开篇
今年以来，在住宅销售受限的背景下，公寓类产品成为市场关注的热点，这其中固然有表现突出、销售抢眼的代表，但另一方面，公寓类产品一直存在较大的存量，尽管2017年至2018年上半年供销基本均衡，但之前累积了较大的存量，这决定了，不可能所有的公寓类产品都表现优异，也并不是所有的公寓类产品都值得购房者投资和购买，稍有不慎，买到的产品不仅居住存疑，而以后的转手，出让也较为困难。
之前就有曾有消息显示，位于高新区的招商大魔方的公寓产品“玺荟”，当日开盘数据较为惨淡，共计超过1600套的房源，成交仅为两位数。
从今天开始，我们也将聚焦公寓类产品，对市场上的热点公寓类产品进行一个梳理，帮助购房者做出更好的购房决策，本期我们为大家带来新希望的D10项目：
从目前新希望D10所透露出来的野心看，它不同于新希望之前打造的任何一个住宅项目，而是希望在城市中心打造一个集住宅、公寓、酒店等一体的综合性项目。
时间回溯到2016年6月29日，位于锦江区一环路以东，东大街以南的牛王庙地块进行土地拍卖，新希望通过多轮加价，以楼面价9500元/平方米，46.14%的溢价率拿下了牛王庙地块。
该地块所处区域衔接东大街金融商圈和攀成钢板块，周边开发情况较成熟，有龙湖晶蓝半岛、时代豪庭等已开发项目，地块南侧为娇子小学，且距离2号线牛王庙地铁站约100米。
2年时间以后，新希望D10的体验区已经呈现。目前建筑主体还仅仅是挖了大基坑，建筑品质、样板间等还无法亲身感受，但就D10项目的销售中心、体验示范区来说，确实是目前市区高端楼盘中，做得最好的一个。
新希望D10天府销售中心实景
新希望D10天府销售中心实景
整个示范区面积其实并不大，但是设计、施工都相当精致，而且花瓣销售中心从落成之日起就有很多人打听这个楼盘，这个花瓣现在是东大街最扯眼睛的地标。新希望把这个花瓣命名为“Casa Lotus艺展中心”，据说花瓣设计灵感是参考了法国巴黎LV基金会总部、德国汉堡易北爱乐厅的造型。几个花瓣耗费了878张双曲面玻璃，造型和弧度都不重复，最长的花瓣达40米。
说到花瓣建筑，我们可能首先联想到是悉尼歌剧院，新希望承认设计参考了悉尼歌剧院。
是不是还有新加坡金沙艺术科学博物馆？这也是一栋设计灵感来自莲花的建筑。
去过澳门的朋友还会说还有新葡京酒店。
内地你会联想到哪里？上海外滩的那个大菠萝——外滩中心！
新希望这个大手笔的投入显然是达到效果的，他就是想你把这里当做是上海的外滩、新加坡的金沙、澳门的葡京酒店、悉尼的歌剧院，只有达到这第一个目的，他才具备卖高价的前提条件，D10的高端算是迈出了第一步。
紧接着问题就来了，是不是建得像花一样漂亮房子就一定卖得了高价、就是真正意义上的豪宅？答案显然不是。不管开发商把自己的楼盘吹得如何的天花乱坠，千万不要被外界给出的各种豪宅概念搞糊涂了，判定豪宅价值其实不难，顶级豪宅的判定有且仅有三层标准：第一是地段、第二是建筑、第三是服务。下面我们就一个指标一个指标来过。
豪宅价值判定的三重指标中，除了最后一项“服务”是软指标外，地段和建筑是绝对的硬指标。所谓“硬指标”，就是说要成为顶级豪宅的必然条件。地段——建筑所在的地段必须是这座城市的唯一的城市地标，北京是长安街、上海是外滩或陆家嘴，重庆是长江嘉陵江汇合的朝天门；建筑——建筑造型要绝对的醒目、有绝对的识别度，比如上海的金茂大厦、东方明珠，台北的101，香港的最高建筑IFC、ICC。
先说地段。成都最值钱、最具标志性的地段在哪里？干脆这么问，说起一座城市你脑海里会有什么样的一幅画面？说起上海，我们脑海里的画面一定是外滩、黄浦江，说起香港，我们脑海的画面一定中银大厦、维港。
说起成都呢？锦江、望江楼、安顺廊桥、合江亭，当然也有成都新晋的商业地标——太古里、IFS区域等。
但就像开始回溯背景时所说的那样，尽管D10强调自己属于东大街，太古里旁，但实际上属于牛王庙区域，目前周边的几个邻居小区除了龙湖晶蓝半岛品质稍高以外其余均为老旧小区，区域的豪宅底蕴并不充分，通过小编的实际探访，发现项目距离太古里还有两站路，步行至太古里还是有一定距离。
建筑这部分前面已经说得比较多了。从目前的投入1个亿建造花瓣形状的艺展中心，到将建成号称“亚洲第十、中国内陆地区第一高度”的住宅项目，从规划方案阶段来看，D10确实称得上“惊艳”。
新希望D10天府效果图
D10投入重金打造销售中心，而且靠目前销售案场的氛围营造让外界感受到了十足的豪华，但你现在感受到的环境和品质，还不一定代表最后的交付标准。毕竟目前除了销售中心及示范区落成之外建筑还是一个大基坑，整个项目还停留在蓝图上，如果完全按照现在公布的规划设计方案打造，D10肯定值得期待，但目前全部建成尚待时日，究竟最后出来的产品是什么模样，我们也将拭目以待。
地段前面已经说得很清楚，从目前新希望给出的方案来看，都花1个亿建花瓣了，建筑的设计和开发基本是钱花够了就能实现，这一点做到不难。第三是服务，这估计才是最难的，因为它不仅仅是花钱的问题，还要开发商用心，要开发商有一整套的豪宅的服务管理体系。
豪宅的价值到了交房后完全就完全靠服务来支撑，无论是欧洲的城堡还是新加坡、香港的豪华酒店，建筑都很老旧了，为何他们价值、房费还那么高？他们卖的其实是服务。建筑都有过时老旧的一天，唯独服务是永恒。同时很重要一点，楼盘越是高端服务所占的比重就越大，真正的豪宅服务的占比是完全超越建筑硬件占比的。
成都楼市有这样的鲜活例子。银泰中心刚来成都市场均价一两万它就敢买三五万，成都购房者不敢下手，反而北上广的外地客撵拢成都眼睛都不眨买买买，毕竟他们见过北京银泰中心的服务。还有仁恒滨河湾，成都人开始认为它房子修得土里土气不如对面的天誉有卖相，反而北京上海的客户大胆下手，原因是他们见过仁恒的服务水平。今天再看看银泰中心和仁恒滨河湾的二手房价格和服务品质，他们的二手房价早已把周边楼盘甩开，不得不说北京上海来的购房者就是比咱们成都人有眼光，自己没见过世面胆小不敢下手，结果好房子就这样眼睁睁的让外地人买走了。
说回D10，新希望地产之前在成都做过几次写字楼开发，高端楼盘大家有印象的只有锦官新城，这是10多年前开发的一个老楼盘，要让购房者信任新希望的高端服务水平，目前来看确实很难。
而之前新希望在城北打造的升级制作——锦悦北府，据了解，认购的情况也并不特别理想。
当然新希望还有一个办法，将D10高价全权委托给“五大行”来管理，同时还必须在购房合同中和业主约定D10的走道、大厅等公区每隔多少年翻新装修一次、公共空间的家具多久更换一次等这些服务细节，只有这样才能最终实现D10所宣称的“让世界重新认识成都”的高端服务品质。
最后复盘。豪宅的三个指标，地段指标D10不是最好。建筑品质，投重金设计开发的D10项目仍然值得期待。后期服务品质，这一点新希望没有给出更多强有力的信息，市场信心还稍显不足。购房者在购买的时候，可以从上述几个指标，来对应自身的购房需求，一个个比照，最后做出自己的选择。
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