我國的房地產市場將逐步走進精細化管理時代。
騰訊財經《閃電評論》特約作者 賙濟，盤古智庫高級研究員、智行院秘書長
近期，有幾個新聞非常值得關注。第一個是“2018年上半年全國土地出讓收入達到2.7萬億元，同比增長43%”，貌似土地市場的熱火朝天很快就傳遞到樓市；第二個是“近期，銀行間隔夜回購利率、央行7天逆回購利率等核心利率指標都快速下降”，新一輪的降息已經實質性到來；第三是昨天“住建部召開房地產工作會議，要求各地方政府做好規劃，穩定房價預期”。熟悉中國樓市十幾年“只漲不跌”發展模式的人，會感覺一切好像回到了那個熟悉的模式：貨幣放水，房價上漲，政府喊話，然後房價小跌大漲。但是這次恐怕真的會有所不同，我們不能再高估社會剩餘的購買力，也不能低估政府穩房價的決心。
賣地收入創新高難持續，要遠離三四線城市樓市
仔細分析今年上半年全國2.7萬億買地收入的區域構成，可以發現一線城市儘管總體賣地規模較大，但是增長率已經很低，一些調控力度大的城市甚至是負增長。而二線城市也出現了比較嚴重的分化，整體賣地收入也是增長乏力。相比之下，三線城市和四線城市的賣地收入出現了大規模的上漲。大量長三角地區城市上半年賣地收入規模在200億-400億元左右，僅次於一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，都出現了賣地收入規模超過100億元的地級市。而像岳陽、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等，上半年土地出讓收入增幅在200%以上。
出現這個情況的主要原因是一二線城市的樓市政策限制很多，樓市交易清淡。而此時大量三四線城市的棚戶區改造項目使用了貨幣化補償的辦法，集中釋放了大量的購房需求，使得區內的樓市交易活躍，價格持續上升。大型房企都藉此時機湧向三線城市，甚至是四線城市快速下沉，地方政府也借住這一機遇大量增加土地供應，多方力量合力構成一個“供需兩旺，量價齊升”的局面。但是，究其本質此類城市的需求暴發是因為“棚改貨幣補償”政策引起的，並不具備持續性。而此時的土地市場活躍，也只能認為地產商補庫存的行為。隨著“棚改貨幣補償”政策的逐步退出，購房需求必然快速萎縮。而中長期看，三四線城市的人口還是會逐步向一二線城市集中，樓市的長期走勢將更不樂觀。這一波土地市場火爆只能是地方政府最後的狂歡，而那些拿了土地的開發商將會面臨很大的經營風險。
政策會有組合拳，不要再認為放水能夠刺激樓市
客觀來看，金融政策是中期影響地產價格走向的主要因素。但是，這個結論成立的前提有二：第一是房地產市場還是保持較高的市場化屬性；第二是金融系統還在傳統的運行模式中。顯然，這兩個條件都不具備。首先，本輪金融刺激已經完全有別於傳統的“大水漫灌”式的放水模式，監管層正在用盡一切手段在保證貨幣總量不失控的情況下，保證邊際增量都投入到實體經濟去。儘管這是一個極難完成的任務，但這也是最後的正確選擇。所以，你可能會看到很多“不那麼市場化”的方式會出現。第二，這次住建部的會議再次向地方政府傳遞了一個明確的信號，“房住不炒”的政策底線沒有變，穩地價、穩房價、穩預期不是單純的市場調控行為，而是嚴肅，甚至是嚴厲的“政治任務”。在這樣的背景下，我相信政府各部門已經統一協調，有了很充足的政策儲備，哪怕樓市再出現一點點失控的苗頭，都會招來更嚴格的控制。
單純從放水刺激的效果來看，其效應也會逐漸減少。我國在過去的幾年裡，居民部門的槓桿出現了極大幅度的增長。現在能找到的最近的公開數據是2017年5月，央行公佈的境內居民住戶存款總額為62.6萬億，而境內居民人民幣貸款已經達到36.4萬億元，淨存款僅剩26萬億。在此之後央行就不再單獨公佈境內居民的存貸款餘額情況，但是就其變化趨勢來看，貸款增速遠遠快於存款增速，居民部門的整體負債率在持續走高。我們就按照已經公開的26萬億淨存款餘額來看，其能夠繼續為房地產加槓桿的空間已經非常小了，而且在目前繼續擴大內需的情況下，讓珍貴的居民存款再進入房地產領域，無疑是對中國經濟最大的傷害。
樓市需要精細管理，合理規劃是未來發展的重點
在這次的房地產工作座談會上，住建部要求“加快制定住房發展規劃”是非常重要的變化，它實際上標誌著我國的房地產市場將逐步走進精細化管理時代。儘管政府對於樓市的調控力度很大，但是鑑於我國地產資產和金融機構的異常緊密和難以分割的關係，鑑於現階段“土地財政”對於地方政府的難以捨棄的作用，政府不希望看到樓市下跌，同時也難以承擔樓市下跌帶來的金融風險。所以，現在對於房地產市場的要求也是“穩”字當頭。在目前的形勢下，要保證地產市場穩定並不容易，最需要的要對地產市場有個合理的規劃，並對其實現精細化管理。
傳統上，很多地方政府對於地產只有一種賣地掙錢的商人思維，想的就是通過各種方式把土地賣個高價，以實現自己的利益最大化。但是，按照人口規劃，本地區究竟需要多少住房？應該配套供應多少土地？本地居民多少人採用購買方式獲得住房合適？又有多少適合採用租賃方式獲得住房？面對這些基本問題，地方政府一般拿不出一個精細測算過的方案，更談不上做出高水平的住房發展規劃。而現在隨著住房定位的進一步明確和房地產市場進入新的發展階段，需要地方政府在思考城市發展、產業發展和公共服務配套的時候，系統性的研究一下本地區的住房發展問題。而制定住房發展規劃，就是一個最好的契機。規劃的制定，能夠從根本上解決房地產市場粗放發展的問題，並幫助地方穩定房價預期。它應該能夠在“房住不炒”這個大原則的指導下，以長期產業發展和人口流動為依據來制定土地供應和房屋供給計劃，做到讓本地區的樓市建設高中低端合理搭配，租售並舉各取所需，價格穩定，交易量合理，土地市場運行平穩而可持續。
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