地产商惜售、捂盘成常态
2017年以来，多个三四线城市房价掀起了一波涨价潮，部分城市城区房价甚至出现翻番。根据社科院的统计数据，今年4月份均价破万的城市已达62个，其中有20个是三四线城市，占据了总量的三分之一。很多在一二线城市打拼多年的年轻人，攒够了“首付”，但回到老家后却突然发现，家乡的房价依然“高攀不起”。
三四线火爆的楼市，也令各大楼盘的开发商打起了“小算盘”，各种惜售、捂盘现象几成常态。
最近，央视《经济半小时》重点报道了价格涨幅飞快的威海楼市，其中某新开盘小区引起了记者的关注。节目称，该楼盘每套均价约在100万元以上，按照威海2017年人均可支配收入33788元计算，相当于不吃不喝30年，才能买到一套房子。
当然，这样的计算未免简单粗暴，但也侧面反映了威海房价暴涨后，“房价收入比”更加趋于不合理。2017年，威海不少新楼盘涨幅达50%以上，虽然随后调控加码、房贷利率上浮，但今年1~5月，威海新房整体涨幅依旧达到了15%以上。
在走访了多个售楼处后发现，楼盘可售房源很少，甚至有些明年、后年交房的期房，也已抢购一空。难道这些高价房源真就这么抢手？
登陆威海市住建局网站查阅发现，某楼盘目前有大约一半房源是可售的，但楼盘销售人员都以各种原因表示房子已售，或者表示销售条件还不充分。
实际上，这种变相捂盘的做法属违规行为，市住建局和物价局，都已明令禁止。
买“顶账房”需警惕
最近常去考察楼盘的朋友，一定听说过“顶账房”。
有些楼盘销售会表示：由于房源紧俏以及抢购热潮，正常的房子已经卖完了，目前售卖的都是“顶账房”。
顶账房指的是：房产开发商在开发过程中，由于暂时没有更多的现金支付相关合作单位，而以所开发的房屋作为账务冲抵，所以顶账房也叫抵债房。
比较常见的情况是，开发商会把一部分房子先抵押给工程建筑方，从而形成了顶账房。这些房子已经在住建局网站做过了备案，状态一般显示为红色的“不可售”，但实际上仍属于在售新房。
但是，这些顶账房并不会以住建局备案的价格卖，而是会按照更高的市场价进行销售。在操作中，需要把最初合同与协议中的房主名字，改为购房者的名字，相当于做了一笔二手房买卖。
在售楼人员口中，买顶账房并不吃亏，因为当初备案价低，所以相应的税款也低。
但按照相关规定，预售商品房，要在住建部（局）官网进行一房一价公示，3个月内不得涨价，同时明确指出：
买卖合同变更须依法进行，开发企业有义务制止购房人以退房为借口撤销合同，随即改名转让预售商品房的变相炒房行为。
这些顶账房合同中的成交价就是官网的备案价，但购房者要购买的话，就必须按照更高的市场价支付，中间的差价也无法体现在合同里，也无法走贷款，而是直接交给售楼处。
但这属不属于变相逃税呢？
总之。如果一定要购买顶账房，至少需留意以下几点：
1、该楼盘一定要取得预售许可证；
2、如果是现房，需仔细验查房屋状态，确保完工；
3、顶账房的产权仍属开发商，所以必须直接与开发商签订购房合同；
4、收据必须由开发商开具。
这波三四线城市的楼市热潮，深深激发了购房者内心的焦虑；但希望大家仍能保持良好心态，擦亮双眼，理性购房，不要盲目参与抢购，尤其对于顶账房，一定要谨慎出手。
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