，但是歷史上香港的房價從來沒有成為人民的沉重負擔，香港的房價實際上是最近一二十年開始暴漲的，但是與此同時，最近十年香港的人口增速卻是是歷史上最慢的，所以人口持續增長是導致香港房價上漲的論斷站不住腳。
我們可以看到，香港自開港以來，人口從0開始始終持續增長，建國以來增長速度維持恆定，基本就是20年翻一倍的速度，這個人口流入速度是很恐怖的，這和香港金融中心的地位是分不開的。但是這個不重要，重要的是，我們知道香港的人口流入是一種常態，而不是突然發生的意外，那麼為什麼以前的房子沒人喊貴，現在的房子人人喊貴，這就有問題了。
香港經濟好更不是房價暴漲的理由
至於第三個理由，香港是金融中心，經濟好收入高，所以房價上漲是正常的，這就更不對了。香港是很富裕，但是也沒那麼富裕，人均收入超過香港但是房價不如香港的城市，全球到處都是，東京、紐約、倫敦、巴黎，哪個比香港窮？但是他們的房價遠遠不如香港。
甚至，這些城市的房價只是香港的零頭，真的只是零頭，2018年香港均價是20多萬一平米，把最前面那個2抹掉，就是東京、紐約、倫敦、巴黎的房價均價。
所以，房價高要求人均收入高，這樣才符合基本面，但是人均收入高卻不一定房價高，這是有多國數據作為鐵證的。
香港房價的歷史
既然這些都不是香港房價高的原因，那麼香港房價高的真正原因是什麼，這就要看看香港的房價歷史了。
香港房價高最大的問題是港府手中有地但是卻不賣，擴大土地供應壓制房價，非不能也，實不為也，而造成這個問題的根源，居然在於香港人民自己。
首先，我們從上面的香港人口歷史走勢圖可以看到，100年來，香港的人口始終是在持續增長的，而香港的經濟在百年來也始終在持續高速增長，所以香港一直是一塊夢想的淘金之地，在這種人口持續湧入、經濟始終高速增長的城市生活，你做什麼都賺錢，香港人也一直有炒房的傳統。
而香港樓市泡沫的巔峰，出現在1997年，這次泡沫峰頂的衝擊點始於1995年。
這一年，離香港迴歸只有2年，關於迴歸後香港的發展是港人最喜歡討論的話題，大陸13億的人口讓香港的房地產炒作有了無限的想象力和故事可以洗腦。
“大陸一定會接盤”，這是95年響徹香港炒房界的口號，理由很簡單，香港那麼富，大陸那麼窮，香港迴歸之後，大陸的有錢人一定會源源不斷的進入香港當接盤俠，其理由和邏輯，和今天中國人認為富起來的農民工一定會當大城市的接盤俠差不多。
當時的香港，不買房的是傻子，在最瘋狂的時候，剛買房一個月就暴漲15%是常見的事情，買到就是賺到，越等越後悔，當時香港的種種亂象，和今天的中國差不多。
在97年的香港，所有港人無心工作，每天最關心的事情就是哪裡又開新樓盤了，因為買房人太多，整個香港的房子供不應求，所以不得不實行搖號制度。在這種排隊搖號的制度下，買到就是賺到，很多人搖到房子之後轉手一賣就是幾十萬的差價，等於幾年的工資，這種情況下沒有任何人肯安心工作，一有新盤放出，馬上就是全港排隊搖號。
香港人把這種盛況，稱之為炒樓花。
這一切，在1997年都成為了泡沫幻影，在97年，香港的樓市發生了二件大事，那就是亞洲金融風暴和特首董建華上任。
1997年，金融風暴席捲亞洲，香港也遭到了索羅斯的攻擊，雖然在大陸的鼎力支持下勉強擊退了國際炒家，但是香港也元氣大傷，港股和樓市同時暴跌，香港樓市直接腰斬，這一次的暴跌是香港樓市的漫漫熊途的起始點。
但是僅僅一次金融攻擊只能打斷樓市上漲的趨勢，而不能終結，08年金融危機的規模和傷害比97年金融風暴要大的多，也沒改變中國房價的上漲即是明證，真正逆轉香港房價的人，是香港特首董建華。
1997年，香港首任特首董建華宣誓就職，在當時的香港，高房價引發的民憤鋪天蓋地，報紙媒體都在聲討香港的高房價摧毀了香港人的夢想，壓制了香港的經濟。沒房的人在罵政府，想有房子住；有小房子的人也在罵政府，想買大房子；有大房子的人也在罵政府，想買更多的房子。所有人都在說自己置業難，買不起房，恩，和今天的中國人差不多。
於是，作為首任特首，董先生想一舉解決這個港人置業難問題，他提出了八萬五公屋計劃，想要讓全港人都安居樂業，在這個雄心勃勃的計劃中，董特首提出：
1、每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個
2、十年內全港七成的家庭可以自置居所
3、輪候租住公屋的平均時間縮 短至三年
十年內，讓全香港人都買得起房，都有自己的住宅，香港人安居樂業，再也不用發愁住房問題，這是不是個好政策，好政策啊，全港人都拍手叫好，稱之為大善政。那麼董特首是不是打嘴炮光說不幹呢？不是的，董特首說到做到，上任當年就大興土木建設公屋，每年八萬五的建設計劃一點折扣都不打，第一年開建的房屋甚至高達十萬套，新官上任三把火，董特首這是憋著勁要做一個大政績。
從2000年開始，董特首的廉價公屋建成開始入市，這一下可不得了，巨量的供應瞬間摧毀了市場，1999年剛大幅反彈20%的香港樓價應聲跳水，在巨大供求預期之下，香港房價一路走跌，在2004年跌至谷底，六年間跌了七成。
從1997年底開始，香港的剛需們抗了大概五六年，到了2003年初左右，扛不住了，陸陸續續的開始有人因為房屋被銀行沒收拍賣而自殺，在當時的香港，負資產者有10萬戶之多，95-97年買入房產的人悉數被套，不僅自己拿來當首付的一輩子的積蓄沒了，還倒欠銀行幾百萬元，一個月2萬的月供讓很多家庭不堪重負，勉強抗了幾年之後幾乎耗盡了所有的力量，當因為種種意外被公司辭退的時候，房屋被沒收拍賣，然後銀行通知你還欠幾百萬，以後一輩子都在還債的陰影中，自己還沒有工作，自殺就成為不少人唯一的選擇。
這個時候香港人才突然發現，他們要的不是便宜的房子，而是隻允許自己購買的便宜房子，他們實質上要的是投機暴富，要的是洗劫別人的財富來達到自己富別人窮的目的。持有大量的房子的人不希望房價下跌，持有一個房子的人也不希望房價下跌，甚至只持有四五十平米蝸居的貧民，也不希望房價下跌，因為房價下跌切切實實的損害了他們的利益。只有那些徹底的無房者，才會支持房價下跌，但是連工作一輩子連一個超小戶型的房子都沒有的人，又有幾個呢，這樣的人又有多少話語權和組織能力呢。
於是，2003年7月1日香港街頭爆發50萬人大遊行，抗議香港房價下跌，要求港府救市，董建華滾蛋，八萬五公屋計劃是造成香港房價下跌的主要原因等等言論充斥媒體。沒有人會承認自己當年是因為貪婪或者愚昧高位買入房產的，他們把一切原因都推給政府。挽救負資產者，拯救香港中產階級，讓房價上漲居然成了最大的政治正確。
於是，八萬五公屋計劃被實質暫停，大幅減少供地數量，董建華想讓全香港人都安居樂業做一個大政績，結果成了最大的行政敗筆。
2005年，董建華黯然離任，香港在繼任特首的帶領下，房價就開啟了一路飛漲的模式，到今天已經翻了五倍。香港人再度成為房奴，高房價讓港人不堪重負，壓制香港經濟活力的論調再次出現在媒體之上，要求政府想辦法讓香港人能安居樂業，和1997年的輿論差不多，歷史總是在不斷的輪迴。
但是這一次，有董建華悲慘的先例在，還有哪個香港特首敢讓每個香港人都住得上房。
——香港房價就得這麼貴，你能得出點啟示嗎？（來源：紫竹張先生）
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