昨天，樓兔子小密圈的一位粉絲朋友出手了。
大南山腳下，華聯城市山林一套118平米二手三房，成交總價1080萬，單價每平米大約9.2萬元。原業主很坦誠地告訴買家：“這套房子比去年漲了100萬。但今天，讓我讓利降價是不可能的。”買家也很果斷：你賺的是過去！我看的是未來。成交！
在寶安中心區，另一位樓兔子小密圈的朋友則聚焦在鴻榮源壹方中心，488平米大平層總價接近6000萬，單價每平米約12萬元。據說壹方中心高區已經基本銷售完畢，僅剩下少量中低區的產品，面積段是170平米和200平米的複式，373平米和488平米的大平層。最近走量很快，尤其是大面積高總價資產，銷售速度比去年明顯加快。
而在前海媽灣，佳兆業地產則推出了130套公寓產品，號稱是前海的第六座資產。據說預售單價可能在每平米8萬元以上，單套總價在600萬至1000萬元間。傳聞已經有大資金在洽談拿貨了。
種種跡象表明，各路資金異常騷動！深圳樓市究竟怎麼了？
我告訴你，一句話來說就是粵港澳大灣區就要來了！每一個精明的投資者、實力資金，都對即將發車前往深圳的大禮包糖果專列充滿期待！生怕錯過“粵港澳大灣區千年大計”的首發專車。
大灣區前夕，市場已經騷動！
除了以上樓兔子親聞親見的事件外，最近的市場還有以下幾個勁爆八卦，咱們必須先了解一下。
NO1 多個樓盤只接受全款買房
今年五一期間，樓兔子的粉絲朋友頻繁在臨深各處踩盤。反饋得到的消息是，大亞灣西區至少有泰豐牧馬湖、御梓園等4個樓盤，已經在執行優先售房給全款客戶的政策。幾乎所有樓盤在審核購房者資格的時候，都特別注意買家的銀行流水。稍有不良狀況，就可能直接被勸退。而在巽寮灣的某個濱海度假物業，計劃推售1000多套房源，開發商已經明確，只接受全款買房，沒有任何商量的餘地。
NO2 傳業主聯合謀求漲租漲價
深圳灣蛇口半島的一個頂級豪宅，流傳出一張業主群共議房源出租的微信截圖。截圖顯示，業主們有意按照一個議定的價格出租房源。但更喜樂得是，業主提議要面試租客，顏值不高的應該禁止進場。而另一個高端豪宅，則傳言業主正在聯合議定二手放盤價，起步價至少每平米20萬元！其實，此前也有傳言說觀瀾的仁山智水，有別墅業主正在謀求聯合造市，目標是將資產價格提高到單價每平米10萬元以上。目前，該物業資產價格大多是每平米7萬元左右。幾乎是在謀求50%以上的漲幅。而且信心滿滿。
NO3 華潤城三期喝茶費又漲了
兩天前，樓兔子向華潤高層求證：真有喝茶費提前拿房源的可能嗎？對方斬釘截鐵地告訴我，這就是赤裸裸的詐騙！華潤集團的紀委已經出面調查了，影響惡劣的傳言，華潤方面會直接報警抓人！
然而，在很多渠道，依然有各種華潤城潤府三期喝茶費的傳言。少的30萬元，多的已經達到了90萬元。兩天前，我看到的最高報價是140萬元。昨天，已經有人說是150萬元啦。同樣是斬釘截鐵地說，一定可以拿到房源。
停了兩年，市場信心強到爆！
很多朋友會說，這些都是孤立的個案事件。甚至更多是捕風捉影的傳言。但樓兔子想提醒你，今天我點出來的，只是極小極小一部分，當深圳樓市裡類似情緒充盈乃至暗流洶湧的時候，市場就已經離鉅變的邊緣不遠了。
鏈家地產今天發佈了今年4月份深圳樓市的大數據分析。我大致梳理出以下幾個關鍵點。大數據不說假話，足以警示大家樓市要變天了。
N01 新批商品住宅供應嚴重短缺
大數據顯示，4月份深圳樓市一共批售了5215套新房，但住宅產品只有2840套，另外有商業166套，辦公2209套。這個數據，正好對應了你的感覺：現在整個市場都在賣公寓！從南到北，從東到西，全都在賣公寓！
怎麼沒有住宅賣啊？因為只批售了2840套住宅，這其中還有超過40%是人才安居保障房！也就是說，4月份一共批售了5215套房，實際可售的商品住宅僅僅是大約1700套！佔比總供應量不到30%！沒有新房賣！你說市場能不緊張嗎！
NO2 銷售加速，庫存快見底了
請大家注意研讀一下這張圖。右邊是今年1至4月份，灰色是新房住宅批售面積，綠色是實現的銷售面積。非常明顯的現象：銷售速度在加快！
統計數據顯示，4月末深圳新房住宅可售房源總量是25406套。新增供應不足，住宅去化週期縮短至10.8個月，為2017年1月後最短。
數據很清晰給出一個警告：再不增量批售，深圳樓市很快就可能出現沒房賣的情況了！
NO3 二手房交易量縮減並不明顯
網籤6588套，其中二手住宅5897套。這是4月份深圳二手房市場的成績單。當然，由於網籤備案數據存在一定的滯後性。但5897套這個數據依然具有很好的參考意義。
鏈家方面給出的綜合研判是：“三價合一”新政滿月，但深圳二手房市場成交量並不低迷。相比之前，確實有大約20%的縮量。但可以預期，5月份深圳二手房市場依然可以錄得大約6000至7000套的交易量。
這說明什麼問題？我的理解是，由於新房供應量已經壓縮到無以復加的恐怖，大部分購買力在搶購限價紅利下的新房失敗之後，往往會擔憂錯過上車時機，因而被迫選擇衝進二手房市場。即使是二手房市場還沒有出現價格鬆動，三價合一之後交易成本有所增加，這批資金也不管不顧先進場了。這是深業中城轉售為租後，香蜜湖二手豪宅爆量成交的根本原因。
深圳市場在調控兩年之後，市場信心明顯回升。這種主心骨強勢還陽的態勢，自然給了臨深樓市信心。再加上深莞惠協調發展試驗區的紅利，大亞灣樓市信心爆棚，一部分樓盤開發商只收全款客戶，也就完全可以理解了。
大灣區來了，就買灣區豪宅！
在整個深圳樓市已經明顯啟動的背景下，實力資金應該怎麼買呢？
我想，前文所述幾個案例瞄準華聯城市山林、鴻榮源壹方中心和佳兆業前海廣場佳璽的案例就很說明問題了：有房票的話，就買灣區資源集中的頂級豪宅。這種資產只能是賣一套少一套，幾乎沒有複製的可能了。如果沒有房票，那就扎進灣區高端公寓吧。
壹方中心高區大宅的窗外盛景
原因很簡單，粵港澳大灣區是我們有生幸運一見的千年大計，將引領深圳成為中華民族偉大復興的最佳例證，引領深圳成為超越東京灣、紐約灣的世界第一流大都會城市。按照馬光遠老師的說法就是粵港澳大灣區的資產從來都是貴的，但將來一定比今天更貴！
如果你今天有實力進場大灣區，千萬不要錯過機會。今天猶豫，明天很可能買不起票，甚至是根本沒有買票進場的機會，因為灣區資產稀缺性太強了！
灣區豪宅的現實是：已經有樓盤實際銷售單價超過每平米30萬元了！
傳言灣區豪宅突破每平米30萬元
這是一張在深圳地產圈內勁爆流傳的圖片。說的是灣區某豪宅519平米的大戶型，以1.6億元全款成交。實際成交單價大約是每平米30.8萬元。
這張圖的真實性，我還沒有拿到確實的求證。但是，極為可靠的消息源透露，該樓盤確實在去年成交了一套頂級豪宅，實際銷售單價已經超過了30萬元。這兩套房，是不是同一套？樓兔子還需要進一步求證。
這個案例說明什麼問題？說明深圳的灣區豪宅已經突破了又一個天花板！深圳這座城市，給了買家信心。粵港澳大灣區，給了買家信心。
我想提醒大家注意，不要懷疑粵港澳大灣區給超級豪宅的促進作用。
維港豪宅天璽狼性加價獲得成交
香港最近的典型案例是維港豪宅天璽，最近加推尾貨，比前一期兇狠漲價44%至47%的情況下依然錄得成交。一套大約150平米的高層豪宅，以港幣1.106億元成交。實際成交單價超過每平米70萬元！業內預判，粵港澳大灣區背景下，位於廣深港高鐵九龍站附近的天璽，必將繼續贏得兩岸三地資金的關注，房價存在繼續走高的可能。
如今，香港已經宣示要成立粵港澳大灣區宣傳辦公室，引導香港居民融入大灣區，到大灣區去工作，到大灣區去生活。
可以預想，在這種背景下，作為深港合作橋頭堡的前海自貿區，必然成為港人北上的第一站。
香港灣區老破舊小房子，每平米港幣10萬元是起步價，港幣16至20萬元已經很普遍。港幣30萬元至70萬元是灣區豪宅的主流，單價每平米120萬元也不是不能成交。
試想一下，見慣風雨的大批港人精英一旦在粵港澳大灣區的引導下批量進入前海。看到今天片區最高端的頂級豪宅——鴻榮源壹方中心，實際銷售單價僅僅是大約每平米12萬元左右，那得是多麼驚訝！
壹方中心綜合體大盤居住品質極好
最後透露一個八卦消息： 整個前海桂灣前灣媽灣，你一直在苦苦等待的明星樓盤，今年很可能都難以拿到預售證！這個片區，不要說原本就是住宅供應基本零規劃，就是商務公寓，你也難有選擇！粵港澳大灣區的專列卻即將發車，大概率就是5月底，你等得起嗎？等不起，我就建議你去鴻榮源壹方中心看看，這裡是前海灣區超級豪宅的第一標杆。
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